近期，多地樓市新政出現了一個新趨勢：限售，主要内容是要求個人(rén)獲得(de)不動産證兩年後方可(kě)再賣，以及新建商住房(fáng)限制賣給個人(rén)。從(cóng)廈門(mén)、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢，更多熱(rè)點城(chéng)市跟進也成爲大(dà)概率事(shì)件。
　　在很多房(fáng)地産業内人(rén)士看(kàn)來(lái)，限售的出現，颠覆了過去(qù)房(fáng)地産調控的邏輯，提高了房(fáng)産交易的時間成本;從(cóng)根本上來(lái)說(shuō)，這一手段抑制交易、鼓勵持有，可(kě)以徹底封堵“炒房(fáng)客”，讓房(fáng)子真正回歸居住功能。
　　值得(de)注意的是，結合了限購(gòu)、限貸等前提條件，限售兩年的舉措，可(kě)以有效防止房(fáng)價快(kuài)速上漲，房(fáng)價在此後一段時間将迎來(lái)一個穩定期;對于擁有購(gòu)房(fáng)資格的意向購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，這也是一個難得(de)的窗(chuāng)口期。
　　延長房(fáng)産轉手時間
　　自(zì)3月中旬開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，中原地産統計(jì)顯示，截至目前，全國(guó)已有超過40個城(chéng)市出台了房(fáng)地産調控政策。
　　3月30日(rì)，廣州調控再次加碼，其中，最值得(de)關注的一點是延長了住宅轉手的時間，通過這一渠道來(lái)抑制投機(jī)：居民(mín)家庭新購(gòu)買的住房(fáng)，須取得(de)不動産證滿2年後方可(kě)轉讓或辦理(lǐ)析産手續;企事(shì)業單位、社會組織等法人(rén)單位新購(gòu)買的住房(fáng)，須取得(de)不動産證滿3年後方可(kě)轉讓。
　　據了解，對于一手住宅而言，不動産證出具時間爲交樓後的半年至2年，具體(tǐ)視乎項目以及有關部門(mén)審批情況而定，而目前一手項目一般交樓時間約1-2年，換言之“330”新政後一手個人(rén)業主欲出售單位，短(duǎn)則需要1年(交樓)+半年(出證)+2年(滿2)=3年半，長則需要2年(交樓)+2年(出證)+2年(滿2)=6年或以上;而按照(zhào)上述公式計(jì)算，法人(rén)單位欲出售其購(gòu)入一手住宅則需要4年半至7年或以上。
　　對于二手住宅而言，不動産證出具時間一般爲過戶時間，因此個人(rén)出售二手住宅需要2年或以上。
　　“對于投資客來(lái)說(shuō)，拿到房(fáng)産證開始持有兩年才能賣，意味着持有成本大(dà)大(dà)提高，短(duǎn)期轉手套現不可(kě)能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城(chéng)市。并且，廣州限售是最全面的，從(cóng)各種角度堵住投資投機(jī)資金，抑制炒房(fáng)客。包括增城(chéng)、從(cóng)化限制外地人(rén)買房(fáng)，也是爲了抑制外地投資投機(jī)。他(tā)預計(jì)，廣州樓市各類房(fáng)産短(duǎn)期套現機(jī)會變窄，這有利于引導購(gòu)房(fáng)者以自(zì)住爲動機(jī)。此外，廣州也跟随北京的步伐，加入商業辦公類房(fáng)産的限售行列，公寓不能銷售給個人(rén)。
　　個人(rén)二手房(fáng)源将減少
　　新政後，可(kě)以預見的是，個人(rén)業主出售房(fáng)産将至少需要等待3年半左右的時間，也就(jiù)是說(shuō)，新購(gòu)房(fáng)産在今後3年内都(dōu)不會出現在二手樓市中，二手樓市所能吸納的隻能是此前購(gòu)入且逐步符合出售條件的房(fáng)源。
　　“其實今年春節假期之後，二手樓市一直都(dōu)表現挺不錯，尤其是3月份前半個月。”廣州東風(fēng)東路(lù)某中介門(mén)店(diàn)的經紀陳先生(shēng)告訴記者，3月份是傳統的學位房(fáng)旺季，越秀東風(fēng)東闆塊又是最爲搶手的學位房(fáng)區域，因此，來(lái)門(mén)店(diàn)咨詢的家長絡繹不絕，“調控政策一出來(lái)，還(hái)是挺多人(rén)比較緊張的”，他(tā)表示，因爲東風(fēng)東學位房(fáng)的總價一向較高，大(dà)多數家長型購(gòu)房(fáng)者都(dōu)是屬于“賣一買一”，認房(fáng)又認貸之後，不但(dàn)首付提高，預算有可(kě)能不足，更關鍵的是，“賣一買一”的“連環單”很有可(kě)能卡殼，“有一個客戶就(jiù)是這種情況，他(tā)要賣掉番禺的一套房(fáng)子來(lái)湊首付的大(dà)半，但(dàn)是接盤的買家屬于單身(shēn)限購(gòu)第二套的範圍，突然沒有了購(gòu)房(fáng)資格，先不說(shuō)違約造成的合同糾紛非常麻煩，還(hái)影(yǐng)響到這位客戶的首付”。
　　不少中介經紀表示，因爲廣州新政頻出，二手房(fáng)源面臨着減少的狀況，有一些是證不滿2年不符合出售條件，有一些是原本要“賣一買一”的改善型買家，由于可(kě)換房(fáng)源減少，自(zì)己也無法輕易放(fàng)盤，隻能暫緩改善置業的計(jì)劃。“學位房(fáng)雖然是改善需求，實際上對家長而言，根本就(jiù)是剛需，小孩子上學的事(shì)情是耽誤不得(de)的，因此，相(xiàng)對來(lái)說(shuō)，學位房(fáng)的二手交易還(hái)算是受到影(yǐng)響最小的”，陳先生(shēng)表示，即使首付提高，遇到心水盤源，家長型購(gòu)房(fáng)者還(hái)是會想方設法補齊，或者轉而尋求面積更小、總價更低的戶型。
　　鏈家研究院院長周峰表示，預計(jì)未來(lái)一段時間，市場上的二手有效房(fáng)源将會有12%-15%的減少，而成交環比一季度至少有30%的跌幅。預計(jì)最近兩三個月會在高位盤整，房(fáng)價是否會降還(hái)得(de)看(kàn)三個月以後。
　　有條件購(gòu)房(fáng)者或迎來(lái)窗(chuāng)口期
　　縱觀廣州近期的兩次樓市新政，抑制交易、鼓勵持有，調控的總體(tǐ)思路(lù)指向“以時間換空間”，力求獲得(de)一個成交量和房(fáng)價雙穩定的時期。
　　業内認爲，随着政策、信貸全面收緊，加之政策持續打補丁，以北京和廣州爲代表的一線城(chéng)市改善需求被抑制，北京、成都(dōu)、廈門(mén)等城(chéng)市成交量已經出現了明顯下降，這些城(chéng)市将進入低迷調整期，房(fáng)價快(kuài)速上漲的局面不再可(kě)能出現。
　　萬科(kē)總裁郁亮表示，短(duǎn)期内，貨币供應、流動性、房(fáng)貸政策對房(fáng)價有很大(dà)的影(yǐng)響。但(dàn)長期來(lái)看(kàn)，房(fáng)價必然由供求關系決定。全國(guó)樓市供求關系的真相(xiàng)就(jiù)是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關系，不支持房(fáng)價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。
　　樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影(yǐng)的作用。一方面，政策的收緊讓購(gòu)房(fáng)人(rén)更加理(lǐ)性，恐慌、搶購(gòu)的心态不再;另一方面，限購(gòu)和二套認定标準收緊，使得(de)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)家庭取消或延緩了購(gòu)房(fáng)計(jì)劃，購(gòu)房(fáng)人(rén)群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮。賣房(fáng)業主惜售、跳(tiào)價的現象不再。因此，對于擁有購(gòu)房(fáng)資格、符合條件的購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，房(fáng)價保持穩定，更有利于剛需置業。南(nán)方日(rì)報記者 許蕾