樓市調控趨嚴，房(fáng)地産銷售有所下滑，進而可(kě)能帶動房(fáng)地産投資增速下降。

　　統計(jì)局的數據顯示，今年1-2月，全國(guó)房(fáng)地産開發投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去(qù)年全年提高2個百分(fēn)點，并創下最近24個月以來(lái)的新高。

　　但(dàn)這有可(kě)能是近一階段的最高點。3月以來(lái)，房(fáng)地産調控政策不斷加碼并擴圍，覆蓋了主要的熱(rè)點城(chéng)市和區域，造成成交量的明顯下滑。到目前爲止，政策并沒有停步的迹象。分(fēn)析人(rén)士認爲，這将可(kě)能傳導到房(fáng)地産投資環節，并造成投資增速從(cóng)高點逐步下滑。

　　作爲固定資産投資的重要組成部分(fēn)，房(fáng)地産投資出現頹勢，意味着房(fáng)地産業對宏觀經濟的拉動作用将逐步減弱。

　　一季度房(fáng)地産投資增速有可(kě)能下滑

　　“銷售是行業之本。”這是房(fáng)地産業的一則箴言。當銷售額不斷提高時，通常意味着市場前景向好，房(fáng)地産企業更有動力去(qù)加大(dà)投資。于是，相(xiàng)關的投資、開工(gōng)、融資、拿地等數據都(dōu)會相(xiàng)應提高。反之亦然。

　　但(dàn)相(xiàng)比銷售，其他(tā)數據的變化往往具有一定的滞後性。第一太平戴維斯華北區研究及顧問(wèn)部董事(shì)熊志坤表示，投資數據的變化通常會滞後3到6個月。

　　根據國(guó)家統計(jì)局的數據，本輪市場銷售高點出現在去(qù)年4月，2016年1-4月，全國(guó)房(fáng)地産銷售額增速達到55.9%。随後該數據出現下滑，并一度降至低于40％的水平，但(dàn)到1-9月又恢複到41.3%。此後，房(fáng)地産銷售增速出現實質性下調，到今年1-2月已降至26.0%。

　　但(dàn)供應端的數據仍在提高。如(rú)全國(guó)房(fáng)地産開發投資增速已從(cóng)去(qù)年前9月的5.8%，升至今年前2月的8.9%；房(fáng)地産企業土(tǔ)地購(gòu)置面積增速，從(cóng)－6.1%增至6.2%。

　　有分(fēn)析認爲，這種不同步的表現，正是銷售數據傳導的滞後性所緻。若銷售額持續下滑，投資數據也将很快(kuài)出現下降。

　　截至記者發稿時，官方尚未公布3月的樓市成交數據，但(dàn)民(mín)間機(jī)構的統計(jì)并不樂觀。

　　中國(guó)指數研究院的統計(jì)顯示，2017年一季度，50個代表城(chéng)市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15%。其中，一線城(chéng)市的降幅約四成；二線熱(rè)點調控城(chéng)市成交量顯著下降；核心城(chéng)市輻射圈的三線城(chéng)市也普遍回落。

　　本輪房(fáng)地産調控始于去(qù)年9月末10月初，20多個熱(rè)點城(chéng)市密集出台調控措施。此後，調控政策不斷加碼并擴圍。到今年3月，以北京的“317新政”爲代表，樓市調控政策進一步強化，并擴展至部分(fēn)三四線城(chéng)市，很多城(chéng)市的調控力度堪稱“史上最嚴”。

　　根據中信建投的統計(jì)，自(zì)2016年至2017年4月初，全國(guó)共有37個城(chéng)市出台調控政策。其中，11個城(chéng)市出台一輪政策，12個城(chéng)市出台兩輪政策，14個城(chéng)市出台三輪以上的政策。從(cóng)調控手段來(lái)看(kàn)，共有31個城(chéng)市上調首套房(fáng)首付比例，36個城(chéng)市上調二套房(fáng)首付比例，13個城(chéng)市實行“認房(fáng)又認貸”，33個城(chéng)市采取限購(gòu)措施。且到目前爲止，政策并沒有停步的迹象。

　　熊志坤向21世紀經濟報道表示，調控政策擴圍的時間集中在3月中下旬。在前兩月的基礎上，一季度的房(fáng)地産投資雖有可(kě)能下滑，仍會維持在相(xiàng)對高點。但(dàn)此後幾個月，房(fáng)地産投資增速并不樂觀。

　　房(fáng)地産開發投資占比下降

　　樓市調控政策的影(yǐng)響，不僅僅體(tǐ)現在銷售端。

　　從(cóng)去(qù)年年中開始，發改委、上交所、深交所、央行、基金業協會分(fēn)别發文或表态，對房(fáng)企發債、房(fáng)地産行業的細分(fēn)與分(fēn)類監管、表外融資、土(tǔ)地貸款等進行強化監管。這些政策對房(fáng)企的融資帶來(lái)極大(dà)影(yǐng)響。

　　根據統計(jì)局的數據，今年1-2月份，房(fáng)地産開發企業到位資金22880億元，同比增長7.0%，增速比去(qù)年全年大(dà)幅回落8.2個百分(fēn)點。

　　有分(fēn)析認爲，融資渠道的收窄，對中小房(fáng)企的影(yǐng)響極大(dà)。大(dà)型房(fáng)企雖有足夠的銷售回款作爲支撐，但(dàn)随着銷售的下滑，資金來(lái)源也會受到影(yǐng)響。這也會連帶影(yǐng)響到今年的房(fáng)地産投資。

　　但(dàn)調控帶來(lái)的并非都(dōu)是壞消息。按照(zhào)監管層的要求，部分(fēn)庫存不足的城(chéng)市近期加快(kuài)了土(tǔ)地供應節奏，土(tǔ)地市場出現供需兩旺局面。這将可(kě)能延緩投資下滑的态勢。

　　另一個變數在于三四線城(chéng)市。根據中國(guó)指數研究院的報告，盡管熱(rè)點城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市受到調控波及，但(dàn)在溢出效應的作用下，政策不甚嚴厲、具有相(xiàng)對優勢的三四線城(chéng)市的前景仍被看(kàn)好。如(rú)汕頭一季度的商品住宅成交面積同比大(dà)增170.4%。

　　該機(jī)構認爲，在調控持續收緊形勢下，預計(jì)未來(lái)一二線城(chéng)市成交仍難見起色，價格整體(tǐ)将趨平穩，而三四線城(chéng)市市場有望延續良好勢頭。

　　但(dàn)國(guó)海證券此前發布的一份報告指出，三四線城(chéng)市銷售回暖對于投資的帶動效應偏弱，并不能改變房(fáng)地産投資增速的下滑趨勢。但(dàn)“随着部分(fēn)城(chéng)市庫存見到低位以及土(tǔ)地溢價率的适度回調，房(fáng)企補庫存需求将帶動投資端平穩上行”，該機(jī)構仍然上調了全年房(fáng)地産投資增速預測，由此前的1.7%調至5%，低于去(qù)年全年的6.9%。

　　按照(zhào)多數機(jī)構的觀點，唯一的不确定性來(lái)自(zì)于加息預期。若未來(lái)利率上行，三四線市場的表現可(kě)能會受到影(yǐng)響，全年房(fáng)地産投資增速可(kě)能繼續走低。

　　無論如(rú)何，房(fáng)地産投資增速的下滑，将進一步弱化房(fáng)地産在宏觀經濟中的地位。

　　根據國(guó)家統計(jì)局的數據計(jì)算，房(fáng)地産開發投資在固定資産投資中所占的比重，已經從(cóng)2011年的20.4%，一路(lù)下滑到2016年的17.2%，5年間下降了3.2個百分(fēn)點。機(jī)構普遍認爲，随着今年樓市進入下行周期，房(fáng)地産上述比例還(hái)将進一步下調。