(原标題：傅克友：樓市調控還(hái)在路(lù)上 調控預期才是關鍵)

　　經濟數據絕不是冷(lěng)冰冰的數字，它飽含着市場參與者的情緒變化和各種預期。特别是當下的房(fáng)地産數據。

　　國(guó)家統計(jì)局18日(rì)發布3月份70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格數據。數據顯示，15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城(chéng)市環比下降;70個城(chéng)市中一二線城(chéng)市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落，18個城(chéng)市環比下降或漲幅回落，其他(tā)城(chéng)市環比漲幅略升。

　　從(cóng)數據上看(kàn)，樓市調控政策無疑取得(de)了一定成效。最明顯的是一線和熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)價漲幅得(de)到了控制。這是一個喜聞樂見的成果。

　　當然，這樣的調控成效未必就(jiù)足夠令人(rén)滿意。因爲70個城(chéng)市中，隻有8個城(chéng)市新建商品住宅價格比上月下降，房(fáng)價整體(tǐ)趨勢還(hái)是在上漲途中。另外，三線城(chéng)市新建商品住宅價格同比漲幅在擴大(dà)，3月份比2月份擴大(dà)0.4個百分(fēn)點。這是一個新趨勢。

　　如(rú)果說(shuō)樓市調控取得(de)了一定成效，那麽也還(hái)是短(duǎn)暫的成效。在這個短(duǎn)暫的成效裡(lǐ)，還(hái)看(kàn)不到房(fáng)價穩定、降溫的長期趨勢。因爲房(fáng)價的長期趨勢，源于市場各方參與主體(tǐ)的預期。如(rú)果預期沒有改變，房(fáng)價走勢就(jiù)難以改變。

　　畢竟，所謂樓市調控就(jiù)是調控預期。在很大(dà)程度上，預期有沒有改變、如(rú)何改變、改變多少，是樓市調控成敗的關鍵。

　　樓市調控的現有成效其實是需求調控，即通過限購(gòu)政策取得(de)的。去(qù)年9月30日(rì)以後，針對部分(fēn)地區房(fáng)價上漲的情況，地方政府相(xiàng)繼出台了一些調控政策。今年3月份，爲了抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲和防範風(fēng)險，各地又進一步增加了一些調控措施。限購(gòu)就(jiù)是限制需求，成效當然很直接。

　　但(dàn)是限購(gòu)未必能夠改變人(rén)們對未來(lái)房(fáng)價和總體(tǐ)房(fáng)價的預期。相(xiàng)反，很多人(rén)相(xiàng)信，限購(gòu)總有結束之日(rì)。而限購(gòu)結束之日(rì)，可(kě)能就(jiù)是房(fáng)價反彈之時。就(jiù)像彈簧，壓制越厲害，到時候反彈越兇。同時，如(rú)果一線城(chéng)市和熱(rè)點城(chéng)市限購(gòu)，那麽三線、四線城(chéng)市商品房(fáng)就(jiù)會成爲資本追逐之地。

　　就(jiù)從(cóng)需求來(lái)說(shuō)，3月份單月，住戶部門(mén)中長期貸款(主要是居民(mín)個人(rén)房(fáng)貸)增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。這是三四線城(chéng)市銷量依然保持高位所緻。熱(rè)點城(chéng)市收緊政策後，資金順理(lǐ)成章(zhāng)流向三四線城(chéng)市。如(rú)果沒有看(kàn)好未來(lái)房(fáng)價的預期，資金顯然不會這樣湧動。

　　當然，這也可(kě)以看(kàn)作是樓市調控的一個目的，抑制一線城(chéng)市和二線熱(rè)點城(chéng)市的房(fáng)價，并将資金趕到三四線城(chéng)市消化庫存。

　　從(cóng)住房(fáng)的供給側來(lái)說(shuō)，雖然樓市調控進一步加碼，但(dàn)一季度房(fáng)地産投資比1~2月份加快(kuài)了0.2個百分(fēn)點，比去(qù)年全年加快(kuài)了2.2個百分(fēn)點。

　　怎麽理(lǐ)解這種現象?很簡單，說(shuō)明開發商的預期并沒有真正改變，他(tā)們依然長期看(kàn)好樓市，否則不會加大(dà)投資力度。

　　當然，這裡(lǐ)也要分(fēn)兩個方面看(kàn)。一方面，供給的增加會平衡需求，抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲。這就(jiù)是爲什麽住建部和國(guó)土(tǔ)資源部要下發通知，加大(dà)一些熱(rè)點城(chéng)市的土(tǔ)地供應。土(tǔ)地供應的增加帶來(lái)了投資的增長。另一方面，需求的旺盛和長期看(kàn)好市場，也推動投資的增長。

　　這裡(lǐ)的關鍵在于，是前者更多一些還(hái)是後者更多一些。如(rú)果前者更多一些，可(kě)能會降低開發商的預期;後者更多一些，則會繼續增強開發商的預期。

　　從(cóng)長期來(lái)看(kàn)，住房(fáng)的供給能夠壓倒需求，才能改變樓市預期。如(rú)果住房(fáng)供給者和需求者的預期都(dōu)沒有發生(shēng)根本改變，就(jiù)會形成相(xiàng)互促進、相(xiàng)互激勵的結果，樓市調控的效果就(jiù)會大(dà)打折扣。

　　有人(rén)樂觀估計(jì)，由于新一輪調控措施是3月17日(rì)以後陸續出台的，對于房(fáng)價和其他(tā)房(fáng)地産方面指标的影(yǐng)響，有可(kě)能在4月份以後陸續顯現。但(dàn)樓市調控的效果到底怎麽樣，恐怕還(hái)得(de)依賴于預期的調控。

　　另一個比較難以逆轉的預期是，一線城(chéng)市和熱(rè)點二線城(chéng)市的吸引力是巨大(dà)的，具有集聚效應、規模效應，而同時它們又是稀缺的。這種城(chéng)市格局和稀缺性在短(duǎn)期内難以改變，如(rú)果三四線城(chéng)市的房(fáng)價都(dōu)在水漲船(chuán)高，一二線城(chéng)市的房(fáng)價在未來(lái)很可(kě)能又會順水推舟、再上層樓。如(rú)何應對這樣的預期，可(kě)能是下一輪樓市調控的艱巨任務。