商住房(fáng)正遭遇全面圍剿。北京商報記者了解到，目前，北京各銀行商用房(fáng)全部暫停抵押。此外，據悉，廣州多家銀行也不能做商住房(fáng)抵押貸款。分(fēn)析人(rén)士表示，這是對商住房(fáng)調控的一個補充性政策，暫停也充分(fēn)說(shuō)明了收緊政策的導向。
　　北京商用房(fáng)抵押貸停止
　　貸款機(jī)構偉嘉安捷在4月24日(rì)發布的報告中提到，接近年中，不少消費者的貸款需求不斷上升，近期不少外省市銀行開展了消費金融産品，而目前北京地區的抵押消費政策依然趨緊，商用房(fáng)全部暫停抵押。
　　兩家國(guó)有銀行人(rén)士表示，他(tā)們一直沒有做商用房(fáng)抵押業務。一位國(guó)有大(dà)行貸款經理(lǐ)向北京商報記者表示，因爲商用房(fáng)抵押消費貸款的用途控制不了，不知道資金去(qù)向，所以一直不給貸款。
　　事(shì)實上，在4月中旬就(jiù)傳出消息，北京多家銀行已禁止商用房(fáng)做抵押貸款，一些能做該業務的銀行審查也已經趨嚴。北京某國(guó)有大(dà)行的支行人(rén)士直言，“能做不一定好批”。根據4月中旬該行的規定，商用房(fáng)抵押用于經營性貸款，根據評級來(lái)确定利率，正常貸款利率是在基準利率基礎上上浮30%，最長貸款年限爲三年，一般爲一年。如(rú)果抵押貸款用于個人(rén)消費，用途要明确，有發票證明。
　　此外，據媒體(tǐ)報道，廣州的國(guó)有大(dà)行、股份制銀行等多家銀行目前已不能做商住房(fáng)抵押貸款。
　　在分(fēn)析人(rén)士看(kàn)來(lái)，商用房(fáng)抵押貸款被暫停也是情理(lǐ)之中的事(shì)情。研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去(qù)商用房(fáng)本身(shēn)就(jiù)是屬于商品房(fáng)的一種，所以做抵押貸款本身(shēn)也沒有問(wèn)題。但(dàn)目前關鍵是此類物業的投資性價比非常糟糕，流通性也很糟糕。如(rú)果做抵押貸款，甚至會出現抵押品不如(rú)貸款價值的現象。所以過去(qù)銀行會涉足，但(dàn)現在确實會回避。
　　全面圍剿商住房(fáng)
　　對于商用房(fáng)抵押貸款暫停的原因，在分(fēn)析人(rén)士看(kàn)來(lái)，主要是之前商用房(fáng)限購(gòu)政策的延續。
　　偉嘉安捷在報告中提到，由于商用房(fáng)已暫停交易，因此目前多家銀行均不接受個人(rén)名下商用房(fáng)的抵押。亞豪機(jī)構市場研究部總監郭毅也表示，這是對商住調控的一個補充性政策。
　　事(shì)實上，此前北京三度收緊商用房(fáng)政策。3月26日(rì)晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理(lǐ)的公告》，用以監管本市的商業、辦公類項目，其中，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事(shì)業單位、社會組織。購(gòu)買商辦類項目的企事(shì)業單位、社會組織不得(de)将房(fáng)屋作爲居住使用，再次出售時，應當出售給企事(shì)業單位、社會組織。此外，政策執行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可(kě)出售給企事(shì)業單位、社會組織和個人(rén)，但(dàn)個人(rén)購(gòu)買應當符合相(xiàng)應條件。
　　偉嘉安捷認爲，接近年中，借款人(rén)對于抵押消費的需求也在不斷擴大(dà)，雖然銀行抵押貸款的上限僅爲100萬元，但(dàn)是名下擁有房(fáng)産的借款人(rén)在融資方面仍然首選爲銀行。一方面是借款人(rén)的借貸成本相(xiàng)對較低;另一方面是個人(rén)消費用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大(dà)多數人(rén)的要求，所以銀行額度也在從(cóng)房(fáng)貸逐漸轉移至消費信貸方面。
　　此前，房(fáng)貸業務一直是銀行的“心頭好”，央行數據顯示，今年一季度末，個人(rén)住房(fáng)貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%。不過，伴随房(fáng)貸調控趨緊，一些銀行正在舍棄房(fáng)貸按揭業務，将目光(guāng)轉向房(fáng)屋抵押貸款上。
　　海通證券分(fēn)析師(shī)姜超認爲，3月的新增居民(mín)中長期貸款僅爲4500億元，已經低于去(qù)年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照(zhào)央行此前的計(jì)劃，今年新增房(fáng)貸占信貸的比重将控制在30%以内，由此計(jì)算今年的房(fáng)貸總額将從(cóng)2016年的6萬億元降至17年的4萬億元左右，未來(lái)每個月的房(fáng)貸将降至3000億元左右，換言之，即将步入負增長時代。
　　分(fēn)析人(rén)士指出，房(fáng)貸業務是銀行最爲優質的資産，不良率低于0.4%，最近兩年房(fáng)貸成爲銀行最爲青睐的業務。而在房(fáng)貸業務要求越來(lái)越嚴格的背景下，一些銀行正在舍棄房(fáng)貸按揭業務，将目光(guāng)轉向了利率更高、更能賺錢的房(fáng)屋抵押貸款上。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，本輪調控政策是政策力度最強的一次。其中，商辦與學區房(fáng)是本次調控的主要對象，各種政策疊加出台，對市場壓力越來(lái)越大(dà)。曆史上首次針對商辦類物業全面收緊調控政策。
　　“暫停也充分(fēn)說(shuō)明了收緊政策的導向，對于此類收緊的做法，實際上說(shuō)明銀行‘也不願意蹚渾水’，畢竟部分(fēn)抵押是否合規還(hái)不好說(shuō)”，嚴躍進說(shuō)道。
　　商住房(fáng)流動性降至冰點
　　實際上，抵押貸款也是購(gòu)房(fáng)者将商住房(fáng)進行套現的一種方式。
　　郭毅表示，衆多商住房(fáng)的購(gòu)房(fáng)者都(dōu)會考慮将商住房(fáng)套現出來(lái)再去(qù)購(gòu)買其他(tā)的住宅類産品，以實現居住升級。一般而言，購(gòu)房(fáng)者會選擇出售房(fáng)産實現套現，然而在商住房(fáng)限購(gòu)政策出台後，這種套現方式已經難以實現。其次，抵押貸是除了銷售之外的一種套現方式。但(dàn)目前抵押貸款套現方式也被堵死，這就(jiù)意味着商住房(fáng)的流通價值已經降到一個很低的程度。
　　她也補充道，如(rú)果喪失流通價值後，商住房(fáng)的購(gòu)房(fáng)者隻能依托于對外出租，實現租金回報，但(dàn)目前來(lái)看(kàn)也存在兩個問(wèn)題，首先，租金回報非常漫長，其次，它的收益很難保證，特别是對于這種商改住的違規産品，目前的監管比較嚴格，能否順利實現對外出租給個人(rén)存一定疑問(wèn)。
　　對于在售的商住房(fáng)開發商而言，未來(lái)銷售可(kě)能将面臨較大(dà)問(wèn)題，已經購(gòu)買商住房(fáng)的個人(rén)購(gòu)房(fáng)者也形成新的打壓。在郭毅看(kàn)來(lái)，督促開發商将手中的商住房(fáng)産品還(hái)原成它的商業功能和辦公功能，再對外出租，這種方式既有利于商住市場的規範，也能對人(rén)口控制起到非常有效的作用。
　　“但(dàn)是對于已經購(gòu)買了商住類産品的個人(rén)購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，這樣的政策無異于在商住限購(gòu)的基礎之上，對他(tā)們形成新的打壓，是一個雪上加霜的調控政策。”郭毅補充道。
　　未來(lái)商住房(fáng)的政策是否有可(kě)能放(fàng)松?嚴躍進表示，至少今年三季度前類似政策會持續收緊，到了四季度就(jiù)要看(kàn)後續市場的變化。放(fàng)開的話(huà)也是處于極其審慎的政策監管之下的，而且也是考慮到個人(rén)資金實際的需要。
　　抵押貸需求依舊很大(dà)
　　需要指出的是，商用房(fáng)抵押貸款暫停了，但(dàn)并未影(yǐng)響普通住宅的抵押貸款。銀行人(rén)士表示，個人(rén)住房(fáng)抵押貸款仍在正常進行。
　　在房(fáng)貸按揭業務受到嚴格管控之後，住房(fáng)抵押貸款成爲不少銀行的次優選擇。
　　據悉，目前雖然抵押貸款審查趨嚴，但(dàn)抵押貸款的需求依然很大(dà)。偉嘉安捷在報告中提到，從(cóng)4月各家銀行的抵押政策可(kě)以看(kàn)出，目前對于借款人(rén)自(zì)身(shēn)資質的審查仍然趨于嚴格，個人(rén)必須提供自(zì)身(shēn)的工(gōng)資流水，抵押用途爲裝修或購(gòu)買家具或珠寶等，在貸後需要提供真實的發票。