一直以來(lái)商改住項目就(jiù)是市場發展的畸形産品,不過時至今日(rì),伴随着本輪調控政策的升級,這一産品或将成爲曆史。繼北京全面叫停商住産品後,上周五,上海和成都(dōu)進一步出台政策,明确要求嚴禁把辦公用地更改爲居住用途,并對項目産品的開發、銷售等方面進行了嚴格的限定。
　　21日(rì),上海市政府網公開發布該市規劃國(guó)土(tǔ)資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理(lǐ)的若幹規定》(下稱《規定》),明确要加強經營性用地出讓全生(shēng)命周期管理(lǐ),要求土(tǔ)地出讓合同中應明确辦公用地不得(de)建設公寓式辦公,商業用地未經約定不得(de)建設公寓式酒店(diàn)。同時,出讓合同約定辦公、商業可(kě)售部分(fēn)須以層爲單元進行銷售。《規定》所指的商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅遊、會展和服務業等用途,文件有效期自(zì)今年4月10日(rì)至2022年3月31日(rì)。
　　同日(rì),成都(dōu)市房(fáng)産管理(lǐ)局、成都(dōu)市規劃管理(lǐ)局、成都(dōu)市國(guó)土(tǔ)資源局、成都(dōu)市建委聯合發出《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理(lǐ)的通知》(下稱《通知》),嚴禁商業、辦公類項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分(fēn))改變爲居住用途,商業、辦公類建設項目(不含酒店(diàn))宜采用公共走廊、公共衛生(shēng)間式布局,不得(de)設置外挑陽台,不得(de)采用住宅套型式布局與功能設計(jì);不得(de)接入天然氣;水電氣使用均按照(zhào)商用标準收費;禁止以任何虛拟、劃線等無實體(tǐ)牆的形式對商業、辦公類建設項目進行分(fēn)割和銷售;項目标準層辦公用房(fáng)分(fēn)隔的,層高不應大(dà)于4.2米,不分(fēn)隔的,層高不應大(dà)于4.6米;不得(de)以任何方式違規宣傳房(fáng)屋可(kě)以用于居住。不過,《通知》僅适用于新建商辦項目。文件明确,“本通知發布之前已辦理(lǐ)建設工(gōng)程規劃許可(kě)證的商業、辦公類建設項目,按原規劃許可(kě)執行。”
　　對此,中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學公共管理(lǐ)學院土(tǔ)地管理(lǐ)系副教授鄭華表示,開發商之所以要打政策擦邊球,開發大(dà)量商住房(fáng)産品,一方面原因還(hái)是開發商希望逃避住宅市場的限購(gòu)等政策措施。各地出台對商住房(fáng)産品的限制性措施後,規劃的嚴肅性将得(de)到加強,規劃意圖将得(de)到更徹底的落實;将确保住宅的歸住宅、商辦的歸商辦,減少商辦類物業的客戶群體(tǐ),提高市場風(fēng)險,降低開發商開發投資商辦類産品的積極性,進而降低商辦類土(tǔ)地的出讓溢價水平。同時,這種限制也必然打擊商辦市場上的投資、投機(jī)資金,将這部分(fēn)資金引導到實體(tǐ)經濟中去(qù),在一定程度上也将限制人(rén)口無序湧入大(dà)城(chéng)市中。對于那些因政策效力溯及既往且尚未銷售的商住産品,開發商将再也不能通過短(duǎn)平快(kuài)的方式回籠資金,而很可(kě)能需要轉賣爲租、長期持有,走精裝修、定制化、精品化路(lù)線,不得(de)不拉長項目銷售或運營的周期。即使房(fáng)企考慮通過REITs等金融化方式進行操作,也仍需做好商辦房(fáng)産的出租、運營等,确保較好的收益,才能保證REITs的良好銷售前景和回報。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分(fēn)析認爲,商住房(fáng)的發展空間越來(lái)越狹窄,此類産品被認爲是和目前供給側結構性改革的思路(lù)格格不入的,所以其退出市場的可(kě)能性很大(dà),唯一有一點值得(de)保留的,就(jiù)是LOFT的建築設計(jì)可(kě)供租賃型公寓借鑒。上海和成都(dōu)的規定既限制了産品開發的模式,也限制了産品的市場成交模式,所以利空效應很明顯。同時,商住産品的價格将容易下滑,畢竟商住産品的流通性在快(kuài)速降低。