分(fēn)析認爲，本輪嚴格調(資料、團購(gòu)、論壇)控政策将使燕郊樓市進入高位盤整期，預計(jì)房(fáng)價會有10%左右調整的可(kě)能性。此前過熱(rè)的環京樓市也将迎來(lái)降溫潮。

　　一個周末的上午，燕郊福城(chéng)上上城(chéng)(資料、團購(gòu)、論壇)五期項目内，一家中介門(mén)店(diàn)的員(yuán)工(gōng)照(zhào)常在門(mén)前集訓喊着口号。“好，很好，非常好!”這個高密度的龐大(dà)小區内，進駐了多家大(dà)小型二手房(fáng)中介。西裝革履的中介員(yuán)工(gōng)時常穿梭在小區内，電梯内也貼着各種二手房(fáng)廣告。

　　在鏈家官網，可(kě)以看(kàn)到這個小區1040套房(fáng)源的成交數據。最新一套房(fáng)源的成交日(rì)期是4月13日(rì)，成交單價爲28410元/平方米。鏈家網數據顯示，福城(chéng)上上城(chéng)五期小區在去(qù)年4月份平均成交價格爲15702元/平方米。

　　3月21日(rì)，廊坊市發布新的限購(gòu)政策，将廊坊市主城(chéng)區、三河、大(dà)廠(chǎng)、香河、固安和永清列入限購(gòu)範圍，非本地戶籍購(gòu)房(fáng)首付提高至50%，且隻能購(gòu)買一套住宅，并要求繳納一年的社保或個稅，而且實施認購(gòu)認貸雙重限購(gòu)。

　　4月5日(rì)，三河市出台限購(gòu)實施細則，對二手房(fáng)交易要求：實際成交價高于指導價按照(zhào)實際成交價網簽，實際成交價低于指導價，按照(zhào)指導價網簽;而且對計(jì)稅價格進行明确，進一步提高二手房(fáng)交易成本。

　　新政正讓這座小城(chéng)鎮逐漸恢複冷(lěng)靜(jìng)。

　　從(cóng)高溫到冷(lěng)靜(jìng)

　　鏈家銷售人(rén)員(yuán)李文明顯感受到燕郊樓市的降溫。

　　“三月份是市場的一個高點，成交量和價格都(dōu)很高。3月21日(rì)，政策調整，将非本地戶籍購(gòu)房(fáng)首付從(cóng)30%提高到50%後，很多客戶拿不出這麽多首付，我們就(jiù)隻能協商違約、退換中介費等。”

　　李文清晰地記得(de)，3月份，不少業主二手房(fáng)源挂牌價非常高，福城(chéng)上上城(chéng)五期中的一些房(fáng)源報價超過了30000元/平方米。新政出台後，4月基本回落到市場價，挂出來(lái)的價格在28000元/平方米。

　　“在4月初，價格開始平穩一些，成交價格下降了一點。最近這段時間，燕郊這邊二手房(fáng)價格有一些松動，部分(fēn)的房(fáng)價可(kě)以談。但(dàn)和北京不同，由于燕郊二手房(fáng)總房(fáng)款相(xiàng)對較低，能談下來(lái)的幅度也有限，議(yì)價空間大(dà)概在5-10萬。不過，還(hái)是得(de)根據實際情況來(lái)決定。現在出售的業主，都(dōu)很靠譜，都(dōu)是急着換房(fáng)或者急用錢才賣房(fáng)的。”他(tā)這樣說(shuō)道。

　　除了價格，李文也感受到成交量在降溫。他(tā)向21世紀經濟報道記者提供了燕郊地區292名中介的内部聊天記錄。4月23日(rì)(周日(rì))至今，群内顯示每天隻有一單簽約交易。分(fēn)别是：23日(rì)，憶江南(nán)小區，面積爲46.65平方米，成交價格137萬元;24日(rì)，福城(chéng)上上城(chéng)五期，86平方米的兩居室，成交價格230萬元;25日(rì)，東方夏威夷(資料、團購(gòu)、論壇)南(nán)岸，126.95平方米的三居室，成交價格爲399.5萬元。“3月份，僅我們店(diàn)面每天都(dōu)能至少成交幾套，現在與那時候沒法比。”李文感慨稱：“現在賣房(fáng)的客戶中有一部分(fēn)是投資業主，也有自(zì)住的業主，總的來(lái)說(shuō)是一些低價出售房(fáng)子的業主，都(dōu)是急着用錢。”

　　中介人(rén)員(yuán)郭良也明顯感到市場觀望氣氛濃厚。“4月份，受政策影(yǐng)響，價格開始回落。整體(tǐ)價格有一些降，一些着急出售的業主降幅比較大(dà)。平均來(lái)看(kàn)，每平方米降幅在1000-2000元左右。我了解到很多客戶都(dōu)還(hái)處于觀望狀态。”

　　進入盤整期

　　燕郊鎮，隸屬于河北省三河市西市區，北臨三河市高樓鎮，距市政府所在地三河市泃陽鎮25千米，距北京市區30千米。西部與北京市通州區潞城(chéng)鎮、西集鎮、宋莊鎮隔潮白(bái)河相(xiàng)望。面積105.2平方千米，人(rén)口120多萬人(rén)。轄55個行政村。

　　受地緣因素影(yǐng)響，不少北漂剛需人(rén)群将燕郊定爲首次置業起點。同時，寬松的購(gòu)房(fáng)政策也吸引了不少投資客。根據搜房(fáng)評估網統計(jì)，燕郊二手房(fáng)均價已從(cóng)2016年2月的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右，并在3月調控前房(fáng)價達到曆史最高點;據安居客網提供的數據，燕郊3月二手房(fáng)均價28059元/平方米，環比上漲1.96%，比去(qù)年同期上漲66.86%。

　　如(rú)前所述，緊接着廊坊市和三河市相(xiàng)繼出台限購(gòu)細則。雖燕郊調控嚴厲程度不及北京，但(dàn)新政也對當地樓市産生(shēng)了一定沖擊。

　　整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，樓市開始高位盤整，購(gòu)房(fáng)者關注度也在下降。據安居客統計(jì)，該網站(zhàn)燕郊二手房(fáng)浏覽量自(zì)4月5日(rì)後出現明顯下降，截至4月13日(rì)浏覽量跌至近一個月來(lái)最低點，較4月5日(rì)浏覽量下降近四成。據安居客房(fáng)産研究院統計(jì)，燕郊熱(rè)門(mén)小區天洋城(chéng)4代(資料、團購(gòu)、論壇)的安居客浏覽量在4月7日(rì)達到小高峰後開始下滑;房(fáng)價也從(cóng)一個月前高位一路(lù)下震，截至4月13日(rì)環比下降超兩成。

　　一些投資客甚至開始轉移目的地。燕郊首爾甜城(chéng)中介人(rén)員(yuán)告訴21世紀經濟報道記者，“我這邊有一個業主想賣了首爾甜城(chéng)去(qù)海南(nán)投資買房(fáng)。因爲需要周轉資金，他(tā)将房(fáng)源單價從(cóng)原來(lái)的35000元/平方米，降到了33000元/平方米。”

　　偉業我愛我家副總裁胡景晖分(fēn)析道，2015-2016年包括北京在内的一線城(chéng)市房(fáng)地産市場的火(huǒ)熱(rè)，刺激了一線城(chéng)市周邊縣市房(fáng)地産市場量價齊漲，受益于北京大(dà)量外溢的購(gòu)房(fáng)需求，三河、大(dà)廠(chǎng)、香河、固安等熱(rè)門(mén)區域的樓市持續火(huǒ)熱(rè)。2016年9月30日(rì)北京出台“京八條”收緊樓市調控後至今年3月初，爲了抑制北京外溢購(gòu)房(fáng)需求和投資投機(jī)需求對環京樓市交易量價的助漲，包括廊北三縣、涿州、涞水、武清、懷來(lái)等多個環京縣市均出台了限購(gòu)政策;3月17日(rì)北京進一步加碼樓市調控，堪稱史上最嚴，受此影(yǐng)響，将會有更多外溢購(gòu)房(fáng)需求和投資投機(jī)需求湧向環京的熱(rè)門(mén)縣市，爲了遏制北京外溢購(gòu)房(fáng)需求對環京樓市的炒作助漲，3月21日(rì)廊坊加碼樓市調控。

　　胡景晖認爲，此前過熱(rè)的環京樓市也将迎來(lái)降溫潮。

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，燕郊是一個特殊的房(fáng)地産市場，作爲一個行政級别連城(chéng)市都(dōu)不算的小鎮，人(rén)口數量已經超過少數省會城(chéng)市。此前房(fáng)價地價高漲，将會透支北京溢出産業落地燕郊的可(kě)能性。未來(lái)交通等利好變現對燕郊來(lái)說(shuō)，有助于緩解其交通壓力，也有助市場平穩。但(dàn)整體(tǐ)看(kàn)，本輪嚴格調控政策将使燕郊樓市進入盤整期，預計(jì)房(fáng)價會有10%左右調整可(kě)能性。