新華網北京5月3日(rì)電(王日(rì)晨) 自(zì)“3·17”以來(lái)，在自(zì)住型商品房(fáng)地塊集中放(fàng)量的帶動下，北京土(tǔ)地市場迎來(lái)供應高峰。尤其是4月份最後一周，短(duǎn)短(duǎn)4天時間之内，北京土(tǔ)地市場已經合計(jì)推出了7宗自(zì)住房(fáng)地塊。
　　可(kě)以預見，“自(zì)住型商品房(fáng)”會成爲今年北京土(tǔ)地市場的顯著特征，随着持續增加供地量以及加快(kuài)供地節奏，将穩定市場預期，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。在此背景下，開發商是選擇觀望風(fēng)色、亦或是斷臂求生(shēng)?接下來(lái)它們在市場的一舉一動都(dōu)将值得(de)關注。
　　自(zì)住房(fáng)将成主流
　　4月的最後一周，北京土(tǔ)地市場密集出讓地塊。27日(rì)，河南(nán)正商分(fēn)别以28.9億元和12.1億元奪得(de)豐台區槐房(fáng)村新宮村地塊和順義區仁和鎮地塊，而金隅空港聯合體(tǐ)則以19.3億元奪得(de)順義區天竺鎮地塊。此次拍(pāi)賣爲北京年内成交的第16-18宗住宅地塊，三宗地塊将爲本市提供建築規模約26萬平方米的自(zì)住型商品住房(fáng)。
　　短(duǎn)短(duǎn)四天，北京9地塊集中拍(pāi)賣，其中7宗爲自(zì)住房(fáng)供地。業内人(rén)士分(fēn)析，按照(zhào)目前的供地速度，今年底或明年初，北京新房(fáng)市場将迎來(lái)自(zì)住型商品房(fáng)項目的供應高峰。
　　北京市規劃國(guó)土(tǔ)委相(xiàng)關負責人(rén)表示，北京“3·17”調控政策出台後，已累計(jì)成交10宗集中建設自(zì)住型商品住房(fáng)用地，可(kě)建設自(zì)住型商品住房(fáng)建築規模約87萬平方米，供應地塊區位優勢明顯，位于軌道交通沿線等交通便利的區域，将進一步滿足北京市居民(mín)住房(fáng)剛性需求，穩定房(fáng)地産市場預期。
　　早在4月7日(rì)，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設用地供應計(jì)劃》同時發布，未來(lái)五年自(zì)住型商品房(fáng)将供地1020公頃、拟建25萬套房(fáng)。與原計(jì)劃相(xiàng)比，今年自(zì)住房(fáng)用地由83萬公頃大(dà)幅增加到200公頃，供應5萬套。從(cóng)供地面積上看(kàn)，是原計(jì)劃的2.5倍。
　　據記者統計(jì)，目前在北京市規劃國(guó)土(tǔ)委官網上已挂出的地塊，将于5月開始挂牌競價的經營性地塊就(jiù)已達到21宗，其中不乏大(dà)部分(fēn)自(zì)住型商品房(fáng)地塊。截至目前，北京市已推出的自(zì)住型商品房(fáng)用地，已經是2016年全年自(zì)住型商品住房(fáng)用地實際供應量的3倍多。
　　專家對此表示，住宅地塊，尤其是自(zì)住房(fáng)地塊的供應量大(dà)幅增加，一方面能緩解供需矛盾，有效穩定房(fáng)價;另一方面，這對于引導市場預期也将帶來(lái)良好影(yǐng)響，更加有利于促進房(fáng)地産市場健康發展。
　　房(fáng)企新盤難入市
　　實際上，除了土(tǔ)地市場的供應外，北京市今年還(hái)會積極研究打通各類保障性住房(fáng)使用渠道，在确保限價商品房(fáng)備案家庭住房(fáng)需求基礎上，将部分(fēn)剩餘限價房(fáng)轉化爲自(zì)住型商品房(fáng)，重新定價後公開銷售，保障無房(fáng)家庭的自(zì)住性需求。
　　根據北京市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設委員(yuán)會的解釋，自(zì)住型商品住房(fáng)是指房(fáng)地産開發企業通過“限房(fáng)價、競地價”等出讓方式取得(de)土(tǔ)地使用權，按照(zhào)限定銷售對象、限定銷售價格的原則，滿足居民(mín)自(zì)住性、改善性住房(fáng)需求的商品住房(fáng)。最重要的是，其銷售均價原則上按照(zhào)比同地段、同品質的商品住房(fáng)價格低30%左右的水平确定。
　　不過，自(zì)住房(fáng)這個市場“攪局者”，确實給部分(fēn)房(fáng)企出了一道難題。
　　以豐台爲例，北京整體(tǐ)土(tǔ)地資源稀缺，豐台是北京五環内唯一整片開發、集中供地的區域，因此地價被頻頻拉高，這裡(lǐ)逐漸形成北京新晉的“高端”居住聚集區。
　　資料顯示，龍湖在2014年以35.7億拿下豐台西局地塊，純商品住宅部分(fēn)樓面價約6萬元/平米。這一價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊二手房(fáng)價格的同時，也重新定義了京西豐台區域的土(tǔ)地價值。自(zì)此，斥巨資布局豐台的品牌房(fáng)企越來(lái)越多，而且大(dà)多是聯合拿地。目前，泰禾、華潤、首開、招商局、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城(chéng)和中鐵等均已在此斬獲土(tǔ)地。
　　不過，自(zì)去(qù)年‘9·30’新政以來(lái)，北京爲穩定房(fáng)地産市場，樓市政策頻頻收緊，‘3·17’新政之後又持續升級。這本身(shēn)已讓此前高價拿地的房(fáng)企倍感壓力，而随着周邊大(dà)量的自(zì)住型商品房(fáng)地塊陸續推出，開發商對于普通商品房(fáng)項目的未來(lái)定價和入市就(jiù)顯得(de)更爲尴尬。
　　據相(xiàng)關數據顯示，豐台槐房(fáng)、新宮區域周圍在售新房(fáng)參考價爲72646元/平米，二手房(fáng)價格大(dà)約40000~50000元每平米，位于該區域的天恒金融街公園懿府，當初在拿地時的樓面地價就(jiù)超過50000元/平米。而近期拍(pāi)出的自(zì)住型商品房(fáng)地塊，其35000元/㎡的限價或将此地區的住房(fáng)均價拉低不少。
　　重壓下如(rú)何抉擇
　　面對現實情況，開發商是繼續觀望風(fēng)色、還(hái)是斷臂求生(shēng)?或許心中自(zì)有考量。
　　全國(guó)房(fáng)地産經理(lǐ)人(rén)聯盟常務理(lǐ)事(shì)鄭文東認爲，對于已經拿了地塊的開發商确實是非常大(dà)的沖擊和考驗。這意味着要重新設計(jì)産品，重新進行一種産品定位，這也是開發商所遇到風(fēng)險之一。該怎麽辦?開發商就(jiù)要在配套的軟實力上下功夫，比如(rú)要有高端的消費群體(tǐ)所需要的配套設施，讓這部分(fēn)人(rén)群買了産品後，生(shēng)活質量不下降，從(cóng)軟環境方面有了一定的提升，這樣會是業主購(gòu)房(fáng)當中出現價格差時的一種無形的補充。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從(cóng)企業的角度看(kàn)，關鍵要打造圈層的概念，比如(rú)說(shuō)對于此類項目來(lái)說(shuō)，可(kě)以定位爲高端物業。另外，不斷降低開發成本也是很關鍵，充分(fēn)利用住宅産業化的發展模式來(lái)實現造價成本的降低，也變得(de)很關鍵。
　　“自(zì)住型商品房(fáng)對北京樓市不會産生(shēng)明顯影(yǐng)響，因爲自(zì)住型商品房(fáng)對購(gòu)買人(rén)群有限制性要求，同時，新入市自(zì)住型住宅用地進入存量市場還(hái)有後置效應，加上此類住宅數量占市場存量房(fáng)總占比很很小，對整體(tǐ)樓市影(yǐng)響較小。”藍光(guāng)商管常務副總經理(lǐ)向鋒稱，局部影(yǐng)響個體(tǐ)項目可(kě)能性還(hái)是有的，給予局部市場供需比和對标項目的價值參照(zhào)，會擠出部分(fēn)項目虛高水分(fēn)。
　　新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷則指出，問(wèn)題的關鍵是如(rú)何使房(fáng)子在保證有利潤的前提下銷售掉：“一是以品質取勝，商品房(fáng)的成本投入可(kě)以更多一些，産品可(kě)以也做得(de)更好一些。如(rú)果商品房(fáng)的房(fáng)價地價差高于自(zì)住房(fáng)的房(fáng)價地價差，也就(jiù)意味着在利潤、費用同等的情況下，商品房(fáng)的成本投入可(kě)以更多一些，産品可(kě)以也做得(de)更好一些。同樣的，如(rú)果在成本費用相(xiàng)同的情況下，商品房(fáng)的利潤率水平也不會低于自(zì)住房(fáng);二是降本增效，也就(jiù)是說(shuō)通過優化配置、降低成本、減少費用，來(lái)提高利潤水平。”