近期，北京地區新房(fáng)、二手房(fáng)房(fáng)貸政策再次緊縮。自(zì)今年“3·17新政”以來(lái)，北京樓市調控政策不斷升級。據《新京報》報道，北京出台有史以來(lái)的最嚴調控政策也掀起了全國(guó)範圍的跟進，據不完全統計(jì)，全國(guó)已有20餘城(chéng)實施了“認房(fáng)又認貸”，素有“金三銀四”之稱的樓市，今年卻迎來(lái)成交量與成交價雙跌，商住類項目更是直接被凍結。
　　從(cóng)3月中旬的“北京版‘認房(fáng)又認貸’政策空降，同時暫停發放(fàng)貸款期限25年(不含25年)以上的個人(rén)住房(fáng)貸款(含住房(fáng)公積金貸款)并将普通二套房(fáng)最低首付比例從(cóng)50%提至60%等”;到上周五的“司法拍(pāi)賣房(fáng)産，也納入限購(gòu)範圍，競拍(pāi)人(rén)無購(gòu)房(fáng)資格将無法辦理(lǐ)産權登記”，不到兩月，北京已持續推出超過7項調控樓市的重磅措施。而自(zì)5月1日(rì)起，北京部分(fēn)銀行再次上調了房(fáng)貸利率。售樓處前門(mén)庭若市不再，霜打茄子般樓市與這盎然的春意顯得(de)有些格格不入。
　　這一系列動作否意味着，樓市長期有效機(jī)制出台指日(rì)可(kě)待?
　　國(guó)家發改委國(guó)際合作中心首席經濟學家萬喆對海外網(m.haiwainet.cn)指出，討(tǎo)論樓市未來(lái)走勢和長期有效機(jī)制何時出台，需定義所謂的“長期”有多“長”。這長效機(jī)制究竟何時形成的時間點并不易預測，但(dàn)從(cóng)國(guó)家金融安全的角度考慮，“穩定”仍是樓市發展的關鍵詞。就(jiù)目前的樓市交易情況來(lái)看(kàn)，這本質上仍是一場市場博弈。
　　萬喆指出，這場博弈走向何如(rú)将取決于三方面因素。
　　第一，中央政府控房(fáng)決心有多強。
　　據《經濟參考報》報道，中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，自(zì)2016年9月底以來(lái)，中國(guó)已有55個城(chéng)市出台了160餘次房(fáng)地産相(xiàng)關政策，房(fáng)地産調控高壓不減。其中，随着近期濟南(nán)和西安的加入，已有包括成都(dōu)、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城(chéng)市啓動暫時凍結交易的房(fáng)地産“限售”措施。
　　據新華社消息，4月25日(rì)召開的中共中央政治局會議(yì)分(fēn)析研究了當前經濟形勢和經濟工(gōng)作，要求要營造良好市場環境，加強制度建設，擴大(dà)開放(fàng)領域，改善投資者預期;要加快(kuài)形成促進房(fáng)地産市場穩定發展的長效機(jī)制;要高度重視防控金融風(fēng)險，加強監管協調，加強金融服務實體(tǐ)經濟，加大(dà)懲處違規違法行爲工(gōng)作力度。這似暗示政府接下來(lái)會繼續有更大(dà)的房(fáng)價調控動作。自(zì)5月1日(rì)起，部分(fēn)銀行的新房(fáng)、二手房(fáng)的首套房(fáng)執行基準利率，二套房(fáng)則在基準利率基礎上上浮20%，這或許意味着央行針對樓市的“定向加息”已經拉開了序幕。
　　“經濟波動本質上受市場供求關系影(yǐng)響。”萬喆說(shuō)。她指出，十年前北京房(fáng)價每平方米五千元，十年後的房(fáng)價可(kě)能飙升至五萬甚至更高，房(fáng)産泡沫對市場的影(yǐng)響自(zì)然不容小觑。中央政府今年既已密集出台一系列控房(fáng)政策，未來(lái)能否、何時建立起長效機(jī)制自(zì)然與其調控房(fáng)市的決心大(dà)有關系。
　　第二，市場各方對未來(lái)房(fáng)市的心理(lǐ)預期如(rú)何。
　　新政出台一個半月之久，北京房(fáng)産市場出現房(fáng)産中介“不太忙”、投機(jī)購(gòu)房(fáng)“被套牢”、“假離(lí)婚”者被勸退、賣房(fáng)者暫“按兵(bīng)不動”這一系列購(gòu)房(fáng)景象。《法治報道》數據顯示，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，新政至今平均每日(rì)的簽單量較新政前下滑了75.6%，市場已經跌落低谷。
　　據《新京報》報道，中國(guó)房(fáng)地産協會的數據顯示，調控升級、房(fáng)貸收緊後，北京各城(chéng)區房(fáng)價均出現不同程度的回調：以西城(chéng)區爲例，宏英園、豐融園的二手房(fáng)報價環比下跌4.95%、5.65%。麗華苑小區、華裕園分(fēn)别下跌0.42%、0.95%。其中，宏英園房(fáng)價維持在每平米17.1萬元，豐融園房(fáng)價維持在每平米16.9萬元。
　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計(jì)，2017年4月，北京全市二手住宅的挂牌均價爲63741元/平米，環比3月下跌6%。同時二手住宅的成交均價爲59564元/平米，與3月相(xiàng)比，4月成交均價整體(tǐ)下降了6.8%。而新建商品房(fáng)也出現價格松動，目前70年産權商品房(fáng)均價在6萬-7萬元左右，新政後，亦莊開發區房(fáng)價下降了3%到5%。
　　這似乎暗示着北京史上最嚴調控政策已對樓市走向的調控取得(de)了一定成效。
　　然而萬喆指出，過去(qù)十年來(lái)，曾反複出現嚴控政策使房(fáng)價走低，但(dàn)一旦行政控制松動、房(fáng)價再次回升的局面，因而不排除購(gòu)房(fáng)者對房(fáng)産市場“恢複原狀”的觀望心态。
　　第三，資金鏈穩定與否對房(fáng)價漲跌的影(yǐng)響。
　　據《證券時報》報道，4月19日(rì)，萬科(kē)向媒體(tǐ)确認與鏈家集團已簽訂增資協議(yì)，各方同意萬科(kē)将通過增資，以30億元的價格獲得(de)鏈家集團股權，資本市場私募機(jī)構投資鏈家，看(kàn)重的是上市後的資本溢價和套現獲利，這或折射出樓市存量時代的到來(lái)。
　　據報道，目前，我國(guó)二手房(fáng)交易占比僅爲41%，遠(yuǎn)低于發達國(guó)家的80%-90%，二手房(fáng)流通率(二手房(fáng)交易量/房(fáng)屋存量)僅爲1.8%，也遠(yuǎn)低于發達國(guó)家5%左右的水平。此外，我國(guó)租賃人(rén)口占總人(rén)口的比重僅爲20%，不足發達國(guó)家一半。國(guó)家強調住房(fáng)回歸居住屬性，未來(lái)投資需求将漸進退去(qù)，基于自(zì)住和改善爲主的存量房(fáng)交易、新市民(mín)爲主的租賃需求将爆發式增長。
　　“我國(guó)現在的樓市監管體(tǐ)系未考慮漏洞的存在，疏通情況尚不明顯。”萬喆談到，房(fáng)産市場的資金不斷空轉、實體(tǐ)經濟轉不過虛拟經濟，這背後環環相(xiàng)扣又盤根錯節的各項經濟要素一旦引發嚴重的資金鏈斷裂問(wèn)題，将會給樓市帶來(lái)較大(dà)負面影(yǐng)響。
　　她指出，對于個人(rén)消費者而言，房(fáng)貸屬于長期貸款，如(rú)若出現像現在的新政或相(xiàng)關限購(gòu)措施，消費者長期貸款的路(lù)走不通，會轉而投向短(duǎn)期貸款;此外，還(hái)有一般由房(fáng)産商和中介機(jī)構合作實現的過橋貸這類短(duǎn)期貸款存在，這從(cóng)一定程度上均可(kě)能增加資金流向的控制難度，形成“短(duǎn)不短(duǎn)、隐患高”的潛在問(wèn)題。因而萬喆認爲，未來(lái)政府對樓市的調控應從(cóng)兩方面入手：其一，建立系統化、有步驟的監管體(tǐ)系，保證樓市中長期的穩定;其二，政策不能一刀切，要提高措施的精準度，“對症下藥”地疏通問(wèn)題。
　　那麽，房(fáng)産稅會成爲推動長效機(jī)制出台的有效措施麽?
　　“今明兩年，房(fáng)産稅暫不會推。”萬喆指出，當前的一種觀點是将房(fáng)産稅作爲調控房(fáng)價的工(gōng)具，但(dàn)應對房(fáng)市波動和房(fáng)市未來(lái)發展問(wèn)題，房(fáng)産稅并非核心驅動力，未來(lái)的房(fáng)價管控仍會“以壓爲主”，但(dàn)樓市翻盤的可(kě)能不可(kě)忽視。她認爲，中國(guó)的房(fáng)産市場并不符合市場本身(shēn)的運作規律，可(kě)樓市的調控并非摒棄規律，政府應發揮自(zì)身(shēn)的特色與優長，幫助市場實現良性運轉。最終，仍會由供需來(lái)決定樓市的發展情況。