最近兩年，因爲房(fáng)價從(cóng)一線城(chéng)市到二線城(chéng)市，甚至部分(fēn)三線城(chéng)市接連上漲，“房(fáng)子”成爲之無愧的熱(rè)門(mén)話(huà)題。買房(fáng)，不論是剛需還(hái)是投資，成了許多人(rén)不得(de)不思考和面對的問(wèn)題。
　　但(dàn)從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，至少從(cóng)投資的角度，房(fáng)子已不适合再購(gòu)買，或者說(shuō)房(fáng)地産最近這個連續兩年的上升周期将告一段落，這裡(lǐ)先從(cóng)最近各地紛紛上調房(fáng)貸利率折扣說(shuō)起。
　　引發關注最多的是北京。從(cóng)5月2日(rì)起，包括工(gōng)、農、中、建、交五大(dà)國(guó)有商業銀行，以及部分(fēn)股份制商業銀行收緊北京市房(fáng)貸優惠政策，首套房(fáng)執行4.9%的基準利率;二套房(fáng)的貸款利率則在基準利率基礎上上浮20%，即5.88%的年利率。
　　類似的，上海、深圳、廣州、杭州、天津等地首套房(fáng)貸利率近期也紛紛所上調。其中杭州首套房(fáng)貸款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家銀行将首套房(fáng)貸利率由先前的9折上調到9.5折甚至基準。
　　這是一個什麽概念呢(ne)?比如(rú)某對年輕夫婦預算300萬準備在北京買首套房(fáng)(300萬在北京買房(fáng)如(rú)今不算多高的預算)。其中貸款200萬，按照(zhào)一年前八五折的房(fáng)貸優惠利率，也就(jiù)是年化4.17%，200萬貸款30年每月還(hái)款9745元，總計(jì)利息150萬。如(rú)果沒有折扣，也就(jiù)是基準利率4.9%，那麽需要沒月還(hái)款10615元，利息總計(jì)182萬。等于多支出32萬的利息，這無疑是變相(xiàng)的漲價。
　　當然，房(fáng)貸利率上升并不是房(fáng)子不再具備投資條件的根本因素，但(dàn)卻可(kě)以說(shuō)是直接因素或者導火(huǒ)線。
　　一方面，房(fáng)價之所以在2015年開始上漲，誘發因素也是因爲房(fáng)貸利率，隻不過當時是連續降息——從(cóng)3月1日(rì)開始，全年共計(jì)降息五次，貸款利率累計(jì)降低1%。取消房(fáng)貸利率優惠是變相(xiàng)“漲”房(fáng)價，降息自(zì)然就(jiù)是變相(xiàng)地降價。
　　另一方面，商業銀行紛紛上調首套房(fáng)貸利率，主要并非爲了貫徹房(fáng)地産調控政策這個政治目的，而是基于房(fáng)貸資金成本上升的内生(shēng)動力。今年以來(lái)，資金市場的無風(fēng)險利率一直擡升，5月4日(rì)，銀行間同業拆借利率繼續集體(tǐ)上揚。上海銀行間同業拆放(fàng)利率(Shibor)隔夜品種上升了0.0055個百分(fēn)點至2.8506%，刷新兩年來(lái)高位。7天期Shibor上升了0.0140個百分(fēn)點至2.9270%，其餘中長期利率品種也呈現上升走勢。
　　除了資金市場的專業指标，舉個通俗的例子：最熟悉的餘額寶、現金寶等無風(fēng)險或者風(fēng)險極低的貨币基金，7日(rì)年化利息都(dōu)超過4%了，這也是近兩年沒有過的情況。貨币基金主要投向銀行協議(yì)存款和大(dà)額存單，銀行付出的資金成本自(zì)然在4%以上，如(rú)果房(fáng)貸利息再打八五折，那銀行房(fáng)貸業務就(jiù)無利潤可(kě)言，如(rú)此說(shuō)來(lái)，房(fáng)貸利率上升是一種趨勢。還(hái)有美聯儲加息等外部影(yǐng)響因素，這裡(lǐ)暫不討(tǎo)論。
　　當然，講這麽多有關利率、利息的，并不是說(shuō)這就(jiù)是影(yǐng)響房(fáng)價的決定因素，事(shì)實上也并不是，隻是一個相(xiàng)對變化較大(dà)，且近期極有可(kě)能造成影(yǐng)響的因素。而對于影(yǐng)響房(fáng)價的其他(tā)因素，如(rú)高素質人(rén)口流入大(dà)城(chéng)市、一線城(chéng)市庫存少，甚至租售比、房(fáng)價收入比等，有些或許比利率因素更重要，但(dàn)這些影(yǐng)響因素變動并不大(dà)，或者說(shuō)一直存在并沒有較大(dà)轉變的迹象。
　　目前房(fáng)子已不值得(de)投資，至少在可(kě)預期的一段時間之内。但(dàn)這不代表大(dà)城(chéng)市，尤其是一線城(chéng)市的房(fáng)産會跌多少，即便下跌，也可(kě)能隻會是小幅度的調整，而不會趨勢性地下跌。因爲大(dà)城(chéng)市，尤其是北上深這樣的一線城(chéng)市，無論是橫向與國(guó)際上的大(dà)都(dōu)市對比，還(hái)是與縱向上和曆史對比，都(dōu)可(kě)以說(shuō)“居大(dà)不易
　　與國(guó)際上的大(dà)都(dōu)市對比，北上深房(fáng)價的絕對值還(hái)排不進前10。以東京爲例，雖然自(zì)上世紀90年代開始下跌并探底，但(dàn)目前市中心六區的房(fáng)價大(dà)緻爲上海的2~3倍，當然兩地居民(mín)收入有些差異，但(dàn)東京這個價格是在征收房(fáng)産稅基礎上的。縱向看(kàn)，很多人(rén)并不太清楚新中國(guó)之前的“房(fáng)價”，遠(yuǎn)的如(rú)大(dà)唐白(bái)居易感歎長安價高且不談。近者看(kàn)近代上海，作家魯迅收入不菲，每月多則六百塊大(dà)洋，少則三四百，按購(gòu)買力折算，約相(xiàng)當于如(rú)今的4~6萬月薪。與魯迅同時期的上海市民(mín)，月薪不過30大(dà)洋左右。即便如(rú)此，他(tā)在上海十年一直租房(fáng)。1928年，魯迅兩口子租住在老式石庫門(mén)景雲裡(lǐ)(今虹口區橫浜路(lù)35弄)，全款買下需要5萬大(dà)洋，以魯迅每月400大(dà)洋左右的月收入，要不吃(chī)不喝(hē)十來(lái)年。
　　大(dà)城(chéng)市有更多的就(jiù)業和成長機(jī)會，因此吸引了高學曆年輕人(rén)前赴後繼，房(fáng)價高是一個不利因素，但(dàn)這似乎無法避免。