二手房(fáng)價格見跌，是喜是悲?
　　來(lái)源：新京報
　　樓市追蹤
　　二手房(fáng)價格下跌，看(kàn)似是對房(fáng)價修複的一樁喜事(shì)，但(dàn)若蔓延成爲全國(guó)二手房(fáng)價格的普遍下跌，或将成爲商業銀行的一樁“悲事(shì)”。
　　5月31日(rì)，北京二手房(fáng)普跌，部分(fēn)區域二手房(fáng)價格下跌幅度超過20%的新聞鋪天蓋地。這看(kàn)似是對房(fáng)價修複的一樁喜事(shì)，細究之下卻并非如(rú)此。倘若蔓延成爲全國(guó)二手房(fáng)價格的普遍下跌，或将成爲商業銀行的一樁“悲事(shì)”——廣義貨币M2減少，商業銀行被動縮表，并由此引發一系列金融連鎖反應。
　　筆者曾發表《M2拐點前提：房(fáng)價普跌》一文，詳盡列舉了在新房(fáng)和二手房(fáng)交易中，因爲房(fáng)價上漲，如(rú)何直接導緻M2大(dà)幅上漲。因此，假若房(fáng)價下跌，交易中M2被動減少，這将緻使商業銀行資産負債表被動縮表。
　　比如(rú)，假設小明于2006年購(gòu)置了價值100萬的房(fáng)子，10年後房(fáng)子漲到1000萬元，并賣給小張。小張向銀行貸款800萬元，首付200萬元，這時小明的存款賬戶上多出1000萬元，扣除20萬元首付款和銀行貸款的本金80萬元(利息爲方便起見不計(jì))，小明賺了900萬元，此時賬戶多出1000萬元存款，小張的賬戶減少200萬元。對于商業銀行來(lái)說(shuō)，這時存款總額多出800萬元。
　　假設二手房(fáng)跌去(qù)20%，小王從(cóng)小張手裡(lǐ)購(gòu)得(de)此房(fáng)，那麽房(fáng)屋此時的價值是800萬元，假設首付款20%，小王需要付款160萬元，貸款640萬元，交易後，小張賬戶上多了800萬元(這800萬元剛好夠還(hái)銀行貸款不構成M2)，實際虧損200萬元，如(rú)果下跌30%，則M2在小張這裡(lǐ)還(hái)會下降100萬元;小王的M2直接減少了160萬元首付款。如(rú)此一來(lái)，銀行在二手房(fáng)價格下跌過程中，M2會随之減少并導緻被動縮表。
　　與商業銀行被動縮表同時出現的是家庭财富縮水。全國(guó)大(dà)約270萬億的房(fáng)價，如(rú)果貶值20%，減少54萬億，人(rén)均減少财富39萬元。更何況，倘若泡沫破滅，在慣性和恐懼作用下，下跌程度或不止二、三成。
　　前不久，全國(guó)人(rén)大(dà)财經委副主任委員(yuán)黃(huáng)奇帆在複旦大(dà)學的演講引發轟動，他(tā)表示2016年，中國(guó)100多萬億的貸款，有百分(fēn)之二十七八與房(fáng)地産相(xiàng)關;房(fáng)地産在國(guó)民(mín)經濟中産生(shēng)的GDP是7%，至去(qù)年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房(fáng)地産。如(rú)其所言，房(fáng)地産綁架了衆多金融資源。
　　此前有聲音稱，地方政府最害怕房(fáng)價下跌，不過，最怕房(fáng)價下跌的還(hái)是銀行。畢竟，地方政府可(kě)以通過低價出賣土(tǔ)地獲得(de)收益，但(dàn)銀行則承擔了房(fáng)價下跌的所有風(fēng)險，比如(rú)，因抵押品貶值，緻使地方融資平台違約最終将由銀行買單。
　　目前，我國(guó)地方融資平台中，遠(yuǎn)高于10萬億的主要抵押品是土(tǔ)地使用權。假使房(fáng)價持續下跌，不僅會影(yǐng)響地方财政收入，也會使得(de)抵押品出現風(fēng)險，加上地方融資平台主要是商業銀行貸款，或者是銀行資金通過影(yǐng)子銀行投放(fàng)到地方融資平台，房(fáng)價下跌，商業銀行當然要“哭”。
　　随着銀行金融風(fēng)險的加劇(jù)，更需警惕的則是債務危機(jī)。依據黃(huáng)奇帆提供的數據，在地方稅方面，13萬億、14萬億的收入中，有接近8萬億和房(fáng)地産相(xiàng)關。如(rú)此一來(lái)，倘若房(fáng)價驟降，地方債就(jiù)會出現危機(jī)，銀行直接和間接投放(fàng)到地方融資平台的資金将出現風(fēng)險。而房(fáng)價下跌往往還(hái)會伴随經濟下滑，财富縮水，實體(tǐ)企業償還(hái)債務和銀行貸款的能力也會銳減。這也勢必引發裁員(yuán)降薪，而依靠工(gōng)資供房(fáng)貸的工(gōng)薪族随時可(kě)能會出現斷供風(fēng)險。