月成交量同比下滑65%、中介費普遍下調、地産中介出現關店(diàn)潮……“3·17新政”後，地産中介俨然成了調控打擊的重災區。
　　根據偉業我愛我家集團市場研究院的最新統計(jì)，5月北京二手住宅市場實際簽單量環比下降了34.2%，新增客戶登記量也環比下降11.9%，二手房(fáng)成交均價環比下滑2.4%，跌幅最大(dà)的通州、亦莊等地幅度甚至超過了20%。
　　《華夏時報》記者走訪通州多家地産中介發現，目前二手房(fáng)成交量已經降到了冰點，價格相(xiàng)比“3·17新政”出台前也下降了10%以上，買賣雙方的博弈關系出現逆轉。未來(lái)，房(fáng)價還(hái)有進一步下降的空間。
　　“房(fáng)價已和去(qù)年年底持平”
　　6月1日(rì)晚7時許，北京市通州區雲景東路(lù)兩側，方圓一公裡(lǐ)的範圍内就(jiù)集中了5家地産中介。雖然正值下班高峰，路(lù)上的行人(rén)川流不息，但(dàn)地産中介的門(mén)店(diàn)裡(lǐ)還(hái)是沒什麽人(rén)，銷售人(rén)員(yuán)三三兩兩地聚集在門(mén)口聊着天。
　　談起通州近日(rì)的房(fáng)價，鏈家地産時尚街區西區店(diàn)置業顧問(wèn)趙永強第一反應就(jiù)是“沒法說(shuō)”，因爲“成交量太低了”。整個4-5月份，他(tā)們代理(lǐ)的通州新城(chéng)陽光(guāng)小區，一單都(dōu)沒有成交。
　　“現在别的小區有成交的，基本也都(dōu)是業主着急賣的，價格能降下來(lái)。”他(tā)說(shuō)。
　　天興房(fáng)産經紀有限公司時尚街區店(diàn)經紀人(rén)高春萍也表示，現在買房(fáng)的人(rén)特别少，因爲限購(gòu)非常嚴，很多人(rén)都(dōu)沒有資質，“上戶量(新登記客戶數量)都(dōu)少了，原來(lái)隻要在北京繳納夠5年的社保、納稅就(jiù)可(kě)以，現在還(hái)要在通州繳納滿3年的社保和納稅，而且‘認貸又認離(lí)’。”
　　成交量降到了冰點，價格自(zì)然也上不去(qù)了。鏈家地産梨園店(diàn)高級置業顧問(wèn)高雲霞表示，以新城(chéng)陽光(guāng)小區一套81平米的南(nán)北通透兩居爲例，“3·17新政”出台前他(tā)們賣出了一套，價格是475萬元，合計(jì)均價大(dà)約在5.8萬元/平米。如(rú)果是現在，報價也隻能報5.2萬元/平米，總價大(dà)約421萬元，跟新政前相(xiàng)差了54萬元，下跌了11%。
　 “現在報價都(dōu)不敢報得(de)太高，否則客戶看(kàn)都(dōu)不看(kàn)，如(rú)果是業主着急賣房(fáng)，價格還(hái)能再低點。目前的市場價格大(dà)約已和去(qù)年年底持平，比今年2月底、3月初時的高點回落了不少。”我愛我家梨園中心店(diàn)的一位置業顧問(wèn)也表示，“近期房(fáng)價基本比較平穩，不像去(qù)年漲得(de)那麽兇，那時候有的房(fáng)子甚至一夜之間上漲了20萬-30萬。”
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉告訴記者，偉業我愛我家集團市場研究院統計(jì)的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據讓他(tā)“很驚訝”，因爲一個月内出現這麽大(dà)的跌幅有些“違背常識”。2013年年底房(fáng)價開始下跌，到2014年年底，經曆了一整年也就(jiù)下跌了15%左右，這還(hái)是成交量持續低迷、買賣雙方博弈很久的結果。2008年、2011年兩輪調控，房(fáng)價确實有出現“腰斬”的，但(dàn)也是在6-9個月以後了，調控2個月就(jiù)下跌20%的情況“曆史上從(cóng)未有過”。
　 “跌幅20%這一數字可(kě)能是某些個案房(fáng)源，業主着急出手的，不太可(kě)能是整個區域的均價。樓市不像股市那麽大(dà)起大(dà)落，跌20%就(jiù)該崩盤了。”張大(dà)偉說(shuō)，“5月北京地區的房(fáng)價大(dà)約下跌了1%-2%，這個跌幅已經不小了，雖然不多，但(dàn)代表了趨勢性的變化。”
　 偉業我愛我家集團副總裁胡景晖也向記者表示，他(tā)們研究院監測的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據，是由于這些區域的網簽量很小，成交樣本本身(shēn)就(jiù)比較少，而現在賣房(fáng)的又都(dōu)是着急出手的業主，所以成交價格就(jiù)低一些，所以總的來(lái)說(shuō)屬于個案。
　　“還(hái)有進一步下降空間”
　　“3月上半月的時候通州還(hái)是好市場，‘3·17新政’一出台，一下就(jiù)垮下來(lái)了，特别明顯。”高春萍說(shuō)。
　　高雲霞也表示，新政在限貸方面“卡得(de)比較緊”，現在買房(fáng)的基本都(dōu)有貸款記錄，所以就(jiù)要認定爲二套。以一套總價450萬元的房(fáng)子爲例，新政前貸款可(kě)以貸到240萬元左右，現在則隻能貸到120萬元左右。
　　根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計(jì)，2017年4月，北京二手房(fáng)交易全款支付的比例爲37.92%，環比3月份增加了8.77個百分(fēn)點;到了5月，這一比例再次上升5.31個百分(fēn)點，達到了43.23%。
　　“我們是做中介的，感受比較明顯。新政之前業主方比較強硬，很多人(rén)就(jiù)是不降價。現在則是客戶比較‘挑’，因爲有資格買房(fáng)的客戶太少了。”她說(shuō)。
　　胡景晖也表示，新政已經改變了北京二手房(fáng)市場的預期，買賣雙方的博弈關系已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。随着交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議(yì)價空間在增大(dà)，曾經堅挺的房(fáng)價已經開始松動，下跌成爲了必然趨勢。
　　有媒體(tǐ)報道，新政對中介行業沖擊很大(dà)，有的地産中介甚至關閉了環京地區的100多家店(diàn)面，将房(fáng)産銷售人(rén)員(yuán)分(fēn)流至唐山(shān)、張家口等地區。對此，胡景晖表示，新政确實對中介有一定影(yǐng)響，但(dàn)這個行業已經經曆過多次市場周期了，産品比較豐富，有租賃、有經營，還(hái)有新房(fáng)，基本能夠抵禦這段時間的低迷。
　 “确實也有一些中介門(mén)店(diàn)關閉，以及人(rén)員(yuán)流失。其中的原因比較複雜，有的是因爲北京市治理(lǐ)‘拆牆打洞’，有的是正常的市場布局調整，中介行業本身(shēn)也是人(rén)員(yuán)流動比較大(dà)的。”他(tā)說(shuō)。
　 胡景晖表示，目前北京市場的交易量已經很低了，5月二手住宅網簽量隻有10000多套，未來(lái)也基本會維持在這一水平，下降空間不大(dà)。
　 “價格方面，還(hái)有進一步下降的空間。如(rú)果成交量持續這麽低迷，價格下降的可(kě)能性會比較大(dà)，特别是高總價、大(dà)戶型的住宅降幅會更大(dà)一些。”他(tā)說(shuō)。
　　張大(dà)偉也表示，未來(lái)房(fáng)價走勢還(hái)是要“看(kàn)政策”，如(rú)果調控持續這麽嚴格，市場肯定會繼續下行。