在房(fáng)地産行業利潤率日(rì)漸下滑的背景下，限價令又對企業利潤實施了“精準打擊”。從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，除了拖延入市節奏，房(fáng)企似乎沒有更好的辦法。但(dàn)很多房(fáng)企将銷售重心放(fàng)在今年上半年。因此即使資金層面并不值得(de)擔憂，業績的壓力也将很快(kuài)來(lái)臨。
　 “限價令”是極考驗開發商運營能力的政策之一，因爲它會對房(fáng)地産項目的利潤進行直接限制，且這種限制帶有強烈的行政色彩。
　　雖然限價措施早已有之，但(dàn)由于此前的市場異動，今年以來(lái)，“限價令”又以更加完善的版本重現于熱(rè)點城(chéng)市。且在限購(gòu)、限貸等措施的“配合”下，其給房(fáng)企帶來(lái)的殺傷力已不同于往日(rì)。
　　由于一二線城(chéng)市的房(fáng)價水平較高，多數房(fáng)企傾向于在這些城(chéng)市謀求利潤，而将日(rì)漸升溫的三四線城(chéng)市作爲規模的戰場。如(rú)今，“限價令”的存在令前者遭遇困境，且年中節點的到來(lái)也給業績帶來(lái)壓力。挽救利潤還(hái)是平衡業績?已成爲房(fáng)地産企業面對的一項難題。
　　“進化”的限價令
　　對商品房(fáng)(非保障房(fáng))實施限價的做法，最早可(kě)追溯至2010年。當年5月，北京市房(fáng)山(shān)區長陽鎮起步區6号地成爲首個以“限房(fáng)價競地價”模式拍(pāi)出的土(tǔ)地。第二年4月，該項目入市，并按照(zhào)規定以每平方米12500元左右的價格進行銷售，比當時周邊房(fáng)價低20%。
　　此後，類似的情況一度絕迹，直到2016年10月，北京開始大(dà)規模推廣“限房(fáng)價競地價”的土(tǔ)地出讓模式，并引發多個熱(rè)點城(chéng)市的效仿至今。
　　另一個版本的“限價令”存在于預售環節。爲遏制房(fáng)價上漲過快(kuài)的情況，近幾年來(lái)，熱(rè)點城(chéng)市紛紛發文，對商品房(fáng)預售價格進行管控。常見的限價條款爲：“交易價格不得(de)高于備案價格”、“售價不得(de)高于同區域同類産品價格”、“售價不得(de)高于項目前期價格”、“售價一年内不得(de)上調”等。
　　今年3月以來(lái)，限價措施進一步擴圍，并已從(cóng)東部熱(rè)點城(chéng)市，蔓延至部分(fēn)三線城(chéng)市，以及中西部區域。如(rú)無錫、阜陽、蘭州等均出台限價措施。
　　爲避免開發商以“捆綁銷售”等方式進行規避，如(rú)今的限價令進一步完善。如(rú)今年5月19日(rì)，住建部發布《住房(fáng)租賃和銷售管理(lǐ)條例(征求意見稿)》稱，房(fáng)地産開發企業取得(de)預售許可(kě)後，應當在十日(rì)内在房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)網站(zhàn)和銷售現場一次性公開全部準售住房(fáng)及每套住房(fáng)價格并對外銷售。
　　同時，包括向買受人(rén)收取或者變相(xiàng)收取費用;捂盤惜售或者變相(xiàng)囤積房(fáng)源;不明碼标價，在标價之外加價出售或者收取未标明的費用等在内的12個銷售行爲被明令禁止。
　　“企業基本上沒有空子可(kě)鑽，隻能老老實實地按規定銷售。”北京某上市房(fáng)企相(xiàng)關負責人(rén)向21世紀經濟報道記者表示，以前很多房(fáng)地産項目采用提高首付、一手變二手、捆綁車位(或地下室、裝修)銷售等方式來(lái)規避限價令，但(dàn)現在監管嚴格，很難行得(de)通。
　　他(tā)還(hái)認爲，市場進入下行周期，成交量本身(shēn)就(jiù)在下滑，加上限購(gòu)、限貸等措施的打壓，成交量下降趨勢更爲明确。此時出台的限價令，效果更是顯著。
　　“拖”字訣
　　從(cóng)削減利潤的角度來(lái)看(kàn)，“限價令”對開發商的打擊不可(kě)謂不大(dà)。
　　據不完全統計(jì)，截至目前，全國(guó)有超過20個城(chéng)市出台了限價措施，其中大(dà)多數爲一二線城(chéng)市。而對于多數全國(guó)化布局的房(fáng)企來(lái)說(shuō)，一二線城(chéng)市由于房(fáng)價水平較高，被視爲利潤的主要來(lái)源。近期日(rì)漸升溫的三四線城(chéng)市，則被當作規模的主戰場。
　　在房(fáng)地産行業利潤率日(rì)漸下滑的背景下，限價令又對企業利潤實施了“精準打擊”。從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，除了拖延入市節奏，房(fáng)企似乎沒有更好的辦法。
　　以較早實施限購(gòu)令的北京爲例，根據亞豪機(jī)構的統計(jì)，今年前5個月，北京月均入市住宅項目在10個以内。6月，北京預計(jì)有14個項目入市，雖然顯示出房(fáng)企開始準備年中沖刺的姿态，但(dàn)與去(qù)年同期的33個項目入市相(xiàng)比，仍然相(xiàng)差甚遠(yuǎn)。且這些項目能否最終入市尚存疑問(wèn)。
　　亞豪機(jī)構市場總監郭毅向21世紀經濟報道記者表示，今年北京住宅供應低速運行将成爲常态。
　 據公開數據，近幾個月來(lái)，大(dà)多數熱(rè)點城(chéng)市的新房(fáng)供應節奏明顯放(fàng)緩。分(fēn)析人(rén)士普遍認爲，這既是因爲房(fáng)企對政策存在一段消化期，也有限價令帶來(lái)的“定價難”因素。
　　2016年，大(dà)多數房(fáng)地産企業獲得(de)了較好的銷售業績，且這一銷售慣性延續至今年第一季度。同時，去(qù)年房(fáng)企進行了大(dà)量低成本融資，使債務結構得(de)以重組。因此根據多數業内人(rén)士的觀點，對于财務狀況良好的企業來(lái)說(shuō)，即使暫緩銷售步伐，資金面也暫時無虞。
　　業績的壓力
　　但(dàn)這種局面能持續多久尚存疑問(wèn)。在調控政策的全面影(yǐng)響下，4月房(fáng)地産企業的業績出現下滑。
　　根據中原地産研究中心統計(jì)，今年1-4月，30家标杆房(fáng)企合計(jì)簽約9075.6萬平方米，銷售金額爲11619.9億，分(fēn)别同比上漲62%與73.3%。但(dàn)就(jiù)4月單月來(lái)看(kàn)，有24家企業的業績出現環比下滑。萬科(kē)4月銷售418.9億元，比三月下降了34.2%。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，一季度很多公司銷售業績數據更多是因爲2016年的結轉，目前來(lái)看(kàn)，二季度繼續沖高可(kě)能性已經不存在，大(dà)部分(fēn)房(fáng)企的半年度和年度業績都(dōu)存在壓力。
　　據21世紀經濟報道記者了解，由于預估到下半年市場轉冷(lěng)，很多企業将銷售重心放(fàng)在今年上。因此，即使資金層面并不值得(de)擔憂，但(dàn)業績的壓力也将很快(kuài)來(lái)臨。
　　在這種情況下，房(fáng)企是否會按照(zhào)“限價令”的要求降價出貨，從(cóng)而在固定的時間節點上沖擊業績?
　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，價格管控措施具有維護房(fáng)價平穩、減少炒作的效果。目前來(lái)看(kàn)，包括限價令在内的一系列調控措施都(dōu)将長期執行。
　　他(tā)認爲，從(cóng)房(fáng)企的角度來(lái)看(kàn)，會否降價将在很大(dà)程度上取決于拿地情況。如(rú)去(qù)年大(dà)量拿地的企業，今年會面臨較大(dà)的資金壓力，也更有降價出貨的可(kě)能性。至于利潤的損失，隻能待後期進行彌補。
　　郭毅也持有類似的看(kàn)法。她認爲，對于北京這類城(chéng)市而言，2016年住宅土(tǔ)地的超低成交，使得(de)房(fáng)企手中土(tǔ)地儲備不足，去(qù)庫存壓力較小，集中“舍價保量”的可(kě)能性也相(xiàng)對較低。但(dàn)對于出讓了高價地的城(chéng)市，去(qù)庫存壓力增大(dà)，存在降價出貨的可(kě)能。“對于全國(guó)化布局的房(fáng)企來(lái)說(shuō)，今年肯定有某些區域公司的日(rì)子不好過。”郭毅說(shuō)。