上周，北京東南(nán)部的通州、亦莊區域部分(fēn)房(fáng)源降幅超20%的新聞在網上火(huǒ)了一把，記者周末實地調研發現，近期北京多個區域的二手房(fáng)成交價的确出現不同程度下滑，但(dàn)跌幅達到20%僅爲個别樓盤。
　　偉業我愛我家集團副總裁胡景晖也對證券時報記者表示，由于目前市場本身(shēn)交易量少，再加上有的業主急于成交，導緻個别二手房(fáng)降價明顯。
　　總體(tǐ)而言，多家中介機(jī)構工(gōng)作人(rén)員(yuán)表示，目前投資投機(jī)現象确實得(de)到明顯遏制，剛需人(rén)群成爲消費主力。
　　二手房(fáng)成交價松動
　　偉業我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房(fáng)成交均價環比4月下滑2.4%。通州區、亦莊開發區跌幅最大(dà)，均超過20%。不少媒體(tǐ)反映這似乎與大(dà)衆實際感受不符。
　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景晖接受證券時報記者采訪時表示，由于目前市場本身(shēn)交易量少，從(cóng)我愛我家門(mén)店(diàn)統計(jì)的樣本相(xiàng)對有限，再加上有的業主急于成交，導緻個别二手房(fáng)降價明顯。
　　這一說(shuō)法也在記者周末的實地走訪中得(de)到了印證。據了解，通州龍湖大(dà)方居近期成交的二手房(fáng)中就(jiù)有較最高點下跌20%的戶型。“兩限房(fáng)漲跌反應都(dōu)是最迅速的，20%的降幅目前還(hái)不具有普遍性。”果園附近的一家房(fáng)産中介公司的工(gōng)作人(rén)員(yuán)表示。
　　通州通胡大(dà)街上一家知名房(fáng)産中介公司工(gōng)作人(rén)員(yuán)也告訴記者，近期挂牌價格大(dà)部分(fēn)會比3月高點時調低10%，最後的成交價仍可(kě)再談。不過下跌20%肯定不是普遍現象。此外，公司已經明确要求不符合單價的房(fáng)源挂不了牌、進不了系統。
　　對于成交價大(dà)幅下降的原因，前述果園附近的房(fáng)産中介工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，龍湖大(dà)方居屬于兩限房(fáng)，目前剛滿五年。戶主急于出手的原因一般有兩類，一是前期已經訂下了改善型目标房(fáng)，但(dàn)沒想到3月份突然出台更嚴的限購(gòu)政策，導緻房(fáng)價下跌。隻要降幅不超過改善房(fáng)的違約金，業主都(dōu)是可(kě)以接受的。二是戶型位置不好的業主急于變現。
　　成交量是代表市場交易情緒的重要指标。走訪過程中，多位中介工(gōng)作人(rén)員(yuán)向記者表示，在“3·17”新政作用下，通州4、5月份的成交量累計(jì)下滑近75%，成交量着實出現了大(dà)幅下滑。
　　北京市住建委官網數據也顯示，5月北京二手住宅環比下滑近4成，創下2015年2月以來(lái)的最低值。因此，總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，目前買家觀望情緒濃，市場議(yì)價空間在增大(dà)。
　　記者在亦莊開發區還(hái)了解到，由于商住房(fáng)的新政出台，亦莊40年産權的商住房(fáng)價格下跌明顯，個别樓盤已經封盤。
　　剛需人(rén)群成爲消費主力
　　面對通州、亦莊部分(fēn)房(fáng)源降幅超20%的新聞，購(gòu)房(fáng)人(rén)顯得(de)淡定。在通州、亦莊開發區的多個中介門(mén)店(diàn)記者看(kàn)到，雖是周末，但(dàn)前來(lái)咨詢的人(rén)并不多。前述通胡大(dà)街的房(fáng)産中介公司工(gōng)作人(rén)員(yuán)對記者表示，這幾個月來(lái)看(kàn)房(fáng)的客戶明顯減少，絕大(dà)多數是改善型的剛需客戶，投資客幾乎絕迹。這一點從(cóng)偉業我愛我家集團市場研究院數據中也得(de)到印證，數據顯示5月新增客戶登記量也環比4月同期下降11.9%。
　　記者在通州果園碰到一位前來(lái)咨詢二手房(fáng)的買房(fáng)人(rén)，她告訴記者，近期房(fáng)價已經跌回接近春節前後的價格，自(zì)己是以房(fáng)換房(fáng)，雖然首付提高了，但(dàn)貸款成本提升後的還(hái)款壓力是目前猶豫的主要原因。在她看(kàn)來(lái)，通州實施專屬限購(gòu)政策後，已經将大(dà)批投資客限制在外，再到通州買房(fáng)的應該絕大(dà)部分(fēn)都(dōu)是剛需。而且未來(lái)随着北京市政府正式遷入，相(xiàng)應配套會進一步完善，通州房(fáng)價仍然有較好的上漲預期。
　　她提到的專屬限購(gòu)政策是指2015年8月北京市住建委、通州區政府發布的《關于加強通州區商品住房(fáng)銷售管理(lǐ)的通知》，明确規定僅通州戶口可(kě)以在該地區購(gòu)買第二套住房(fáng)。非通州的北京戶口要在通州買房(fáng)需滿足連續繳納社會保險或個人(rén)所得(de)稅3年以上的條件。工(gōng)作居住證視同北京戶口。
　　此外，記者在亦莊了解到近期有多個一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，周邊的樓盤多爲200平米/戶以上的疊拼别墅。這類客戶原本首付比例就(jiù)高，所以對提高首付的政策不敏感，房(fáng)價表現也相(xiàng)對平穩。
　　一位看(kàn)房(fáng)人(rén)告訴記者，雖然價格較之前變化不大(dà)，但(dàn)願意從(cóng)市區搬出來(lái)，主要是考慮可(kě)以換更大(dà)的房(fáng)子，而且周圍環境較好。這邊某樓盤一套150平米左右的精裝修大(dà)平層總價在800-900萬元左右。
　　現在适合出手麽?
　　“3·17”新政的力度是空前的，認房(fáng)認貸的新政、取消貸款利率折扣是遏制住房(fáng)價上漲的重要原因，實施的頭三個月效果可(kě)謂立竿見影(yǐng)。對于未來(lái)房(fáng)價走勢如(rú)何專業人(rén)士看(kàn)法出現分(fēn)歧。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉指出，目前一線城(chéng)市二手房(fáng)下行主要還(hái)是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始。
　　偉業我愛我家集團副總裁胡景晖則認爲，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，未來(lái)價格走勢還(hái)有待觀察。
　　前述通州果園附近的房(fáng)産中介公司工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，從(cóng)經驗來(lái)看(kàn)，新政實施前兩三個月的效果最明顯，雖然未來(lái)一段時間内房(fáng)價上漲可(kě)能性不大(dà)，但(dàn)房(fáng)價再下一個台階的空間也沒有多大(dà)。
　　去(qù)年的“9·30”新政發布之後，房(fáng)價經曆了短(duǎn)暫的停歇。今年春節之後北京不少地區的二手房(fáng)房(fáng)價再度上揚，并創下新高。多位受訪者對記者表示，目前房(fáng)價的跌幅隻是回到了春節前後的水平，在“買漲不買跌”的心理(lǐ)下，多數買房(fáng)人(rén)仍然選擇在觀望，希望有更低價格的出現。
　　此外，中介工(gōng)作人(rén)員(yuán)給記者算了一筆賬。按照(zhào)目前的房(fáng)價，想要在通州首次購(gòu)房(fáng)，加上所有稅費，首付款仍需兩百多萬起。這是把部分(fēn)剛需擋在門(mén)外的一道“硬門(mén)檻”。
　　來(lái)源：證券時報 記者：江聃