葉檀：别讓失實的房(fáng)價數據對市場形成誤導
　　葉檀
　　最近看(kàn)到一連串有關房(fáng)價下跌的文章(zhāng)。但(dàn)這跟筆者實地看(kàn)到的情況有所區别，有的甚至還(hái)截然相(xiàng)反。比如(rú)近期在蘇南(nán)、蘇北、山(shān)東淄博、合肥等地，都(dōu)出現了搶購(gòu)的态勢。
　　涉及房(fáng)地産數據的統計(jì)當中，如(rú)果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數量、計(jì)算方式，那麽這些數據都(dōu)存在可(kě)疑的成分(fēn)，嚴重的有可(kě)能會錯誤地引導預期。如(rú)果有一些數據與常識明顯相(xiàng)反，那麽這類房(fáng)地産數據很可(kě)能就(jiù)涉嫌造假。
　　在現階段，很多地方出現搶地潮，搶房(fáng)潮也已經蔓延到三四線城(chéng)市。
　　以鎮江爲例，6月1日(rì)，經過6個小時的拉鋸戰，鎮江4宗地塊出讓收入達到62.35億元。群雄逐鹿最熱(rè)的潤州區兩地塊(R1702和R1703)，經過130餘輪的競拍(pāi)，央企中海以25.2億元的成交總價一舉拿下R1703地塊，樓面價9450元/㎡，溢價率110%，刷新鎮江拍(pāi)地以來(lái)的最高樓面價紀錄。
　　合肥、蘇州、揚州、武漢、北京、廣東等地也出現搶地潮。今年前5個月，全國(guó)土(tǔ)地出讓最多的50大(dà)城(chéng)市合計(jì)土(tǔ)地出讓收入達到10103億元，同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恒大(dà)、中海、首開這些企業難道明知房(fáng)價将要下跌還(hái)要去(qù)搶地?這種可(kě)能性微乎其微。
　　2015年和2016年，全國(guó)土(tǔ)地供應連續兩年負增長。目前一線城(chéng)市樓市庫存平均隻有6個月左右，遠(yuǎn)低于12個月的安全庫存标準。
　　再以此前北京通州、亦莊“房(fáng)價下跌20%”的傳言爲例。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，今年5月北京二手房(fáng)成交均價環比下滑2.4%，通州區、亦莊開發區跌幅最大(dà)。
　　此言一出，市場嘩然。偉業我愛我家對此作了解釋，集團副總裁胡景晖接受《證券時報》記者采訪時表示，由于目前市場本身(shēn)交易量少，而有的業主急于成交，導緻個别二手房(fáng)降價明顯。
　　假設本來(lái)大(dà)家都(dōu)在觀望，成交量接近于零，突然某個小區有兩個業主急于套現，挂牌價下跌20%也願意出手，表面上整個區域的二手房(fáng)市場整體(tǐ)下跌了20%，其實不過是幾套房(fáng)的事(shì)。
　　北京市住建委官網數據顯示，5月北京二手住宅環比下滑近四成，創下2015年2月以來(lái)的最低值。恰好此時，有個兩限房(fáng)樓盤經過5年鎖盤期可(kě)以上市了，有些房(fáng)主就(jiù)像餓虎一樣，急于套現上市。
　　《證券時報》的采訪顯示，通州龍湖大(dà)方居近期成交的二手房(fáng)中，确實有較最高點下跌20%的戶型。有房(fáng)産中介人(rén)員(yuán)告訴記者，龍湖大(dà)方居屬于兩限房(fáng)，目前剛滿5年。部分(fēn)戶主急于出手的原因一般有兩類：一是前期已經訂下改善型目标房(fáng)，但(dàn)沒想到3月份突然出台更嚴的限購(gòu)政策，導緻房(fáng)價下跌，不過隻要降幅不超過改善房(fáng)的違約金，業主還(hái)是可(kě)以接受的;二是位置、戶型不好的業主急于變現。
　　要讓房(fáng)價上漲也很容易，通州一家知名房(fáng)産中介公司的工(gōng)作人(rén)員(yuán)也告訴記者，近期挂牌價格大(dà)部分(fēn)會比3月高點時調低約10%，最後的成交價仍可(kě)再商量，不過下跌20%肯定不是普遍現象。
　　一線城(chéng)市租金下跌，主要與産業結構調整相(xiàng)關，不同的區域房(fáng)租截然不同。
　　據蘇甯金融研究院宏觀經濟研究中心監測，今年3月北京、上海、深圳三大(dà)一線城(chéng)市租金回報率分(fēn)别爲1.56%、1.43%和1.53%，均創下曆史新低。上海房(fáng)屋租賃指數辦公室指出，今年一季度上海新增就(jiù)業崗位數量同比減少5%，其中外省市人(rén)口初次來(lái)滬就(jiù)業者減少，使得(de)新增租賃需求不旺。去(qù)年上海常住人(rén)口隻增加了4萬人(rén)。
　　這兩天跟幾個金融界的朋友在一起，說(shuō)起某些地方房(fáng)價出現的貓膩，那是層出不窮。比如(rú)，控制網簽價格，再比如(rú)統計(jì)普通商品房(fáng)時，把精裝房(fáng)和别墅排除在外，把保障房(fáng)統計(jì)在内，當地的房(fáng)價立竿見影(yǐng)掉頭向下。
　　這樣一來(lái)，真實的房(fáng)價反而成了個“大(dà)機(jī)密”。我曾經想跟個大(dà)房(fáng)産服務機(jī)構合作，最後沒成功，原因是對方擔心“自(zì)己未來(lái)做不成生(shēng)意”。
　　《大(dà)偉看(kàn)樓市》說(shuō)，二手房(fáng)事(shì)實上大(dà)多數都(dōu)存在陰陽合同的問(wèn)題，新建住宅也存在部分(fēn)地方政府爲了完成調控目标，可(kě)能會通過延緩限制高價房(fáng)簽約的情況。網簽數據如(rú)果都(dōu)是限簽的，那麽就(jiù)不能代表市場的真實價格。
　　房(fáng)地産行業的數據質量目前存在嚴重問(wèn)題。要想得(de)到真實數據也很好辦，把自(zì)己的房(fáng)子挂牌幾個星期，看(kàn)有多少人(rén)問(wèn)詢;或者去(qù)買套房(fáng)子，看(kàn)有多少人(rén)在過戶之前漲價漲個不停，把你(nǐ)當成唐僧。