京滬二手房(fáng)量價齊跌 購(gòu)房(fáng)者議(yì)價能力增強

　　記者近日(rì)走訪京滬二手房(fáng)市場發現，以北京、上海爲代表的重點城(chéng)市二手房(fáng)市場遇冷(lěng)，在嚴厲調控政策的影(yǐng)響下，遏制炒房(fáng)效應初顯，一二線樓市開始進入調整周期。

　　專家認爲，随着住建部門(mén)和地方政府對整治市場秩序持續保持高壓态勢，樓市調控效果将在全國(guó)熱(rè)點城(chéng)市表現得(de)尤爲突出。

　　京滬二手房(fáng)成交量價下跌

　　鏈家研究院日(rì)前發布數據顯示，5月北京鏈家二手房(fáng)成交量環比下降23.9%，不足3月成交量的六分(fēn)之一，爲自(zì)2015年以來(lái)最低點。與此同時，二手房(fáng)成交周期也在拉長，成交周期平均52天，爲自(zì)2012年以來(lái)最長，購(gòu)房(fáng)者觀望情緒明顯。

　　上海也出現類似情況。記者近日(rì)在上海二手房(fáng)市場走訪發現，随着樓市成交平穩下行，各區域中介帶看(kàn)量普遍出現二至三成下滑，成交量呈現近二成回落。在一些傳統的熱(rè)點闆塊，如(rú)長甯區中山(shān)公園、靜(jìng)安新客站(zhàn)等區域成交量也環比下降一至二成;近郊闆塊的二手房(fáng)成交跌幅則更爲明顯，基本在二成以上。

　　上海二手房(fáng)指數辦公室認爲，帶看(kàn)量減少、置換客減少是上海二手房(fáng)市場成交降溫的主要原因。部分(fēn)中介則告訴記者，“目前，六成以上的成交爲學區房(fáng)購(gòu)買需求。”

　　在成交價格方面，據鏈家數據，今年5月北京市二手房(fáng)成交均價環比下跌2.3%，連漲17個月後出現兩個月下跌。偉業我愛我家集團市場研究院的統計(jì)亦顯示，在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都(dōu)在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大(dà)的是通州區、亦莊開發區，幅度都(dōu)超過了20%。

　　在上海，爲求順利置換，賣家的讓價幅度普遍在1%-2%。而對于大(dà)、中戶型改善房(fáng)源來(lái)說(shuō)，由于需求相(xiàng)對較少，一些賣家爲盡快(kuài)置換出售房(fáng)源，降價幅度在2%-3%，部分(fēn)急售賣家甚至提供4%左右的降價空間。

　　購(gòu)房(fáng)者議(yì)價能力增強

　　多位二手房(fáng)中介告訴記者，目前北京和上海的二手房(fáng)交易有趨于“買方市場”的傾向，如(rú)一些熱(rè)門(mén)區域新增房(fáng)源數量增加，購(gòu)房(fáng)者議(yì)價能力增強。

　　在北京的熱(rè)門(mén)區域朝陽望京，看(kàn)中望京新城(chéng)一套三室兩廳的鄭先生(shēng)告訴記者，目前這套房(fáng)子均價爲66000元，相(xiàng)比政策出台前均價下降2000元左右，但(dàn)與去(qù)年9月份相(xiàng)比價格高出近1萬元。“當時的價格應該是我目前的心理(lǐ)預期，期待密集的調控政策出台後，效果能在房(fáng)價上逐漸顯現出來(lái)。”鄭先生(shēng)說(shuō)。

　　“去(qù)年三季度時出現的‘秒簽’或是賣家坐地漲價、跳(tiào)價毀約的情況已經沒有了，現在隻要雙方都(dōu)有誠意，在賣方挂牌價的基礎上談下幾萬到幾十萬都(dōu)是有可(kě)能的。”在亦莊一家二手房(fáng)中介機(jī)構工(gōng)作的孫潔告訴記者，他(tā)近期經手成交的金色漫香林二期兩套90平方米左右的二手房(fáng)，最終成交價與挂牌價格分(fēn)别相(xiàng)差了35萬和20萬。

　　記者注意到，雖然當前二手住宅價格出現松動，但(dàn)一些熱(rè)門(mén)區域房(fáng)源均價與去(qù)年北京二手房(fáng)價格非理(lǐ)性上漲後的價格相(xiàng)比并未出現過于明顯的變化。多位近期有購(gòu)房(fáng)計(jì)劃的買房(fáng)者表示，他(tā)們仍會長時間處于觀望狀态，眼前的回落隻是向着年初的水平過渡。

　　鏈家研究院院長楊現領認爲，強有力的政策已經改變了北京二手房(fáng)市場的預期。随着交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，漲價占比下降，降價占比增加。而買家觀望情緒濃，市場議(yì)價空間在增大(dà)，曾經堅挺的房(fáng)價已經開始松動，下跌成爲了必然趨勢，調控政策正在實現預期效果。

　　在上海，在市場成交縮水下，目前二手房(fáng)市場上首套購(gòu)房(fáng)者開始占據主體(tǐ)地位，部分(fēn)地區以價換量趨勢明顯。在闵行古美羅陽、金虹橋等剛需聚集的區域，一些去(qù)年挂牌至今的房(fáng)源陸續開始成交，但(dàn)實際成交價一般下調3%-5%。

　　中原地産數據顯示，首付比例以及貸款成本的提高，使居民(mín)對購(gòu)房(fáng)貸款的使用程度降至2015年以來(lái)最低水平。“一些賣家降價攬客，目前銀行辦理(lǐ)個貸時間較長，部分(fēn)持有售後公房(fáng)的連環置換客選擇下家客戶，通常有付款比例要求，面對高首付客戶也願意給出更多的議(yì)價空間，甚至5%幅度。一些闆塊内的中、大(dà)戶型成交上升，往往以價換量，房(fáng)價水平不漲甚至開始下跌。二手房(fáng)賣家爲争搶客戶，無奈隻能降價。”幾位二手房(fáng)中介均向記者表示，現在市場上，“購(gòu)房(fáng)者的話(huà)語權大(dà)了很多。”

　　調控政策下二手房(fáng)市場成交将穩中下調

　　業内人(rén)士認爲，目前，北京和上海一手住宅供應相(xiàng)對較少，二手房(fáng)仍是成交主力。在繼續加碼的調控政策背景下，成交量難現規模化，而價格也随着需求的轉移出現波動，穩中下調或是基本特征。

　　3月底，住建部要求各地持續整頓房(fáng)地産市場秩序，重點整治房(fáng)地産開發企業和中介機(jī)構的三類違法違規行爲：一是壟斷房(fáng)源，操縱市場價格;二是造謠生(shēng)事(shì)，誤導市場預期;三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。住建部同時指出，加強二手房(fáng)市場管理(lǐ)是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快(kuài)穩定二手房(fáng)市場。對于市場出現的違法違規行爲，必須嚴厲打擊，出頭必打。

　　上海二手房(fáng)指數辦公室認爲，在北京和上海，伴随着對商住、首付貸以及不規範中介行爲等的整治行動，4月和5月二手房(fáng)并未站(zhàn)穩正常年份月度成交量均線，價格漲幅微弱接近走平，傳統“銀四”和“紅(hóng)五月”不再。迹象表明市場置換動力在減弱，預計(jì)中端改善房(fáng)成交受關聯影(yǐng)響或繼續回落，而高端房(fáng)源在樓市去(qù)投資化後，需求開始穩定，這表明了調控對居住屬性的精準定位的政策效應。

　　中原地産市場分(fēn)析師(shī)盧文曦表示，從(cóng)全國(guó)來(lái)看(kàn)，随着調控城(chéng)市越來(lái)越多，各地在借鑒京滬等城(chéng)市的調控政策經驗，未來(lái)出台的政策力度将越來(lái)越強，從(cóng)而進一步遏制炒房(fáng)空間。二手房(fáng)市場上，整頓、規範市場秩序對于中介哄擡房(fáng)價的始終保持高壓态勢。在步步施壓下，全國(guó)樓市整體(tǐ)成交将繼續維持在較低水平盤整。