“的确有銀行收縮了房(fáng)貸業務，我行由于信貸額度的原因，客戶也得(de)等。”一位股份制商業銀行北京分(fēn)行個貸業務負責人(rén)告訴記者，房(fáng)貸趨緊是目前的整體(tǐ)态勢，不少銀行已做出業務上的調整，包括額度、利率等方面。但(dàn)他(tā)強調，這并不能說(shuō)明房(fáng)貸市場遇到了大(dà)的轉折點。
　　近日(rì)來(lái)，銀行上調住房(fáng)貸款利率引發市場關注。根據第三方機(jī)構融360監測的數據顯示，5月份全國(guó)首套房(fáng)平均利率爲4.73%，環比上月上升4.64%，達到1年以來(lái)房(fáng)貸平均利率最高值;二套房(fáng)平均利率爲5.40%，環比上月上升0.01%。同時，不少購(gòu)房(fáng)者也被告知銀行個人(rén)按揭貸款“額度不足”，遇到貸款審核時間長達多個月等問(wèn)題。
　　上述股份制銀行個貸業務負責人(rén)告訴記者，市場上討(tǎo)論的個人(rén)住房(fáng)按揭貸款“額度不足”主要體(tǐ)現在由于銀行信用額度有限，受各種因素影(yǐng)響，分(fēn)在住房(fáng)貸款這一塊業務上的資金不像以前那樣寬松了，在這種情況下就(jiù)必須是有人(rén)還(hái)貸才能再往外借，所以有的客戶要等很久。“當然也不排除有些銀行會主動收縮房(fáng)貸業務。”他(tā)強調。
　　銀行房(fáng)貸趨向審慎
　　多重因素正在影(yǐng)響銀行審慎對待住房(fáng)市場。
　　一位地方監管人(rén)士告訴記者，房(fáng)地産市場的風(fēng)險不容忽視。管理(lǐ)層已經多次提示并引導房(fáng)地産回歸居住屬性，去(qù)年10月份以來(lái)，銀監會也通過會議(yì)、文件、專項檢查等釋放(fàng)對房(fáng)地産風(fēng)險的關注與提示。“跟國(guó)外比，我們的風(fēng)險的确相(xiàng)對偏高;跟實體(tǐ)經濟比，房(fáng)地産風(fēng)險也偏高;另外，三、四線城(chéng)市樓市風(fēng)險也在積聚。”
　　不過，對銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險之外還(hái)有政策的影(yǐng)響，尤其是一線城(chéng)市的監管調控很大(dà)程度上影(yǐng)響了市場。以北京爲例，近期受認房(fáng)又認貸、多校(xiào)劃片政策試行、環京各城(chéng)市聯合出台重磅調控政策等因素的影(yǐng)響，北京房(fáng)價環比出現首降，環京房(fáng)價出現大(dà)幅下跌。
　　去(qù)年底召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)就(jiù)指出，要在宏觀上管住貨币，微觀信貸政策要支持合理(lǐ)自(zì)住購(gòu)房(fáng)，但(dàn)同時嚴格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房(fáng)。根據公開信息統計(jì)，自(zì)今年2月28日(rì)各地陸續宣布限購(gòu)起至今，全國(guó)已有超過40個城(chéng)市啓動、升級了限購(gòu)、限貸措施。
　　當然，對銀行來(lái)說(shuō)還(hái)有負債成本的考量。由于個人(rén)住房(fáng)按揭貸款利率并不高，這一業務主要還(hái)是由大(dà)型銀行以及少數股份制銀行來(lái)負責，并不是包括城(chéng)商行在内中小型銀行的首選。中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學重陽金融研究院客座研究員(yuán)、恒豐銀行研究院執行院長董希淼表示，爲防範系統性風(fēng)險，規範業務合規運行，對銀行業金融機(jī)構的監管正在逐步加緊，而流動性的趨緊帶動了銀行負債端成本上升，最明顯的就(jiù)是貨币市場利率已經走高，從(cóng)5月22日(rì)起，Shibor(上海銀行間拆放(fàng)利率)與LPR(貸款基礎利率)開始倒挂。一位城(chéng)商行副行長告訴記者，去(qù)年房(fáng)地産市場比較火(huǒ)爆，臨時調整做了一部分(fēn)，但(dàn)額度配置并不多，現在資金成本高起來(lái)，的确壓縮了個人(rén)按揭業務。“個貸這一塊業務本身(shēn)就(jiù)不是我行的重點業務，現在又很難賺到錢。”
　　相(xiàng)比而言，大(dà)型銀行有着負債成本低和個人(rén)客戶多的優勢，可(kě)以薄利多銷。
　　從(cóng)目前的數據來(lái)看(kàn)，房(fáng)貸領域去(qù)杠杆效果已有所顯現。截至3月末，房(fáng)地産貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分(fēn)點。一季度房(fáng)地産貸款新增1.7萬億元，占同期新增貸款的40.4%，比2016年底低4.5個百分(fēn)點。另外，房(fáng)地産開發貸款餘額7.54萬億元，同比增長7.4%，比上年末回落0.9個百分(fēn)點;個人(rén)住房(fáng)貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分(fēn)點。
　　宏觀調控繼續加碼
　　目前來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市依舊是政策調控的重點。以北京爲例，2017年以來(lái)，北京市場房(fáng)貸利率共調整了4次，首套房(fáng)貸款利率從(cóng)8.5折逐步升至當下的基準利率。另外，有統計(jì)數據顯示，北京地區首套房(fáng)利率平均折扣爲9.92折，平均利率爲4.86%。在監測的30家銀行中，在首套房(fáng)首付方面有28家銀行的首付爲3.5成，占據主流。中行、農行、工(gōng)行等多家銀行利率由9.5折優惠上調至基準利率，能提供優惠折扣的銀行家數占比僅爲16.67%，大(dà)多數銀行已取消利率優惠政策。
　　不過，對于市場所擔心的停貸問(wèn)題，業内人(rén)士與專家均表示不必過度擔憂。據融360監測數據，4月份有12家銀行(分(fēn)支行)暫停房(fáng)貸，5月份增加到20家。停貸的分(fēn)支行家數增加，反映了銀行房(fáng)貸業務收縮的趨勢。在533家分(fēn)支行樣本中，20家占比爲3.8%。但(dàn)融360房(fáng)貸分(fēn)析師(shī)李唯一認爲，本次停貸現象屬于銀行正常範圍内的調整。在現有政策框架内，不可(kě)能出現大(dà)面積的停貸現象。董希淼也認爲，目前，建行、工(gōng)行等幾家占據房(fáng)貸大(dà)比例的銀行并沒有放(fàng)棄這一項業務，也沒有出現松動的迹象，一些并不以房(fáng)貸業務爲主營業務的銀行暫停房(fáng)貸不會影(yǐng)響整個市場。
　　當然，也有不少觀點認爲，房(fáng)貸利率上漲對房(fáng)地産銷售的影(yǐng)響不是關鍵性的因素。上述監管人(rén)士表示，利率調整會影(yǐng)響購(gòu)房(fáng)成本，但(dàn)這隻會間接影(yǐng)響價格。由于目前基準利率未調整，總體(tǐ)上貸款成本上升并不大(dà)，與房(fáng)價漲幅相(xiàng)比，購(gòu)房(fáng)者更看(kàn)重的還(hái)是後者。
　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則持類似觀點。他(tā)認爲真正影(yǐng)響購(gòu)房(fáng)的因素是首付款的比例，這也是政府防範金融風(fēng)險的手段之一。
　　《中國(guó)住房(fáng)發展報告》項目組發布的5月份《住房(fáng)市場發展月度分(fēn)析報告》分(fēn)析認爲，5月份熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價的相(xiàng)對穩定，主要源于政府對住房(fáng)投資需求的嚴厲管控。
　　報告預計(jì)，随着資金面的收緊以及地方政府對住房(fáng)投資需求特别是跨區域住房(fáng)投資的聯合管控，多數城(chéng)市房(fáng)價短(duǎn)期漲勢将得(de)到抑制，前期房(fáng)價上漲過快(kuài)、泡沫較大(dà)的城(chéng)市短(duǎn)期仍将繼續下跌，但(dàn)房(fáng)價上漲的壓力仍然存在。
　　報告還(hái)建議(yì)，爲進一步穩定房(fáng)價，短(duǎn)期熱(rè)點城(chéng)市應堅持限購(gòu)、限貸等需求調控政策;長期應通過城(chéng)市群的發展，逐步緩解大(dà)城(chéng)市住房(fáng)供求矛盾。
　　樓市博弈仍在持續
　　受各種外部因素影(yǐng)響，一線城(chéng)市房(fáng)地産已有“退燒”迹象。根據偉業我愛我家集團市場研究院的統計(jì)，5月份北京二手房(fáng)成交均價環比4月份同期下滑2.4%，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%。
　　值得(de)關注的是，在政策引導防止一、二線城(chéng)市房(fáng)價過度上漲的同時，其他(tā)一些正在去(qù)庫存的城(chéng)市依舊面臨較大(dà)壓力。記者了解到，随着總行層面對房(fáng)貸利率的調整，部分(fēn)三、四線城(chéng)市也受到了不同程度的影(yǐng)響。董希淼提醒稱，三、四線城(chéng)市目前還(hái)處于去(qù)庫存階段，調控政策以及總行的利率指導應避免“一刀切”。嚴躍進表示，當前多數三、四線城(chéng)市購(gòu)房(fáng)信貸首付款比例較低，在去(qù)庫存方面還(hái)有積極效應，對于此類市場，後續預計(jì)去(qù)庫存效果依然會比較好。
　　2016年中國(guó)房(fáng)地産業增加值占GDP的比重爲6.5%，如(rú)果加上建築業，這個比例還(hái)要再高一些。所以，其細微變化将影(yǐng)響整個經濟的增速。采訪中，業内人(rén)士與專家均表示，對房(fáng)地産行業的調控既要抑制風(fēng)險、防止房(fáng)價過快(kuài)上漲，同時也要注意對宏觀經濟産生(shēng)的影(yǐng)響。
　　在近期的一場媒體(tǐ)會上，摩根大(dà)通亞太地區副主席李晶表示，房(fáng)地産是中國(guó)經濟下半年發展的一個不确定因素，目前市場和政策還(hái)處在博弈階段。“去(qù)年下半年房(fáng)地産成交量很高，可(kě)能已經透支了今年的不少需求。”李晶表示，預計(jì)今年房(fáng)地産市場整體(tǐ)不會出現明顯波動，但(dàn)由于政策實施的時滞效應，可(kě)能會對相(xiàng)關投資領域産生(shēng)比較大(dà)的影(yǐng)響。