剛剛過去(qù)的5月，龍頭開發商銷售增速普遍放(fàng)緩。CRIC數據統計(jì)，40家已公布銷售業績的房(fáng)企，5月份合計(jì)銷售3844億元，環比下調10%，這也是今年以來(lái)銷售最差的月份。其中，本年度目标銷售額平均增幅超50%的龍頭三甲——碧桂園、萬科(kē)和恒大(dà)，在3月和4月份取得(de)異常靓麗的業績後，5月碧桂園和萬科(kē)銷售金額分(fēn)别下降了25.1%和34%，恒大(dà)則勉強持平。處于第二梯隊，本年度銷售目标增長20%~30%的富力、綠城(chéng)、新城(chéng)等，5月銷售也下滑15%~30%。
　　龍頭開發商銷售降速，這是營銷策略使然，還(hái)是調控打壓的滞後影(yǐng)響?筆者認爲，開發商主動降速的可(kě)能性很低，一方面，龍頭開發商紛紛上調年度銷售目标，平均上調幅度近40%，“沖千億”的開發商一大(dà)批。除碧桂園以外，截至5月，沒有一家企業完成目标銷售額的50%，不存在主動調低銷售的動力;另一方面，新一輪以“五限”(限購(gòu)、限貸、限售、限價、限證)爲内容的大(dà)範圍調控，凍結需求和流動性的滞後影(yǐng)響越來(lái)越明顯，開發商加速跑量是一緻選擇。
　　此外，2016年樓市成交面積和金額均創曆史之最，上市公司淨利潤平均增長30.4%。在高基數的情況下，必須實現更大(dà)的銷售規模，才能兌現業績要求。同時，樓市新房(fáng)開發空間越來(lái)越逼仄，排位競争白(bái)熱(rè)化，導緻拿地、開發、設計(jì)、銷售的門(mén)檻越來(lái)越高，加速“做大(dà)做強”，才能搶占一席地位。今年1~5月份，全國(guó)土(tǔ)地出讓最多的50大(dà)城(chéng)市合計(jì)土(tǔ)地出讓金達10103億元，同比2016年前5個月上漲33%。1~5月，前10大(dà)開發商拿地金額占銷售金額的近40%。
　　同時，資金面全面緊縮。今年一季度，房(fáng)地産開發貸款餘額同比下降了21.5%，自(zì)2016年二季度，開發貸款已連續4個季度負增長。同時，交易所全面收緊公司債，2016年房(fáng)企公司債融資高達1.14萬億元，同比增長130%，但(dàn)今年1~4月，房(fáng)企私募債、公司債、中期票據等融資合計(jì)僅1113.1億元，比去(qù)年同期(5068億元)下降78%。今年以來(lái)，上市房(fáng)企通過定增再融資較去(qù)年同期也下降70%。2017年4月，銷售回款占開發商資金來(lái)源的51.2%，環比和同比分(fēn)别上升1.1個百分(fēn)點、4.2個百分(fēn)點，開發商對銷售回款的依賴達到近年來(lái)之最。
　　筆者判斷，各大(dà)房(fáng)企都(dōu)想抓住寶貴的空間和機(jī)會，加速資産周轉率，以大(dà)規模銷售滾動大(dà)規模拿地，以增厚資産撬動社會融資，騰挪樓市調控和資金緊縮，搶占“收割市場”的最佳排位。
　　那麽，是不是因爲密集調控的滞後影(yǐng)響開始顯現，從(cóng)而導緻開發商銷售額度下降了呢(ne)?筆者認爲，調控确實導緻樓市需求凍結或觀望，但(dàn)不可(kě)忽略的是，近期價格管控導緻預售證發放(fàng)難度加大(dà)，開發商入市積極性降低，而獲準入市的項目，價格必須下調，導緻銷售量回落。
　　盡管調控政策在春節後全面布下，但(dàn)2016年以來(lái)，多數未受調控打壓的三四線樓市和都(dōu)市圈樓市火(huǒ)熱(rè)，并順延至2017年。同時，本輪調控前市場熱(rè)度高，開發商入市項目多，從(cóng)而推動前4個月開發商銷售規模取得(de)了同比80%的增長。但(dàn)是，随着前期推售的項目逐漸進入尾盤或清盤，而三四線樓市銷售環比增長從(cóng)今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%，加上3~4月份熱(rè)點區域(包括部分(fēn)三四線城(chéng)市)相(xiàng)繼啓動限購(gòu)限貸，調控的沖擊開始顯現。
　　但(dàn)是，目前新房(fáng)市場熱(rè)度還(hái)在，如(rú)上海、南(nán)京、天津、長沙等地啓動新盤搖号賣房(fáng)，豪宅明顯走熱(rè)，開發商搶購(gòu)限售地塊，逃避限購(gòu)的“類住宅”火(huǒ)爆，顯示需求仍旺盛。财經評論員(yuán)葉檀實地調研發現，蘇南(nán)、蘇北、山(shān)東淄博、合肥等地出現搶房(fáng)現象。事(shì)實上，開發商銷售下降與供應下降有關，而供應之所以下降，很大(dà)程度上是調控全面“落地”後，各地啓動新房(fáng)限價、預售證管制來(lái)實現調控目标，導緻開發商申請(qǐng)預售的積極性下降，獲準入市的項目價格走低。
　　根據CRIC的統計(jì)，5月份29個重點城(chéng)市新房(fáng)供應環比和同比分(fēn)别下降13%和22%。其中，一線城(chéng)市新房(fáng)批售面積環比和同比分(fēn)别下降53%和61%，二、三線樓市新房(fáng)整體(tǐ)供應環比和同比分(fēn)别下降8%和16%。值得(de)注意的是，越是熱(rè)點的城(chéng)市，新房(fáng)供應下滑越明顯，比如(rú)，武漢、南(nán)京、合肥、海口、廈門(mén)、蘇州等城(chéng)市。
　　目前，供應下滑的城(chéng)市，庫存也在下降。CRIC統計(jì)的29個城(chéng)市中，5月份庫存同比下降的有25個，平均下降幅度爲33.8%。5月份，29個城(chéng)市新房(fáng)在售庫存平均消化周期爲8.1個月，庫存正在逼近“過低”的警戒線。客觀講，庫存走低，供應不該下滑，但(dàn)預售管制導緻高價盤無法入市，或開發商不申請(qǐng)預售。以5月20日(rì)出台限購(gòu)的長沙爲例，據安信證券調研，目前長沙有的新項目要比周邊二手房(fáng)的價格低2000~3000元，造成搶購(gòu)和配額搖号，需求被迫轉向二手房(fáng)。
　　目前，盡管熱(rè)點樓市成交量下滑，但(dàn)需求潛力仍在。城(chéng)鎮化已進入“大(dà)城(chéng)市化”，人(rén)口向熱(rè)點城(chéng)市遷徙的步伐在加快(kuài)。例如(rú)，長沙2016年人(rén)口淨流入23萬。近年來(lái)，人(rén)口大(dà)省且爲單中心的省份，如(rú)湖南(nán)、湖北、安徽、河南(nán)，省會城(chéng)市長沙、武漢、合肥、鄭州等，對本省人(rén)口的吸附能力快(kuài)速上升，2016年度淨流入人(rén)口均在20萬左右。
　　因此，包括一線城(chéng)市在内的熱(rè)點城(chéng)市，需求潛力仍在，隻不過被各種限制性措施壓制。
　　在樓市回調，需求暫時觀望的喘息之機(jī)，須要增加新房(fáng)和土(tǔ)地供應。4月初，住建部和國(guó)土(tǔ)部聯合發文，要求增加住房(fáng)和土(tǔ)地供應。目前看(kàn)，住房(fáng)供應未明顯增加，供地計(jì)劃完成也不理(lǐ)想，這或許埋下了未來(lái)再度反彈的種子。