受樓市調控影(yǐng)響，北京房(fáng)地産市場迅速降溫。與二手房(fáng)量價齊跌不同，北京新房(fáng)市場成交量雖持續低迷，但(dàn)成交價格卻保持平穩。6月截至目前，北京新房(fáng)市場成交量延續近幾個月的低迷狀态。從(cóng)供應端來(lái)看(kàn)，6月截至目前僅兩個項目入市，6月預計(jì)入市14個項目量估計(jì)很難實現。業内認爲，在房(fáng)貸政策收緊以及“限價”管控等情況下，北京新房(fáng)市場供需兩端均表現低迷，預計(jì)未來(lái)一段時間内，北京新房(fáng)市場成交量及成交價格都(dōu)會保持低位運行。
  成交下滑
  對于房(fáng)企而言，2016年是豐收年，不過，在2017年的這幾個月裡(lǐ)，北京房(fáng)企銷售相(xiàng)對“慘淡”，這也是由于北京新房(fáng)市場持續低迷所導緻。
  據亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，6月1日(rì)-11日(rì)，北京新建商品住宅(不含保障房(fáng)、自(zì)住房(fáng)與商辦，下同)共實現成交658套，成交面積9.13萬平方米，而5月同期成交套數1061套，成交面積13.49萬平方米，環比分(fēn)别下滑38%、32%。
  實際上，近幾個月北京新房(fáng)市場成交量都(dōu)相(xiàng)對低迷。數據顯示，5月北京新建商品住宅共網簽2912套，環比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，進入2017年以後，北京新建商品住宅的月網簽量一直維持在2700-3000套，5月網簽量雖比4月多，但(dàn)明顯低于2016年5月成交4000套以上的水平，自(zì)去(qù)年“9·30”新政出台後，北京新房(fáng)市場依舊持續低迷。
  對此，亞豪機(jī)構市場總監郭毅分(fēn)析認爲，今年以來(lái)房(fáng)地産收緊調控，一方面是對購(gòu)房(fáng)資格上加強限制，通過政策的查漏補缺，包括商辦項目限購(gòu)，修改非京籍購(gòu)房(fáng)的納稅标準等，使得(de)限購(gòu)的口子越收越緊;另一方面是對購(gòu)房(fáng)能力進行制約，近期個别銀行首套房(fáng)貸利率再次上調，這已是年内第三次上調，已經由年初的基準利率9折上調至基準利率的1.1倍，除此之外批貸周期也在不斷拉長，“減杠杆”執行力度持續加大(dà)。受到這兩方面的制約，市場需求難以擡頭，因此成交低位的趨勢也仍将延續。
  北京海澱某新房(fáng)項目營銷負責人(rén)表示，一系列樓市調控政策的出台，尤其是對購(gòu)房(fáng)資格的限制和嚴格審查，導緻項目此前積累的大(dà)部分(fēn)客戶失去(qù)購(gòu)房(fáng)資質，項目不得(de)不重新積蓄客戶。同時，随着二套房(fáng)的認定标準及二套房(fáng)首付比例的提升，也導緻部分(fēn)二套房(fáng)買家的購(gòu)房(fáng)計(jì)劃擱淺。此外，北京的樓市政策在遏制投資投機(jī)需求。在上述購(gòu)房(fáng)需求得(de)到抑制的情況下，北京新房(fáng)市場成交量的下滑也在所難免。
  供應萎縮
  除去(qù)上述所說(shuō)的因政策原因導緻的購(gòu)房(fáng)需求減少之外，供應端的萎縮也是北京新建商品住宅成交量下滑的原因之一。
  據亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，6月以來(lái)，北京新建商品住宅市場共有兩個項目入市，均地處豐台區，分(fēn)别爲中國(guó)玺與西山(shān)甲一号，兩個項目共新增住宅産品364套，預售許可(kě)面積5.4萬平方米。
  值得(de)注意的是，臨近年中，上市房(fáng)企開始沖刺半年業績，6月北京計(jì)劃入市的新盤項目其實是大(dà)幅增加的，機(jī)構統計(jì)顯示，今年6月北京住宅市場有14個項目預計(jì)入市，環比增長超過五成。但(dàn)是，目前僅兩個項目入市，如(rú)今項目取證難度較大(dà)，預計(jì)6月入市項目量将很難達到預期。
  實際上，今年以來(lái)，受到樓市調控政策收緊的影(yǐng)響，北京新建商品住宅市場供應持續低迷，月均新盤入市量在10個以内。有業内人(rén)士認爲，與其說(shuō)是成交低迷，不如(rú)說(shuō)是供應低迷。對于購(gòu)房(fáng)者而言，購(gòu)買新房(fáng)往往面臨的是無房(fáng)可(kě)選的尴尬境地。
  上述業内人(rén)士進一步分(fēn)析認爲，供應端持續低迷的原因與預售證的價格管控有關。北京新房(fáng)市場自(zì)去(qù)年開始執行預售價格管控，從(cóng)今年以來(lái)的發證情況來(lái)看(kàn)，8萬元/平方米隐形紅(hóng)線的控制非常嚴格，無論項目位置如(rú)何，目前尚無項目能夠突破這一價格紅(hóng)線，由此可(kě)以看(kàn)出主管部門(mén)對于控制房(fáng)價的決心以及執行力度。然而，高價拿地的項目，會面臨預售證價格難以達到項目預期售價的情況，這也導緻北京部分(fēn)新房(fáng)項目遲遲難以取得(de)預售許可(kě)證入市銷售。
  從(cóng)本月入市的項目來(lái)看(kàn)，中國(guó)玺爲少見的二環邊内城(chéng)項目，2015年拿地的樓面價爲5萬元/平方米左右，周邊二手房(fáng)價格已經達到10萬元/平方米以上，但(dàn)是受到預售價格管控影(yǐng)響，開發商不得(de)不大(dà)幅調低預期，以7.95萬元/平方米的均價取得(de)預售許可(kě)證，在“8萬元”紅(hóng)線之下擦網通過。從(cóng)價格橫向對比來(lái)看(kàn)，此前入市的同屬豐台區的澤信公館項目，地處四五環之間，售價也已達到7.7萬元/平方米。
  低迷仍将持續
  “受預售證價格管控的影(yǐng)響，預計(jì)後期仍不斷有項目調低預期，甚至是大(dà)幅調低預期入市，房(fáng)價‘維穩’将成爲今年的主旋律。同時，受到供需兩方面嚴格管控的影(yǐng)響，今年北京新建商品住宅市場在價格及成交量兩個層面仍将保持低位運行。”郭毅在接受北京商報記者采訪時如(rú)是說(shuō)。
  同樣，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認爲，按照(zhào)目前的形勢，政府對新房(fáng)市場的嚴格管理(lǐ)仍将持續，限購(gòu)、限貸也暫無松動可(kě)能。因此，未來(lái)北京新房(fáng)市場仍将維持低溫，交易量也會繼續在低位徘徊。
  從(cóng)房(fáng)價方面來(lái)看(kàn)，在嚴格的“限價”管控之下，北京新建商品住宅項目很難高價入市。按照(zhào)以往經驗來(lái)看(kàn)，本來(lái)5月應逐漸進入供應旺季，但(dàn)今年供應始終無法發力，随着調控政策不斷延展，今年整體(tǐ)市場供應也難以出現太大(dà)突破。
  郭毅認爲，今年以來(lái)，北京土(tǔ)地出讓當中，含有可(kě)售純商品住宅的地塊共計(jì)11宗，每宗均設定了限售價格，未來(lái)項目的售價比同一區域目前在售項目價格低出10%-20%，其中有部分(fēn)項目價差高達30%。有了這些被限制售價的住宅儲備在後面“虎視眈眈”，現在的項目均有了入市動力。
  此外，在“限價”管控下，北京新房(fáng)項目價格入市時已相(xiàng)對之前跌了兩成，項目拿證價格也能實現順銷，因此房(fáng)企暫時不會下調價格。
  一位上市房(fáng)企相(xiàng)關負責人(rén)表示，北京房(fáng)地産市場走勢主要還(hái)是看(kàn)樓市調控政策，在房(fáng)地産政策調控如(rú)此嚴格的情況下，市場下行是意料之中的事(shì)。今年，房(fáng)企面臨的銷售壓力較大(dà)，爲回籠資金、實現既定銷售目标，未來(lái)房(fáng)企會降低項目預期價格分(fēn)批入市，尤其是布局較爲單一的房(fáng)企，在資金鏈承壓的情況下，不得(de)不選擇妥協。