《中國(guó)經濟周刊》記者 張燕 | 北京報道
　　責編：趙澤
　　(本文刊發于《中國(guó)經濟周刊》2017年第24期)
　　“20家銀行停止房(fáng)貸!”近日(rì)，有關銀行收緊房(fáng)貸的消息甚嚣塵上。
　　該說(shuō)法出自(zì)互聯網金融搜索平台融360最新發布的《5月中國(guó)房(fáng)貸市場報告》。報告中指出，在全國(guó)533家銀行中，有20家銀行已暫停房(fáng)貸業務。
　　融360随後公布了具體(tǐ)的停貸銀行名單，包括在北京的東亞銀行和包商銀行，深圳的平安銀行(9.130, 0.00, 0.00%)、華潤銀行和廣州銀行等商業銀行。據記者了解，名單中的不少銀行隻是分(fēn)支行，它們根據自(zì)己的情況暫停了房(fáng)貸貸款業務，對所屬銀行總行及其他(tā)分(fēn)支行的房(fáng)貸業務影(yǐng)響不大(dà)。業内人(rén)士也表示，不會出現大(dà)規模的銀行停貸現象。
　　盡管停貸看(kàn)來(lái)隻是虛驚一場，但(dàn)是記者了解到，目前多地銀行都(dōu)陸續上調了貸款基準利率，批貸周期也開始延長。不少中介機(jī)構表示，現在買房(fáng)貸款已經不好貸了。
　　全國(guó)多地首套房(fáng)貸款利率上調
　　繼6月5日(rì)民(mín)生(shēng)銀行(8.100, 0.00, 0.00%)傳出消息将首套房(fáng)貸款最低利率上調至基準利率的1.1倍後，北京多家銀行一周内很快(kuài)跟進上浮房(fáng)貸利率。記者從(cóng)廣發銀行和平安銀行的分(fēn)行支點了解到，廣發銀行首套房(fáng)貸利率上浮了5%，平安銀行計(jì)劃将首套房(fáng)貸款利率執行基準利率的1.1倍。
　　這已經是北京首套房(fáng)貸款利率的第5次上調，從(cóng)原本的8.5折一直調到了基準利率的1.1倍。以貸款300萬元計(jì)算，在執行基準利率1.1倍的情況下，月供要比基準利率8.5折時增加1000元左右。以25年期貸款計(jì)算，還(hái)款總額增加了30萬元。
　　利率上浮的城(chéng)市不是隻有北京。本月内，上海、廣州等地的部分(fēn)銀行也上調了房(fáng)貸利率。其中，廣州市的部分(fēn)商業銀行6月初把首套房(fáng)貸款利率上調了5%~20%;福州部分(fēn)銀行首套房(fáng)貸款利率上浮比例最多的達到10%，二套房(fáng)貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。融360的數據顯示，5月全國(guó)首套房(fáng)貸款平均利率爲4.73%，環比上升4.64%，同比上升6.29%。
　　與此同時，銀行貸款優惠幅度也出現了整體(tǐ)縮水的現象。在融360監測的533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有12家，較上月減少30家;104家銀行提供9折優惠利率，較上月減少170家。
　　不僅如(rú)此，各家銀行的放(fàng)貸周期出現了不同程度的延長。記者從(cóng)北京一些房(fáng)産中介了解到，目前銀行批貸速度正常，但(dàn)是放(fàng)貸時間嚴重延期。
　　貸款服務機(jī)構偉嘉安捷的工(gōng)作人(rén)員(yuán)表示，目前從(cóng)銀行審批做抵押到放(fàng)款的周期，普遍都(dōu)在35~40個工(gōng)作日(rì)左右，個别銀行甚至更長，而且審批的條件也比從(cóng)前更嚴格，對購(gòu)房(fáng)人(rén)收入流水和還(hái)款能力的要求也更高。
　　“對于購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，要麽耐心等銀行放(fàng)貸，要麽就(jiù)主動提出上浮利率。一般來(lái)說(shuō)，主動上浮利率放(fàng)貸的時間會相(xiàng)應縮短(duǎn)。”該工(gōng)作人(rén)員(yuán)表示。
　　資金成本上升，銀行苦于無額度放(fàng)貸
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，資金成本的不斷上升，使得(de)商業銀行需要控制房(fáng)貸業務的成本，對資金的流向和使用做出新的規劃。
　　“目前包括餘額寶在内的固定理(lǐ)财産品年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理(lǐ)成本，按揭貸款4.9%的基準利率對于大(dà)部分(fēn)銀行來(lái)說(shuō)，已經屬于低利潤産品，未來(lái)各家銀行都(dōu)有繼續上調利率的可(kě)能性。”張大(dà)偉告訴《中國(guó)經濟周刊》記者。
　　上海易居房(fáng)地産研究院研究總監嚴躍進同樣表示，上調房(fáng)貸利率和商業銀行當前的壓力有關，主要是放(fàng)貸規模相(xiàng)對較大(dà)，流動性不足的風(fēng)險需要警惕，商業銀行會有踩刹車的做法很正常。另外銀行對于房(fáng)貸背後的金融風(fēng)險也會有所警惕，所以會有類似收緊的做法。
　　這種情況下，如(rú)果購(gòu)房(fáng)者接受溢價，是否真的會加快(kuài)銀行批貸的速度?
　　“基本上也不會有太大(dà)的改變。”多家銀行的信貸人(rén)員(yuán)表示，目前銀行放(fàng)貸周期延長的最重要原因是額度緊缺。記者了解到，春節過後，北京的部分(fēn)銀行就(jiù)已經出現了貸款額度緊缺甚至提前用完的現象。尤其是北京出台了樓市降溫政策後，無論是銀行貸款額度還(hái)是住建委審批速度都(dōu)出現了一定程度的收緊。交通銀行(6.070, 0.00, 0.00%)北京一家分(fēn)行的信貸人(rén)員(yuán)表示，目前貸款周期“沒有确定時間表”，不僅購(gòu)房(fáng)者在等，他(tā)們也在等。
　　記者從(cóng)房(fáng)屋中介處了解到，放(fàng)貸周期的延長更多地影(yǐng)響到了一些連環單的客戶，尤其是急需要收到銀行貸款來(lái)支付下一套房(fáng)子首付的業主。“目前我們在進行房(fáng)屋交易過程中，會提前告知業主放(fàng)貸時間有可(kě)能延長這件事(shì)。過去(qù)業主都(dōu)喜歡與商貸的購(gòu)房(fáng)者交易，現在更傾向于公積金貸款的購(gòu)房(fáng)者，因爲首付高，放(fàng)貸時間相(xiàng)對快(kuài)了。”麥田地産的一名中介表示。
　　同業拆借利率飙升，銀行無米下鍋?
　　業内人(rén)士認爲，除去(qù)樓市降溫政策的影(yǐng)響，今年以來(lái)銀行業加強監管，金融去(qù)杠杆是此次利率上升的主要原因之一。
　　“目前銀行資金的主要來(lái)源是吸收儲蓄和金融市場融資，其中小銀行的資金更多來(lái)自(zì)于同業拆借和發行理(lǐ)财，占比達到60%甚至更高。”一位銀行從(cóng)業人(rén)士告訴記者，今年以來(lái)，随着央行大(dà)幅收緊公開市場融資，同業存單發行量一度飙升，二三月份最高值達到1萬億。從(cóng)今年初到5月份，同業拆借的利率已經從(cóng)2.8%上升至5%以上，中小銀行的融資利率已經接近房(fáng)貸基準利率。
　　這意味着銀行的融資成本和貸款收益出現倒挂的現場，如(rú)果再加上人(rén)工(gōng)、運營成本，繼續投放(fàng)基準利率房(fáng)貸的銀行多半面臨虧損。“在這種情況下，銀行出現利率上調可(kě)以說(shuō)是一種市場行爲，誰可(kě)以接受更高的利率，銀行就(jiù)給誰貸款。”上述人(rén)士表示。
　　此外，随着銀監會對銀行發行同業融資工(gōng)具的監管加強，銀行通過同業拆借的融資也在逐漸減少。今年5月份，同業存單淨融資額(發行量減去(qù)到期量)爲-3000億，創下曆年新低，也就(jiù)是說(shuō)，目前不少銀行可(kě)能存在資金短(duǎn)缺、無錢放(fàng)貸的情況。
　　“6月份到目前爲止，同業存單發行量已經達到9388.2億元，相(xiàng)比5月份前兩周的發行量增加75%。從(cóng)價格上來(lái)看(kàn)，同業存單利率仍在走高。也就(jiù)是說(shuō)，盡管這種方式融資成本高，但(dàn)仍然是目前中小銀行融資的主要方式，随着利率的走高，不排除未來(lái)會有更多銀行上調房(fáng)貸基準利率。”