擁有個性化裝修、拎包入住便捷的長租公寓，盡管租金相(xiàng)較于普通住宅高出30%~50%，但(dàn)依然赢得(de)了衆多城(chéng)市白(bái)領的青睐。
　　“我害怕了那種跟房(fáng)東和中介，一家家、一戶戶約時間看(kàn)房(fáng)的經曆了。”劉先生(shēng)對《中國(guó)經營報》記者說(shuō)道。上個月剛換了工(gōng)作的他(tā)準備在大(dà)望路(lù)附近尋找一個新的住所，這一次，他(tā)毫不猶豫地選擇了長租公寓。
　　去(qù)年，國(guó)務院辦公廳印發《國(guó)務院辦公廳關于加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場的若幹意見》中指出實行租購(gòu)并舉，對培育和發展住房(fáng)租賃市場給予大(dà)力支持，對依法登記備案的住房(fáng)租賃企業、機(jī)構和個人(rén)，給予稅收優惠政策支持;支持符合條件的住房(fáng)租賃企業發行債券、不動産證券化産品。
　　存量房(fáng)時代的到來(lái)加之政策的鼓勵，大(dà)量資本開始湧進租賃市場。根據鏈家發布的數據，國(guó)内房(fáng)屋租賃市場規模1.1萬億，預計(jì)到2025年将增長到2.9萬億。
　　鏈家、我愛我家等地産服務中介經過多年的布局，早已在這一領域賺得(de)盆滿缽滿。而開發商們似乎也想在此尋求新的發力點，随着萬科(kē)、龍湖、綠城(chéng)等開發商的涉足，長租公寓在成爲房(fáng)地産市場發展新趨勢的同時，也将迎來(lái)新一輪混戰。
　　開發商無法彌補資金成本
　　在2016年報中，萬科(kē)表示：“2017年，公寓業務将加速規模擴張，繼續優化房(fáng)源管理(lǐ)、客戶資源、業務界面、運營平台、支付系統等在内的統一業務支持平台。”萬科(kē)董秘朱旭也在2017年年初透露：“2017年，萬科(kē)把長租公寓作爲重要着力點，主要在核心城(chéng)市發展。”
　　快(kuài)速擴張之下，本月，萬科(kē)長租公寓品牌“泊寓”将在北京開設第六家門(mén)店(diàn)，位于順義區的空港店(diàn)。工(gōng)作人(rén)員(yuán)向《中國(guó)經營報》記者介紹，目前該門(mén)店(diàn)的公寓根據面積和戶型不同，設計(jì)了四種産品，月租金爲1280~1980元不等。而每個門(mén)店(diàn)根據區域不同，價格差異也較大(dà)，比如(rú)上清店(diàn)的公寓月租金多在4000元以上，最貴的是勁松店(diàn)，月租金6000元起。
　　盡管泊寓的租金價格較周邊房(fáng)租有30%以上的溢價，但(dàn)所有店(diàn)面的出租率均保持在90%以上。目前泊寓的業務已在廣州、上海、北京、深圳、廈門(mén)、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山(shān)、濟南(nán)、烏魯木齊13個城(chéng)市上線。根據官方的預計(jì)，泊寓到2018年全國(guó)拓展目标爲45萬間，年收入94億元。
　　面對萬億級住房(fáng)租賃市場，在2016年中期業績說(shuō)明會上，龍湖董事(shì)長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，計(jì)劃3年内布局300家門(mén)店(diàn)。今年初，龍湖冠寓項目的重慶源著店(diàn)、龍湖冠寓成都(dōu)金楠店(diàn)、龍湖冠寓成都(dōu)時代店(diàn)已經順利開業，開業前出租率均超過80%。
　　龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石則透露，除了已布局的重慶、成都(dōu)外，冠寓還(hái)将聚焦北上廣深四大(dà)一線城(chéng)市，及蘇州、杭州、南(nán)京、廈門(mén)等領先二線城(chéng)市，目标城(chéng)市12個，力争用三年時間，跻身(shēn)中國(guó)長租公寓市場前列。
　　此外，綠城(chéng)與成都(dōu)長租公寓品牌優客逸家推出“綠城(chéng)優客”，招商蛇口推出“壹棧”“壹間”“壹棠”，佳兆業推出“寓享空間”……根據克而瑞數據顯示，TOP30的房(fáng)企當中，已經有三分(fēn)之一涉足長租公寓。
　　不過，運營長租公寓和房(fáng)企銷售商品房(fáng)的利潤、去(qù)化相(xiàng)比，似乎并不能算是一個賺錢的好買賣。中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，現在長租公寓對于大(dà)部分(fēn)房(fáng)企來(lái)說(shuō)，依然隻是嘗試、布局、積累經驗。“房(fáng)企現在涉足長租公寓主要還(hái)是一種嘗試。目前就(jiù)這個市場來(lái)看(kàn)，還(hái)沒有盈利的企業和盈利的可(kě)能性。房(fáng)企持有的長租公寓租售比即使管理(lǐ)相(xiàng)對好的企業也隻有2%~3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足彌補資金成本。”
　　未來(lái)域公寓創始人(rén)王宇則認爲，房(fáng)企涉足長租公寓未來(lái)的發展模式會在現有基礎上更加趨向于資産證券化方式。“通過長期穩定運營實現更高收入，以利于資産證券化退出。”
　　中介盈利靠賺取差價
　　地産服務中介涉足長租公寓由來(lái)已久，其獲益方式主要是獲取租金差價。
　　“中介在長租公寓領域的優勢在于短(duǎn)頻快(kuài)成本低，通過門(mén)店(diàn)即可(kě)解決客戶來(lái)源和看(kàn)房(fáng)訂房(fáng)環節;劣勢在于鮮有完善的服務内容，缺少過程管理(lǐ)和服務，物業持續增值和溢價能力弱。”王宇告訴記者。
　　其中，涉足最早的是鏈家旗下的“自(zì)如(rú)”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨立運作。六年來(lái)，在長租公寓市場已經占有重要的地位，擁有25萬間自(zì)如(rú)友家，7棟自(zì)如(rú)寓，服務租戶70萬人(rén)次。
　　自(zì)如(rú)采取的主要模式是通過中介代理(lǐ)房(fáng)源，與房(fáng)東簽訂長期合同，并提供統一裝修、統一配置，然後以“二房(fáng)東平台”的形式對外散租。在取消“中介費”的同時，自(zì)如(rú)選擇收取了與“中介費”數額相(xiàng)當的“管理(lǐ)費”，房(fáng)租相(xiàng)較市價而言，高出30%~50%。
　　盡管租金不菲，但(dàn)利潤卻并不高。鏈家研究院院長楊現領表示：“自(zì)如(rú)在運營初期的五年是非常痛苦的，當時一線城(chéng)市的租金回報率都(dōu)不到2%。”不過他(tā)對這個巨大(dà)的市場仍然信心滿滿：“租賃和轉售的回報率日(rì)漸靠近，随着居住觀念的升級和市場的調整，租金回報率也會日(rì)漸樂觀。”
　　2015年7月，在租賃中介市場上占有重要地位的我愛我家也對旗下運營了近16年的房(fáng)屋管家業務啓動全面轉型，成立了長租公寓品牌“相(xiàng)寓”。截至2016年末，相(xiàng)寓在管分(fēn)散式房(fáng)源達到近19萬套、50萬間，整棟式公寓4棟，資管業務規模達到行業第一。
　　與我愛我家幾乎同時進入長租公寓市場的世聯行也不甘示弱，先是控股高端長租公寓龍頭晟曜行70%的股權、與完成A輪融資的寓見青年公寓達成戰略合作，後又宣布啓動20億元的定增計(jì)劃。截至2016年底，旗下品牌“紅(hóng)璞公寓”先後落地20個城(chéng)市，全國(guó)簽約超過2萬間房(fáng)屋。
　　不過，世聯行2016年報顯示，包括長租公寓在内的資産服務業務，總體(tǐ)毛利率僅爲2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本”。如(rú)此看(kàn)來(lái)，這個行業似乎如(rú)同北京自(zì)如(rú)生(shēng)活資産管理(lǐ)有限公司CEO熊林所說(shuō)：“做長租公寓的人(rén)，絕大(dà)多數都(dōu)是有夢想，并懷着善意的，因爲這個行業太苦了。”
　　公寓創業公司遍地開花
　　根據鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國(guó)房(fáng)産租賃市場租金規模爲1.1萬億元，2025年将達到2.9萬億元，2030年預計(jì)會超過4萬億元。
　　楊現領表示，這代表着未來(lái)5年到10年，房(fáng)産租賃市場增速非常快(kuài)，租金将穩定上升，品牌公寓運營商将借助規模化侵占市場份額并實現盈利。
　　遍地開花的長租公寓創業公司似乎有力地證明了這一觀點。
　　YOU+國(guó)際青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未來(lái)域……衆多集中式公寓憑借優秀的用戶體(tǐ)驗以及強大(dà)的品牌溢價，開始在租賃市場上發力，并得(de)到了資本的青睐。
　　和其他(tā)創業項目不同之處在于，因爲租賃市場過于龐大(dà)，租房(fáng)又屬于剛需，因此各個品牌之間無須通過打價格戰來(lái)展開競争，目前全國(guó)排名前5的公寓企業加起來(lái)的市場份額尚不足4%。加之長租公寓前期投入資金大(dà)，回報周期長(一般需要4-5年)，在盈利模式尚未完善的情況下，各個公司并沒有盲目擴大(dà)規模來(lái)獲取利潤，而是在裝修、服務等方面尋找差異化，以滿足各個細分(fēn)領域的市場需求。如(rú)同新派公寓創始人(rén)王戈宏對記者所說(shuō)：“長租公寓未來(lái)盈利将主要靠品牌定價權。”
　　王宇告訴記者，他(tā)創立的長租公寓在經曆7年多的運營管理(lǐ)之後，目前項目的投資回報穩定在15%~30%。但(dàn)在此之前，也經曆過較爲漫長的陣痛期。
　　事(shì)實上，如(rú)今的長租公寓早已過了資本的狂熱(rè)期。
　　2014年的時候，公寓行業曾被很多投行看(kàn)中，也湧現過很多明星企業，但(dàn)是前期巨大(dà)的資金消耗量和微薄的利潤讓很多創業公司難以爲繼。“其實今年能夠融到資的公寓企業屈指可(kě)數，因爲财務數據出來(lái)了。”王宇表示。
　　“我們開玩笑(xiào)說(shuō)公寓行業裡(lǐ)的名字快(kuài)被起光(guāng)了，各種各樣的寓，就(jiù)像共享單車的顔色被選光(guāng)了一樣。”但(dàn)他(tā)又說(shuō)，其實所屬這個行業的人(rén)都(dōu)知道，這個遊戲才剛剛開始。
　　(中國(guó)經營報)