近期不少銀行把首套、二套房(fáng)貸利率提高，一時間房(fáng)産信貸領域收緊風(fēng)聲更盛，而廣州(樓盤)二手房(fáng)買賣市場也顯得(de)乏善足陳，成交總數明顯下降。在“缺錢”的狀況下，不少急需回籠資金的業主“降價”賣樓，有的降價超過十萬元。業内人(rén)士表示，若将來(lái)信貸政策持續收緊，業主将更青睐一次性付款購(gòu)房(fáng)的買家，而這類買家向業主争取到的讓價空間或将進一步擴大(dà)。
　　房(fáng)貸利率提高 首套房(fáng)購(gòu)房(fáng)成本增加
　　6月份廣州樓市成交在5月降溫的基礎上進一步萎縮，據房(fáng) 天下數據研究中心數據顯示，六月第4周(6.19~6.25)全市二手房(fáng)成交1780宗，比5月末單周減少248宗。成交量低位徘徊與銀行房(fáng)貸持續收緊不無關系。從(cóng)今年三月份開始，各大(dà)銀行紛紛調高或取消了利率折扣，五月份大(dà)部分(fēn)銀行還(hái)在執行9.5折~基準的商貸利率;進入六月份已有銀行在原先基準的基礎上進一步上浮利率。
　　據記者走訪了解，本月浦發、民(mín)生(shēng)、光(guāng)大(dà)、中信銀行(601998,股吧(ba))紛紛将首套房(fáng)貸利率上浮5%~20%;二套房(fáng)利率依然保持上浮10%，而提供利率折扣的銀行從(cóng)五月份的7家減至4家。“本輪利率調整算是史上房(fáng)貸利率收得(de)最緊的一次，接下來(lái)不排除有更多銀行加入利率上浮的隊伍。”有業内人(rén)士告訴記者，二套房(fáng)買家因早前就(jiù)普遍執行1.1倍上浮的利率所以影(yǐng)響不大(dà)，本輪利率調整主要擡高了首套房(fáng)買家的貸款成本，利率上浮10%相(xiàng)當于還(hái)款的利息總額相(xiàng)應增加了一成。
　　據房(fáng) 天下數據研究中心監控顯示，廣州的購(gòu)房(fáng)群體(tǐ)中純商貸買家約占38%，組合貸買家占19%，首套房(fáng)使用按揭貸款的買家比例超過六成;貸款利率上調不僅影(yǐng)響的群體(tǐ)範圍廣，影(yǐng)響的幅度也不小，将會大(dà)幅提高首套房(fáng)買家的購(gòu)房(fáng)成本。按20年商業貸款100萬元計(jì)算，房(fáng)天 下廣州二手房(fáng)高級分(fēn)析師(shī)李超告訴記者，以原先9.5折利率則總利息款爲538512元，若按利率上浮10%計(jì)算，則利息款總計(jì)636054元，還(hái)款金額共多出97542元，而月供則由原來(lái)的6410元增加至6817元，每月還(hái)款增加了407元。
　　目前信貸政策全面收緊，買家宜抓緊辦理(lǐ)房(fáng)貸審批流程，争取拿到部分(fēn)銀行9.5折利率優惠，房(fáng)天 下廣州二手房(fáng)電商天河區總監駱周育指出，商貸利率收緊在前幾個月就(jiù)早現端倪，三月份的時候有銀行将首套利率從(cóng)8.5折調高至9折，有買家預感到銀根收緊而加快(kuài)簽約，後來(lái)争取到8.7折利率。駱周育建議(yì)，在高利率時代使用按揭貸款，宜盡量增加首付比例，減少商業貸款金額，從(cóng)而減輕還(hái)款壓力。
　　銀行審批時間長 業主偏愛全款買家
　　商貸利率收緊使不少剛需買家陷入觀望，廣州白(bái)雲區的李小姐(jiě)原本打算在上半年置辦婚房(fáng)，但(dàn)利率調高後發現購(gòu)房(fáng)成本大(dà)增，“幾個月前還(hái)有8.5折利率，現在按基準利率上浮10%，前後相(xiàng)當于調高了25%。”李小姐(jiě)稱，現在按揭買房(fáng)顯然不劃算。據悉，像李小姐(jiě)一樣因房(fáng)貸收緊而選擇暫時觀望的買家不在少數。
　　除了利率調高，現在不少銀行放(fàng)款相(xiàng)當緩慢(màn)，也緻使不少“準業主”延緩入市。業内人(rén)士告訴記者，以前從(cóng)簽約、放(fàng)款，到過戶1個月就(jiù)能搞定，現在正常情況都(dōu)要等3個月左右，還(hái)不能保證都(dōu)能放(fàng)款。銀行貸款的資格審批時間也大(dà)幅延長，以往審批時間是3個工(gōng)作日(rì)，現在有買家20天還(hái)沒有獲批。
　　由于放(fàng)款期延長，現在業主方面更偏愛一次性付款的買家，據廣州鏈家的成交數據反饋，2017年5月客戶采取一次性付款的購(gòu)房(fáng)比例爲21.0%，比4月提高3.9個百分(fēn)點。與此同時，客戶成功壓價幅度爲3.0%，是自(zì)2016年6月以來(lái)的最大(dà)幅度，顯示現時二手房(fáng)市場有向“買方”傾斜的迹象。
　　“若按揭買家和一次性付款買家同時有購(gòu)房(fáng)意向，10個業主當中有7個都(dōu)會更傾向賣給一次性付款的買家。”合富置業越秀德政中分(fēn)行主管鄭創成告訴記者，這主要是因爲業主考慮到收房(fáng)款會快(kuài)一些。
　　鄭創成補充說(shuō)道，願意出售物業給一次性付款買家的業主，并非全部都(dōu)願意給予一定幅度的降價。主要看(kàn)業主是否急于收齊房(fáng)款。若業主是希望能更快(kuài)收到房(fáng)款，則會願意降價2萬~3萬元出售物業，以促成與一次性付款買家的交易。
　　合富置業海珠寶崗分(fēn)行主管謝俊琳也表示，很多業主都(dōu)是以賣一買一的形式賣房(fáng)的，因此他(tā)們要盡快(kuài)收齊房(fáng)款才能實行下一步換房(fáng)計(jì)劃。由于按揭購(gòu)房(fáng)涉及申請(qǐng)貸款、銀行審批、銀行放(fàng)款等衆多步驟，因此，若買家可(kě)以一次性付款購(gòu)房(fáng)，則更能貼合業主急于收齊房(fáng)款的需求。謝俊琳分(fēn)析，如(rú)果業主是急于出售物業，對于一次性付款買家，降價幅度會比按揭購(gòu)房(fáng)多。此前曾有一個成交的個案，由于業主急售物業，最終降價了10萬元。
　　“像白(bái)雲京溪闆塊的二手房(fáng)一直都(dōu)比較搶手，一些優質房(fáng)源不僅放(fàng)盤價堅挺，業主對買方條件也要求 苛刻 ，如(rú)春蘭花園的一套南(nán)向大(dà)戶型，業主就(jiù)要求隻接受一次性付款的買家。”房(fáng) 天下負責人(rén)劉平解釋，部分(fēn)急售的業主需要資金周轉，因而更青睐全款買家，也有很多業主考慮到從(cóng)簽約到收款要等兩三個月，市場價的變化又可(kě)能造成一筆損失，因此不願考慮按揭貸款的買家。
　　市場膠着 業主轉售爲租
　　随着買賣交易活躍度下降，大(dà)部分(fēn)持有閑置房(fáng)産的客戶選擇将其放(fàng)到租賃市場出租，但(dàn)小業主(特别是投資客)對租金帶來(lái)的回報并不看(kàn)重。
　　廣州鏈家研究院抽取2017年1~5月經該公司促成的住宅租售成交前20位的樓盤進行分(fēn)析發現，這20個買賣成交活躍樓盤的出租回報率，在今年前五個月均全線下跌，比2016年同期減少的幅度在0.2至0.9個百分(fēn)點之間。換言之，2017年通過買房(fáng)出租所帶來(lái)的租金收益有所縮減。
　　廣州鏈家研究院院長周峰分(fēn)析，出租回報率的下降，既反映出租金的上升幅度落後于樓價上升幅度，同時也隐含了一個市場現象，即租客群體(tǐ)的變化。2017年前五個月，廣州鏈家促成租賃業務的租客平均年齡爲31.3歲，比2016年同期下降0.2歲。而在買賣成交量前20位的樓盤當中，租客平均年齡比2016年同期下降的樓盤就(jiù)有12個。租客的年輕化，勢必帶來(lái)租客可(kě)承受租金水平的相(xiàng)應變化，在“收入決定支出”的前提下，這批租客即使認可(kě)大(dà)型樓盤的居住環境，但(dàn)在樓盤裡(lǐ)面仍舊會先挑選“相(xiàng)對中檔”租金的物業作爲承租對象，故成交的租金數值對比2016年同期難有明顯升幅。
　　另外，廣州鏈家數據顯示，今年6月1日(rì)~14日(rì)，經該公司促成的二手住宅買賣宗數比5月同期減少4%，全市二手住宅成交均價爲26886元/平方米，比5月同期上升1.5%。客戶成功壓價幅度爲3.4%，有進一步擴大(dà)的迹象。但(dàn)這一過程不會令二手房(fáng)價立即出現調頭向下，估計(jì)樓價的高位盤整态勢仍舊要持續兩個月，在成交量尚未有起色的前提下，才會有“向下”的沖動。