調控推陳出新，土(tǔ)地拍(pāi)賣自(zì)持漸成風(fēng)潮。有觀點認爲，自(zì)持物業增加開發商資金壓力，而且不能有效增加可(kě)售住宅供應，不利于房(fáng)價穩定，該土(tǔ)地出讓方式不可(kě)持續。
  一邊是業界對自(zì)持未來(lái)的擔憂，另一邊開發商爲争奪自(zì)持地塊使勁渾身(shēn)解數，自(zì)持地塊真的是虧本買賣麽？
  拍(pāi)地自(zì)持成标配
  6月6日(rì)，萬科(kē)以25.3億元拿下佛山(shān)一宗100%自(zì)持地塊，引發了對業内對自(zì)持地塊的討(tǎo)論熱(rè)潮，而在此之前萬科(kē)已經在廣州、北京分(fēn)别拿下2宗自(zì)持地塊，5宗自(zì)持地塊的總價高達170億元。
  6月9日(rì)，杭州大(dà)江東誕生(shēng)首塊 100%自(zì)持商住地，同一天出讓的杭州大(dà)江東前進片區住宅地塊以27%的自(zì)持比例成交。
  6月14日(rì)，世茂以40%自(zì)持比例拿下佛山(shān)禅城(chéng)商住地。同一天，上海出讓兩宗“100%”自(zì)持商地，招商東航聯合體(tǐ)以及金茂分(fēn)食。
  和衆多政策新玩法一樣，自(zì)持拿地源自(zì)北京，随後在全國(guó)推廣并漸成趨勢。據邦地産君不完全統計(jì)，目前包括北京、上海、廣州、佛山(shān)、杭州等地在内已出讓16宗自(zì)持地塊，總出讓價高達420億元。
  緊随其後，一大(dà)波的自(zì)持地塊正在襲來(lái)。6月15日(rì)，上海推出青浦區一宗商辦用地，總起價14.2億元，自(zì)持面積不低于80%，将于7月25日(rì)開标。
  珠海市挂牌3宗住宅地塊給出“10年限售”的規定，多宗商業用地則要求競得(de)企業自(zì)持10年内不得(de)抵押、轉讓及銷售。
  試點長租産品
  自(zì)持地塊作爲嚴防高價地的有效“武器”，如(rú)雨(yǔ)後春筍般湧現。限地價競自(zì)持之後，高價地在現行的土(tǔ)地拍(pāi)賣制度下失去(qù)了生(shēng)存的土(tǔ)壤，逐漸淡出市場。但(dàn)有觀點認爲，自(zì)持地塊并不能有效增加市場可(kě)售供應，當前多地庫存告急的情況下，這種土(tǔ)地出讓方式不可(kě)持續。
  對于開發商而言，當前租售比低以及資産證券化等渠道尚未打通，運營自(zì)持物業意味着承受着較大(dà)的租金壓力。但(dàn)爲了獲得(de)賴以生(shēng)存的土(tǔ)地，更多的開發商主動加入這場自(zì)持競賽中，成爲第一批吃(chī)螃蟹的探索者。
  自(zì)持地塊能不能拿？未來(lái)出路(lù)在哪裡(lǐ)？一系列的問(wèn)題抛向了開發商。
  世茂華南(nán)區域投資總監易炳順告訴邦地産君，拍(pāi)地競自(zì)持是國(guó)家調控房(fáng)地産的手段，對于房(fáng)價穩定有一定幫助。自(zì)持地塊出讓會增加市場租賃物業，爲無法承受太大(dà)購(gòu)房(fáng)壓力的客戶提供了更多房(fáng)源，推出更多的長時間的租賃産品，緩解市場部分(fēn)購(gòu)房(fáng)需求。
  據了解，目前市場已出現這種産品，萬科(kē)随園嘉樹項目養老公寓租賃期分(fēn)爲5年和15年兩種模式，中途可(kě)以退租，退還(hái)租金。
  易炳順認爲，這種長租住宅産品與目前市場的酒店(diàn)、寫字樓等自(zì)持運營模式是一樣的，隻是換了一種物業類型。
  自(zì)持是虧本買賣？
  自(zì)持物業面臨的顯著問(wèn)題是，按照(zhào)當前的租售比，租金回報率是算不過賬的。萬科(kē)高級副總裁譚華傑曾表示，如(rú)果萬科(kē)在住宅用地蓋房(fáng)子出租，租金回報率大(dà)約爲3%，扣除20%稅收，最終租金收益率隻有2.4%。
  當前房(fáng)企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無法支撐住宅租賃産品發展的。
  邦地産君認爲，自(zì)持住宅物業收益不僅僅看(kàn)租金回報率，對比當前處于風(fēng)口上的長租公寓，住宅租賃物業生(shēng)存環境優越很多。
  目前市場上的長租公寓運營商大(dà)部分(fēn)沒有獲得(de)物業的所有權，是在存量物業上做“加法”，面臨資産不輕不重的尴尬處境，前期需要大(dà)量的資金投入，卻無法享受物業升值帶來(lái)的回報。
  數據顯示，随着一線房(fáng)價攀升，我國(guó)租房(fáng)人(rén)口占比在全國(guó)層面将超過30%，一線城(chéng)市會超過40%，未來(lái)個别城(chéng)市甚至将會有超過50%的人(rén)租房(fáng)居住。住宅租賃産品發展空間大(dà)，縱觀這一輪拍(pāi)賣自(zì)持地塊的所屬城(chéng)市，包括一線城(chéng)市的北京、上海、廣州以及熱(rè)點的佛山(shān)、杭州等地，一線城(chéng)市寸土(tǔ)寸金，熱(rè)點二線城(chéng)市發展潛力大(dà)，均是未來(lái)物業保值升級潛力大(dà)的區域。自(zì)持住宅産品，占據地理(lǐ)位置優勢，未來(lái)打包資産證券化可(kě)行性高，從(cóng)而獲得(de)穩定現金流。
  需要注意的是，自(zì)持地塊出讓一般會限制總價，開發商獲取自(zì)持地塊樓面地價相(xiàng)對較低。
  實行新的住宅運營模式，對開發商的運營能力和資金提出較高要求，部分(fēn)實力較弱的開發将面臨淘汰出局的處境。在當前強者恒強的格局下，這是市場競争的必然趨勢，強者生(shēng)存，弱者出局。對于實力較強的開發商而言，或許将迎來(lái)“彎道超車”的絕佳時機(jī)。
  易炳順表示，看(kàn)好自(zì)持物業的發展未來(lái)，随着行業發展成熟，資産證券化以及物業租售比等問(wèn)題都(dōu)能迎刃而解，必須順應發展趨勢做出改變。
  轉型中陣痛在所難免，作爲第一批探索者，面臨的環境更加艱難，但(dàn)也意味獲得(de)更大(dà)的價格優勢和物業升值空間。等到住宅自(zì)持運營模式發展成熟再進入，拿地成本或将提高，并不能獲得(de)更大(dà)的收益，也許隻是别人(rén)吃(chī)剩的殘羹冷(lěng)炙。