中國(guó)指數研究院發布的《2017上半年房(fáng)企業績排行榜》，銷量三甲爲碧桂園、萬科(kē)、恒大(dà)，這三家房(fáng)企上半年的銷售額均突破兩千億元，其中碧桂園和萬科(kē)的成績甚至逼近三千億元；此外，共有7家房(fáng)企上半年銷售額突破千億元。
　　根據中國(guó)指數研究院的統計(jì)，6月30日(rì)，銷售額超過50億元的企業達到126家，比去(qù)年同期增加了11家，銷售額共計(jì)36220億元。
　　從(cóng)2016年10月起，全國(guó)多個省市相(xiàng)繼出台了越來(lái)越嚴厲的樓市調控政策，在以北京爲代表的一線城(chéng)市，成交量下跌、上市項目較少是不争的事(shì)實。
　　亞豪機(jī)構市場總監郭毅告訴記者，2017年上半年，北京商品住宅僅實現成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分(fēn)别減少44%、42%，同時這一成交量也創造了曆史同期新低。
　　上海中原地産統計(jì)的數據也顯示，上海的住宅市場在今年上半年也處于成交下滑的态勢，整個樓市較爲平淡，量價雙雙下挫。
　　然而與此對比的，是龍頭房(fáng)企在今年上半年銷量的較快(kuài)上漲。
　　比如(rú)，根據各家企業的公告和相(xiàng)關研究機(jī)構的統計(jì)，碧桂園去(qù)年全年的銷售額爲3088億元，今年上半年就(jiù)已達到2889億元；萬科(kē)去(qù)年上半年銷售額爲1900億元，今年上半年就(jiù)爲2772億元。
　　一線城(chéng)市受調控影(yǐng)響頗深，爲何碧桂園、萬科(kē)、恒大(dà)等仍有這麽高的銷售額？他(tā)們的銷售額都(dōu)集中在哪些區域？這些大(dà)體(tǐ)量的房(fáng)子都(dōu)賣給了誰？
　　二線城(chéng)市銷售爲業績增長主力
　　平安好房(fáng)研究院首席分(fēn)析師(shī)陸騎麟對法治周末記者說(shuō)，在調控之下，一線城(chéng)市主要在穩定房(fáng)價，但(dàn)三四線城(chéng)市仍在去(qù)庫存，而且目前二三四線城(chéng)市的整體(tǐ)成交并未出現回調，部分(fēn)城(chéng)市價格還(hái)處于上漲态勢，這使得(de)不少大(dà)開發商在今年上半年的銷售業績仍然是快(kuài)速增長的。
　　中國(guó)指數研究院則更加詳細地研究了10家品牌房(fáng)企在售項目的分(fēn)布情況。該研究院發布的《2017上半年房(fáng)企業績排行榜》顯示，二線城(chéng)市仍爲房(fáng)企業績主源頭，三四線貢獻有所上升。
　　“具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，10家代表品牌房(fáng)企一二線城(chéng)市在售項目平均占比分(fēn)别爲19.1%和54.8%，合計(jì)占比73.9%，三四線城(chéng)市則有所上升，在售項目占比提升5.5個百分(fēn)點。”中國(guó)指數研究院統計(jì)發現。
　　中國(guó)指數研究院企業研究總監蔣雲峰對法治周末記者分(fēn)析稱，之所以會出現全國(guó)調控但(dàn)龍頭企業銷售額仍然快(kuài)速增長的情況，一方面是因爲一線城(chéng)市市場受到嚴格調控，且一線城(chéng)市房(fáng)價仍然較高，這使得(de)不少需求都(dōu)外溢到二三四線城(chéng)市；另一方面，大(dà)企業所布局的城(chéng)市越來(lái)越多，城(chéng)市越小，大(dà)企業的影(yǐng)響力和競争力就(jiù)越大(dà)，大(dà)企業在二三四線城(chéng)市尤其是三四線城(chéng)市“攻城(chéng)略地”的速度也就(jiù)比較快(kuài)。
　　“碧桂園最爲典型。碧桂園本身(shēn)最大(dà)的優勢就(jiù)在三四線城(chéng)市，在重點城(chéng)市調控，三四線城(chéng)市去(qù)庫存的情況下，強者恒強的優勢就(jiù)會特别明顯地集中在碧桂園身(shēn)上。”蔣雲峰說(shuō)。
　　中信證券研究部6月22日(rì)發布的房(fáng)地産行業日(rì)報也總結道，影(yǐng)響房(fáng)企銷售額的因素主要有兩個，第一是公司的可(kě)銷售資源，第二是公司的去(qù)化速度。影(yǐng)響可(kě)銷售資源的因素則主要是公司分(fēn)布城(chéng)市的數量和在每個城(chéng)市的占有率。
　　大(dà)房(fáng)企無疑都(dōu)在擴大(dà)城(chéng)市分(fēn)布。根據中信證券的統計(jì)，截至2016年年底，碧桂園和恒大(dà)在全國(guó)布局的城(chéng)市已經突破了200個。
　　“擴張分(fēn)布城(chéng)市數量必然意味着企業要深入三四線城(chéng)市，在2016年之後，去(qù)庫存因素作用明顯，三四線城(chéng)市銷售情況令人(rén)滿意，因此，積極擴張城(chéng)市布局的公司都(dōu)受到了市場褒獎。”中信證券的前述報告指出。
　　萬科(kē)經曆了長時間的股權之争後，在今年上半年雖然未能争得(de)第一，但(dàn)也取得(de)了不錯的成績。
　　記者試圖就(jiù)相(xiàng)關問(wèn)題采訪萬科(kē)相(xiàng)關負責人(rén)，對方表示，所有業績相(xiàng)關的信息以公告爲準，但(dàn)是萬科(kē)并未發布2017年的半年報。
　　不過記者從(cóng)萬科(kē)公布的一季報和四五月份的新增項目情況發現，萬科(kē)近三個月的新增項目有超過半數都(dōu)集中在二三四線城(chéng)市。
　　萬科(kē)一季報顯示，銷售簡報披露以來(lái)公司新增加項目11個，其中僅有兩個在一線城(chéng)市；萬科(kē)4月的銷售情況顯示，2017年4月份，銷售簡報披露以來(lái)公司新增加項目9個，僅有3個在一線城(chéng)市；萬科(kē)5月的銷售情況顯示，5月份銷售簡報披露以來(lái)公司新增加項目17個，無一線城(chéng)市項目。
　　購(gòu)房(fáng)者以剛需剛改爲主
　　蔣雲峰還(hái)對法治周末記者分(fēn)析，經過長時間的樓市調控，整個房(fáng)地産市場都(dōu)在進行結構性調整，一個最明顯的表現是，市場銷售和成交的主要産品是剛性需求産品和剛性改善産品。
　　“現在高端盤還(hái)是有錢人(rén)在買，但(dàn)是總體(tǐ)而言，有錢人(rén)買房(fáng)進行投資或投機(jī)的比例在減少。”蔣雲峰說(shuō)，這也符合國(guó)家調控的總體(tǐ)思路(lù)，即房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。
　　根據中國(guó)指數研究院發布的《2017年上半年全國(guó)新開盤總結報告》，該研究院監控了北上廣深等一線城(chéng)市以及南(nán)京、杭州、武漢、重慶等多個二三線重點城(chéng)市的新開盤項目，從(cóng)這些新推盤項目的産品定位情況來(lái)看(kàn)，2017年上半年開盤項目仍以剛需産品爲主。
　　“59.7%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類産品戶型，34.6%的項目主要面向中高端改善型需求，5.6%的項目推出不限購(gòu)的商住産品，主要面向投資客戶及部分(fēn)受限購(gòu)條件制約的自(zì)住購(gòu)房(fáng)者。”前述報告總結道。
　　這份報告也具體(tǐ)描述了當前購(gòu)房(fáng)主體(tǐ)的年齡、需求等特征。
　　“剛需客戶年齡普遍偏年輕化，經濟實力受限，價格、上下班通勤時間和婚房(fáng)爲首要考慮因素。根據調研現場客戶訪談獲悉，剛需群體(tǐ)年齡段普遍在20至35歲之間，其中部分(fēn)客群是在城(chéng)市打拼幾年的夫妻，生(shēng)活穩定後考慮選擇定居，但(dàn)資金儲備有限，所以選擇購(gòu)買誘因主要圍繞生(shēng)活、上下班綜合因素。還(hái)有另外一部分(fēn)客群是剛畢業沒多久的上班族群體(tǐ)，這部分(fēn)群體(tǐ)積蓄較少，因此首付低、月供少、交通配套這些基本因素是出手購(gòu)買的标準。”《2017年上半年全國(guó)新開盤總結報告》稱。
　　蔣雲峰稱，此輪調控不僅達到了結構性調整的目的，在穩定價格上也基本實現了目标。
　　蔣雲峰作出上述判斷的基礎是，2017年上半年，樓市成交面積的增長率和樓市銷售額的增長率整體(tǐ)步調一緻。今年1至5月，全國(guó)商品房(fáng)銷售額爲43632億元，同比增長18.6%，商品房(fáng)銷售面積爲54820萬平方米，同比增長14.3%，房(fáng)價基本算是平穩增長。
　　市場集中度增加
　　陸騎麟認爲，從(cóng)今年上半年房(fáng)企銷售排行可(kě)以看(kàn)出，房(fáng)地産行業的市場集中度越來(lái)越高。
　　中國(guó)指數研究院根據上半年銷售額對企業進行了陣營排布。
　　銷售額超過千億元的爲超級陣營，有7家企業；銷售額在500億元至1000億元的爲第一陣營，有7家企業；銷售額在200億元至500億元的爲第二陣營，有30家企業；銷售額在100億元至200億元的爲第三陣營，有43家企業；銷售額在50億元至100億元的爲第四陣營，共39家企業。
　　法治周末具體(tǐ)統計(jì)了各個陣營的銷售總額，超級陣營中，7家企業的銷售總額爲12938億元。
　　而中國(guó)指數研究院的數據顯示，銷售額超過50億元的126家企業銷售額爲36220億元。
　　這也就(jiù)意味着，超級陣營7家企業的銷售占比，就(jiù)爲前126強所有企業銷售額總和的35%。
　　“超級陣營和第一、第二陣營銷售額的平均增長率分(fēn)别爲61.87%、60.16%、85.15%；第三陣營銷售額的平均增長率爲僅42.03%。”中國(guó)指數研究院統計(jì)還(hái)顯示。
　　蔣雲峰告訴記者，一旦大(dà)企業逐步深入中小城(chéng)市，中小房(fáng)企的優勢就(jiù)會越來(lái)越小，這勢必會影(yǐng)響到中小企業的生(shēng)存與發展。
　　“而且目前從(cóng)很多城(chéng)市的土(tǔ)地出讓政策來(lái)看(kàn)，提到的很多對開發商的要求，都(dōu)是有利于龍頭房(fáng)企的，中小企業的機(jī)會相(xiàng)對比較少。”陸騎麟說(shuō)，比如(rú)，有些城(chéng)市在出讓土(tǔ)地時要求開發商全部自(zì)持，同時要求開發商拿地資金全部爲自(zì)有資金，這就(jiù)對資金條件要求很高，基本就(jiù)把中小房(fáng)企排除在外了。