這幾天，房(fáng)地産市場最大(dà)的新聞，要數萬達集團将酒店(diàn)和文化旅遊項目以631.7億元人(rén)民(mín)币出售給融創中國(guó)。萬達爲什麽要将自(zì)己的“家底”出售?其中原委衆說(shuō)紛纭。但(dàn)聯系到潘石屹、李嘉誠紛紛抛售地産，一個信号其實已經非常明确了：房(fáng)地産市場确實要“變天”了。
　　地産大(dà)佬争相(xiàng)甩賣
　　2017年7月10日(rì)上午，萬達集團将旗下的13個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店(diàn)項目轉手賣給了孫宏斌的融創中國(guó)，共收資金631.7億元。其中，13個文旅項目91%的股權作價295.75億元，76個萬達酒店(diàn)作價335.95億元。針對此舉，王健林說(shuō)，轉讓這些項目能大(dà)幅降低萬達商業的負債率并将企業向輕資産型轉化。
　　與此同時，SOHO中國(guó)也在不斷賣地。旗下光(guāng)華路(lù)SOHO、淩空SOHO紛紛被賣出，董事(shì)長潘石屹說(shuō)：“隻有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的。”而對于華人(rén)地産大(dà)亨李嘉誠來(lái)說(shuō)，甩賣地産項目也是接二連三。從(cóng)2013年8月起，李嘉誠就(jiù)陸續抛售内地投資性物業套現。李嘉誠的商業嗅覺早已被過往所驗證，當一個行業的冬天來(lái)臨時，他(tā)總是能提早出手，安全脫身(shēn)。
　　這三位地産大(dà)佬甩賣地産物業的行爲，給了市場無數的遐想：好端端的地産“印鈔機(jī)”，爲啥要賣了?難道行業要變天了?其實，中國(guó)的房(fáng)地産市場，真的到了變天的時間段。這是與整個經濟發展階段緊密相(xiàng)連的。
　　從(cóng)經濟的驅動力來(lái)說(shuō)，地方政府的财政收入一直以來(lái)大(dà)部分(fēn)來(lái)自(zì)于土(tǔ)地财政，沒了賣地收入，地方政府一下子就(jiù)斷了炊，這是地方政府絕不願意看(kàn)到的結局，也是多次房(fáng)地産調控“上有政策、下有對策”的一大(dà)原因。同時，房(fáng)地産行業牽涉到接近七八十個行業的發展，房(fáng)地産行業不行，這些行業就(jiù)受影(yǐng)響，從(cóng)而影(yǐng)響到就(jiù)業和社會穩定，這也是大(dà)家不願意看(kàn)到的。房(fáng)地産投資旺，固定資産投資就(jiù)旺，經濟增長就(jiù)有動力。房(fáng)地産是國(guó)民(mín)經濟發展的支柱性産業，就(jiù)是這個道理(lǐ)。
　　從(cóng)金融的角度來(lái)說(shuō)，大(dà)大(dà)小小的房(fáng)地産企業，大(dà)部分(fēn)的資金來(lái)源都(dōu)是銀行信貸，銀行的利潤，很大(dà)一部分(fēn)來(lái)自(zì)于地産企業的貸款。同時，圍繞房(fáng)地産行業的各種産業投資基金、信托産品等，都(dōu)在圍繞這個産業鏈滋潤地活着。盡管房(fáng)地産行業的調控這麽多年來(lái)一陣緊過一陣，但(dàn)大(dà)部分(fēn)陷入了“空調”的怪圈。主要的原因，無非是兩點：一是地方政府斷不了土(tǔ)地财政這口奶;二是房(fáng)地産行業也不能急速下滑，否則影(yǐng)響到經濟的增長和銀行信貸的質量。
　　從(cóng)人(rén)口結構來(lái)說(shuō)，随着人(rén)口增速下滑，居民(mín)對房(fáng)地産居住的需求會下降，房(fáng)地産的投資和投機(jī)屬性越強，對經濟穩定增長潛在的殺傷力就(jiù)越強。部分(fēn)三四線城(chéng)市新樓盤空置率居高不下，一旦房(fáng)地産的泡沫破滅，後果堪憂。
　　地産行業進入白(bái)銀時代
　　但(dàn)中國(guó)經濟的增長，不可(kě)能永遠(yuǎn)主要依賴固定資産投資，否則，我們就(jiù)在固定資産投資驅動經濟增長這條老路(lù)上越走越遠(yuǎn)，而且固定資産投資對經濟拉動的邊際效應越來(lái)越弱，最後一定是經濟增長的效率越來(lái)越低。當經濟轉型升級到了刻不容緩的時候，一定是房(fáng)地産占國(guó)民(mín)經濟比重越來(lái)越小的時候。當政府調整經濟結構的決心越來(lái)越強大(dà)，經濟發展的内在驅動力到了可(kě)以擺脫固定資産投資爲主要驅動力的時候，就(jiù)是房(fáng)地産變天的時候到了。
　　眼下，中國(guó)經濟的增長雖然還(hái)是離(lí)不開房(fáng)地産這個行業，但(dàn)互聯網、高端制造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來(lái)越彰顯，商業嗅覺敏感，善于揣摩政府意圖的地産商們，一定會順勢而爲，這就(jiù)是李嘉誠、王健林、潘石屹等地産大(dà)佬甩賣旗下地産物業的重要原因。
　　從(cóng)地産融資來(lái)看(kàn)，監管單位已切斷地産商主要融資來(lái)源，上海證交所提高地産商發債的門(mén)檻後，地産商就(jiù)沒有在上海證交所發債。2018年，地産行業還(hái)有279億美元的債券到期，資金緊張由此可(kě)見一斑。一些負債率較高的地産企業提前甩賣旗下資産，也是爲了應付即将到來(lái)的兌付危機(jī)。
　　可(kě)以斷言，中國(guó)房(fáng)地産行業的高暴利時代已經過去(qù)了，房(fáng)地産從(cóng)黃(huáng)金時代正式進入到白(bái)銀時代，從(cóng)過去(qù)搶着拿地到目前企業之間股權兼并、資産重組，房(fáng)地産行業進入到存量運營的時代。行業的集中度會不斷提升，投資者買了房(fáng)坐等升值的時代，可(kě)能真的一去(qù)不複返了。
　　從(cóng)整體(tǐ)上來(lái)說(shuō)，傳統的房(fáng)地産行業可(kě)能正在山(shān)頂，但(dàn)這是否意味着房(fáng)地産行業就(jiù)沒有機(jī)會了呢(ne)?顯然不是!房(fáng)地産行業的集中度會越來(lái)越高，即便到了今天，中國(guó)房(fáng)地産行業的集中度相(xiàng)比美國(guó)等發達國(guó)家，還(hái)是比較低的，未來(lái)巨頭型房(fáng)地産企業的利潤會越來(lái)越高，大(dà)量中小房(fáng)地産企業會被收購(gòu)兼并或者直接倒閉，那些不斷做大(dà)做強的地産企業，投資機(jī)會還(hái)是不錯的。以股票市場爲例，随着行業集中度的提升，少數巨人(rén)型地産企業的投資機(jī)會不容小觑。與此同時，不少傳統的房(fáng)地産企業會謀求轉型升級，比如(rú)房(fáng)地産産業與文化、旅遊、休閑、養老等行業的融合，也會衍生(shēng)出不少投資機(jī)會。而且，在互聯網時代，随着人(rén)工(gōng)智能、大(dà)數據、與計(jì)算等新興行業的發展，房(fáng)地産的“分(fēn)享”功能也許會超過“使用”功能，共享地産會不會成爲一種新的業态?也未可(kě)知。
　　對于房(fáng)地産行業來(lái)說(shuō)，一個舊的時代漸行漸遠(yuǎn)，一個新的時代，即将到來(lái)。