7月21日(rì)-24日(rì)，博鳌•21世紀房(fáng)地産論壇第17屆年會将于在海南(nán)三亞隆重舉行。
  在“主題論壇（Ⅰ）——城(chéng)市的生(shēng)長與更新：請(qǐng)叫我運營商”上，鏈家研究院院長楊現領認爲，租賃是中國(guó)未來(lái)的房(fáng)地産僅存的紅(hóng)利。
  楊現領指出，目前衡量租賃市場發展是否有活力，主要有三大(dà)指标：一租賃人(rén)口的不斷增加；二是租金收入比。當下中國(guó)的城(chéng)市租金收入比大(dà)概不到30%，人(rén)們租得(de)起，而像紐約、香港、倫敦等城(chéng)市租金收入比例已經超過了50%，這是“生(shēng)無可(kě)戀”的狀态。三是租金收入彈性，目前中國(guó)的比例低于1，是可(kě)以接受的合理(lǐ)的情況。
  對于近期發布的發展租賃市場的政策，楊現領表示，中國(guó)的租賃市場真正存在的是前沿的一線城(chéng)市，比如(rú)北京、上海、深圳，并不是每一個城(chéng)市都(dōu)有租賃的短(duǎn)缺和壓力。“這一輪，我們一擁而上的話(huà)，帶來(lái)的問(wèn)題，就(jiù)是租賃的庫存。”
  演講全文如(rú)下：
  大(dà)家上午好！
  我跟大(dà)家彙報的題目是《租房(fáng)讓城(chéng)市變得(de)更美好》，大(dà)家都(dōu)知道，2016年以來(lái)租賃市場受到了非常大(dà)的關注。從(cóng)2016年的39号文，到住建部聯合多個部委發布的文件，還(hái)有構築同權的政策，爲什麽在2016年前後，國(guó)家圍繞租賃有這麽多的變化？我相(xiàng)信，這代表着一個新的變化，這個變化，總體(tǐ)上是展開了新的房(fáng)地産的階段。
  所以今天，我帶給大(dà)家的分(fēn)享有5點：
  一、租賃的活力，其實是城(chéng)市未來(lái)的希望所在。
  今天我們要看(kàn)，一個城(chéng)市未來(lái)有沒有發展的空間，在很大(dà)程度上，取決于租賃的市場發展，是不是有活力的？那怎麽衡量活力的，有3個指标：
  一是租賃人(rén)口不斷增加。
  越是國(guó)際大(dà)都(dōu)市，越是房(fáng)價高的城(chéng)市，租賃人(rén)口的占比就(jiù)高，因爲隻有年輕人(rén)，通過租賃到宜居的産品和服務，他(tā)才能夠在城(chéng)市落腳，才能夠在城(chéng)市生(shēng)存。現在很多的年輕人(rén)，超過50%的年輕人(rén)，在紐約和倫敦是通過租賃來(lái)解決居住的問(wèn)題，所以這是發展的動力。
  我有一個數據，國(guó)際上重點的城(chéng)市，租賃的房(fáng)源和人(rén)口的占比，當城(chéng)市隻有容納年輕人(rén)的時候，這個城(chéng)市的未來(lái)發展才有希望，有一本書(shū)叫《落腳城(chéng)市》，有一個結論，這個城(chéng)市平民(mín)苦的數量代表了城(chéng)市的未來(lái)和希望。今天中國(guó)也是一樣，如(rú)果城(chéng)市能夠讓年輕人(rén)立足，能夠人(rén)我們的大(dà)學生(shēng)有生(shēng)存的空間，這個城(chéng)市才有希望。
  二是租金收入比。
  衡量的是收入中有多少錢是花在租房(fáng)這件事(shì)上，30%是一個臨界值，或者是可(kě)以接受的基本的大(dà)概的水平。今天中國(guó)的一線城(chéng)市已經買不起，平均的購(gòu)房(fáng)年限每年都(dōu)在增加。在買不起的情況下，我們一定要租得(de)起來(lái)。像紐約、香港、倫敦的租金收入比例已經超過了50%，這個是生(shēng)無可(kě)戀的狀态。所以，中國(guó)的北京上海深圳，還(hái)有很大(dà)的希望，就(jiù)是因爲，租賃收入比還(hái)相(xiàng)對比較低。
  爲什麽低？就(jiù)是今天中國(guó)的城(chéng)市裡(lǐ)面存在一大(dà)批的租賃運營機(jī)構，通過合租的形式，讓年輕人(rén)租得(de)起，這是租金收入比的水平，今天大(dà)概不到30%。所以我認爲，這是非常不錯的數據，也是我看(kàn)到的我們未來(lái)的城(chéng)市的希望。
  三是租金收入彈性。
  它衡量的是租金的漲幅跟收入的漲幅之間的關系。今天中國(guó)全國(guó)的比例低于1，所以我認爲是可(kě)以接受的合理(lǐ)的情況。
  租賃市場的發展，它的活力是城(chéng)市的活力所在，要想達到這個活力，我們需要達到3個條件，第一個是能夠有40%左右的租賃人(rén)口，能夠讓年輕人(rén)在租賃市場上活下來(lái)，能夠邁入城(chéng)市的結題。二是有相(xiàng)對比較合理(lǐ)的租金收入比，不能顯著的超過30%。三是有比較穩定的保持在1—1.5的租金收入彈性，這樣的話(huà)城(chéng)市的未來(lái)才是有希望的。
  二、中國(guó)的租賃市場有一個大(dà)的結構，是這樣的，這張圖表面上看(kàn)是負面因素比較多。
  裡(lǐ)面顯示了中國(guó)三足鼎立的大(dà)格局，2016年新房(fáng)交易市場的規模是12萬億，二手房(fáng)規模是8萬億，租房(fáng)是3億。
  日(rì)本人(rén)是非常喜歡租房(fáng)子的，爲什麽日(rì)本人(rén)就(jiù)這麽喜歡租房(fáng)子呢(ne)？這件事(shì)很奇怪，其實，也不奇怪。原因就(jiù)是日(rì)本的房(fáng)地産市場在過去(qù)30年經過了很多的房(fáng)地産泡沫，日(rì)本人(rén)清楚的是房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，所以在這樣的情況下，大(dà)家對租賃的熱(rè)情是長求的，所以市場才能有發展。
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  這張圖，從(cóng)反面的角度，我們租賃市場發展之後的不足，正面的積極因素是我們的發展空間還(hái)很大(dà)，我們今天在這個時間點來(lái)推動租賃市場的發展，我相(xiàng)信，中國(guó)的租賃是中國(guó)未來(lái)的房(fáng)地産剩下僅存的紅(hóng)利。
  2017年，最大(dà)的開發商的交易額突破7千億，這是什麽概念？大(dà)概是超過了美國(guó)和日(rì)本今天的水平。今天我們的企業已經非常大(dà)了，但(dàn)是大(dà)的背後，代表着我們強嗎(ma)？代表着我們的産品和服務好嗎(ma)？我覺得(de)這是完全不一樣的概念。
  我們去(qù)日(rì)本調研，這些企業眼中對消費者的産品和服務的追求，他(tā)們今天也很大(dà)，但(dàn)是他(tā)們非常強。是日(rì)本最大(dà)的房(fáng)務資産管理(lǐ)公司，也是日(rì)本最大(dà)的房(fáng)地産基金。這家公司非常大(dà)，非常強。今天我們的企業不是這樣的，我們很大(dà)，但(dàn)是不知道我們的未來(lái)在哪裡(lǐ)。所以我相(xiàng)信，這個未來(lái)還(hái)有的話(huà)，一定是在租賃市場。我們的品牌開發商已經進入到了租賃市場，我相(xiàng)信這個是好的開始。
  三、租賃本質上是運營的生(shēng)意，租賃的運營，核心在于服務。
  如(rú)果是，我們不能夠爲消費者，爲我們的租客提供好的服務，我相(xiàng)信進入租賃市場的開發商，一定面臨非常大(dà)的挑戰。你(nǐ)發現你(nǐ)的空置率很難在95%以上，如(rú)果保持不了，一定會虧錢。今天中國(guó)最大(dà)的房(fáng)務資産管理(lǐ)公司，或者是租賃運營機(jī)構，它的規模是50萬間租客是62萬人(rén)，員(yuán)工(gōng)是9千人(rén)，裡(lǐ)面有3千名是房(fáng)屋管家，還(hái)有2千名的寶潔阿姨，還(hái)有2千人(rén)的互聯網團隊，還(hái)有447名的客服專員(yuán)，還(hái)有700名的裝修配置專員(yuán)。這就(jiù)是他(tā)們的服務團隊，要做好租賃這件事(shì)，首先你(nǐ)是一個中介公司，因爲你(nǐ)要拿房(fáng)和出房(fáng)，其次你(nǐ)還(hái)得(de)是裝修公司，管理(lǐ)好你(nǐ)的庫存。你(nǐ)還(hái)得(de)是一個家政公司，因爲你(nǐ)要提供大(dà)量的服務，還(hái)得(de)是互聯網公司，管理(lǐ)好這個團隊和團隊，靠人(rén)是不行的，得(de)靠系統和技術以及互聯網。
  這是我想說(shuō)的3點租賃的本質在于運營。
  四、并不是所有的城(chéng)市都(dōu)要發展租賃。
  在國(guó)家政策的推動下，很多城(chéng)市都(dōu)開始做租賃。但(dàn)是中國(guó)的租賃市場真正存在的是前沿的一線城(chéng)市，就(jiù)是北京上海深圳，所以租賃的問(wèn)題，本質就(jiù)是北京上海深圳的問(wèn)題，不是每一個城(chéng)市都(dōu)有租賃的短(duǎn)缺和租賃的壓力。這一輪，我們一擁而上的話(huà)，帶來(lái)的問(wèn)題，就(jiù)是租賃的庫存。未來(lái)在這種情況下，我們怎麽解決一線城(chéng)市北京和上海的租賃問(wèn)題呢(ne)？這個就(jiù)是今天的主題，就(jiù)是要靠城(chéng)市更新和城(chéng)市的改造。
  北京還(hái)有30%的房(fáng)源，大(dà)家知道，北京的存量房(fáng)源有750萬套，有30%是超過200萬套的房(fáng)齡在20年以上，都(dōu)是城(chéng)市的核心中心，隻有通過舊房(fáng)的改造，城(chéng)市的改造，人(rén)房(fáng)屋再生(shēng)。
  五、總結一下，就(jiù)是回到城(chéng)市運營的主體(tǐ)上，城(chéng)市運營從(cóng)本質上講，運營産業，離(lí)開人(rén)和谌業的運營是沒有希望的，産業的運因和産業的發展，需要租賃市場的發展。
  大(dà)家都(dōu)知道，城(chéng)市其實是一個生(shēng)态系統，這個生(shēng)态系統，裡(lǐ)面不僅僅是需要制造業，也需要服務業。這個城(chéng)市的生(shēng)态系統不僅僅是需要的中級收入群體(tǐ)，也需要高收入群體(tǐ)。所以我相(xiàng)信，它需要所有人(rén)，一個都(dōu)不能少。低收入的群體(tǐ)，中高收入的群體(tǐ)，都(dōu)不能少，少了之後就(jiù)是不完整的。假如(rú)有一天，北京把低收入群體(tǐ)全部疏解了，你(nǐ)的保潔保姆成本會大(dà)幅度的上升，勞動密集型的勞動力成本會大(dà)幅度的上升，高收入人(rén)群的生(shēng)活質量會受到影(yǐng)響。所以它是相(xiàng)互依賴的關系，相(xiàng)互依存。所以産業的發展服務業的發展，需要的是完整的基于人(rén)的生(shēng)态系統。
  這裡(lǐ)面，我們希望能夠讓白(bái)領有房(fáng)住，能夠讓有錢的中産階級買得(de)起房(fáng)子，然後能夠換得(de)起房(fáng)子。同時我們也希望能夠讓低收入群體(tǐ)，特别是這些新市民(mín)、大(dà)學生(shēng)、流動人(rén)口能夠有房(fáng)子住，能夠租得(de)起，我認爲我們的城(chéng)市運營才能夠落地生(shēng)根，才能夠發揚，城(chéng)市的未來(lái)才有希望。所以城(chéng)市的運營，核心在于能夠把人(rén)的運營和産業的運營結合在一起，而人(rén)和産業的運營，本質上，離(lí)不開我們租賃市場的發展。