2016年下半年開始，從(cóng)境内到境外，覆蓋證券、銀行、信托間市場的全面調控接踵而來(lái)，房(fáng)企融資渠道正在被全面收緊。同時，深圳土(tǔ)地交易中心已逐步提高進場門(mén)檻。
  “我必須得(de)走了，公司老拿不到地，品牌部天天搞酒會、搞論壇，醉生(shēng)夢死，等這個項目賣完，都(dōu)得(de)喝(hē)西北風(fēng)。”王冠坐在星巴克的椅子上，拿起面前的白(bái)開水喝(hē)了一口，“我喝(hē)不了咖啡，喝(hē)了就(jiù)睡不着，每天都(dōu)要出去(qù)找地的，混吃(chī)等死怎麽行？”
  2017年已經過半，王冠終于下定決心離(lí)職。
  他(tā)的前東家是深圳一家以開發頂級豪宅聞名的中型房(fáng)企。在資金投入部工(gōng)作的近一年内，王冠屢屢受挫，老闆想要深圳核心地段、成片兒成規模的地，但(dàn)現實是深圳土(tǔ)地争奪正在迅速縮小戰場，實力較弱的中小房(fáng)企已被擠到觀衆席。
  土(tǔ)地市場的觀衆席
  深圳可(kě)能将成爲四個一線城(chéng)市中，最先進入存量房(fáng)時代的城(chéng)市。
  截至2017年6月30日(rì)，深圳上半年無一例住宅用地挂出。過去(qù)幾年，每年還(hái)至少有三塊左右的住宅地出讓。
  上半年供應的12宗商服地塊中，深圳灣超級總部基地的5宗地塊由于對競買企業的主體(tǐ)資格和土(tǔ)地出讓條件均設置了嚴格要求，針對性強，最終全部以底價成交。而剩下的自(zì)由競争的商服地塊由平安、華僑城(chéng)等大(dà)型房(fáng)企拿下，均刷新了周邊樓面地價。
  用業内的大(dà)白(bái)話(huà)講，招拍(pāi)挂就(jiù)是一個“扔錢遊戲”。
  過去(qù)幾年，中小房(fáng)企可(kě)以通過與金融機(jī)構聯合解決資金問(wèn)題。這其中的佼佼者有潮汕房(fáng)企龍光(guāng)地産，龍光(guāng)地産在2014年、2015年兩年間拿下的白(bái)石龍和紅(hóng)山(shān)地王，均是與平安信托的平安大(dà)華基金合作，基金占股49%。兩塊地王加起來(lái)總價159.3億元，而龍光(guāng)地産2014年的毛利僅爲38億元。
  金融機(jī)構入局分(fēn)得(de)一杯羹，看(kàn)起來(lái)比獨食更爲劃算。而龍光(guāng)這種當初較爲小體(tǐ)量的地産商正合基金公司的胃口，也更容易談判。
  王冠稱，過去(qù)幾年這種情況在資本活躍的深圳非常普遍：“原來(lái)就(jiù)是老闆隻要有一點小錢啓動就(jiù)可(kě)以了，其他(tā)都(dōu)是用銀行、信托之類的錢。比如(rú)說(shuō)我預估這個項目可(kě)以達到30%的毛利，我沒錢，找一家信托公司出錢，權益分(fēn)一下。金融機(jī)構也得(de)給資金找出路(lù)。”
  2016年下半年開始，從(cóng)境内到境外，覆蓋證券、銀行、信托間市場的全面調控接踵而來(lái)，房(fáng)企融資渠道正在被全面收緊。同時，深圳土(tǔ)地交易中心已逐步提高進場門(mén)檻，
  中小房(fáng)企如(rú)今很難再通過一小部分(fēn)資金撬動招拍(pāi)挂，再加上近些年逐漸提高的進場門(mén)檻，深圳招拍(pāi)挂的大(dà)門(mén)對他(tā)們幾近關閉。
  根據深圳土(tǔ)地交易中心的最新規定，如(rú)果5個工(gōng)作日(rì)内無法交清土(tǔ)地款，不僅要沒收保證金，還(hái)要罰款成交價的20%。
  “深圳這個地方招拍(pāi)挂很嚴格的，拍(pāi)下之後要在五個工(gōng)作日(rì)内把錢交清，原來(lái)有些企業出現過這樣的事(shì)兒，我同意一年之内分(fēn)期交，但(dàn)交着交着最後沒錢了，這種情況就(jiù)很麻煩了，這個項目壓着，政府的财政收入、建設任務都(dōu)有壓力的，中途沒幹好要重新招标，耽誤政府的時間。爲什麽會出這種事(shì)兒？有些開發商根本沒有實力，但(dàn)它就(jiù)是要搞出地王來(lái)把周邊價格擡得(de)很高，它自(zì)己的項目就(jiù)好賣了。”王冠說(shuō)。
  愈加高昂的保證金也成爲中小房(fáng)企參與土(tǔ)拍(pāi)的攔路(lù)石。
  深圳最近幾次的土(tǔ)拍(pāi)保證金已經到6億-9億元的高位，上個月萬科(kē)在廣州市拍(pāi)下的廣國(guó)資産包，保證金高達46億元。
  “這麽高的保證金，如(rú)果沒有把握拿下，損失的不僅是利息，還(hái)有時間成本，這段時間把它投入到哪兒都(dōu)行。”世聯行首席工(gōng)改顧問(wèn)董極說(shuō)，“所以他(tā)們把目光(guāng)轉向工(gōng)改來(lái)了。”
  城(chéng)市更新一票難求
  如(rú)何在人(rén)口規模高位運行、空間不足的深圳争得(de)一席之位？隻剩城(chéng)市更新（舊改）一條路(lù)徑，深圳土(tǔ)地供應的主流就(jiù)是城(chéng)市更新。其中，舊村改造的利潤最高，吸引力最大(dà)；工(gōng)改即工(gōng)業區改造，因門(mén)檻較低逐漸變熱(rè)。
  目前，深圳城(chéng)市更新正迎來(lái)第三批掠食者。
  開發商對深圳舊改的争奪可(kě)以簡單地劃分(fēn)三個階段，佳兆業、星河、鴻榮源、京基、卓越作爲第一批吃(chī)螃蟹的房(fáng)企，早在十幾年前就(jiù)已攻城(chéng)略地，圈好了大(dà)批的優質土(tǔ)地，比如(rú)鴻榮源在2002年就(jiù)開始在寶安區收工(gōng)業區地塊，之後順利轉性。
  第二批的代表是恒大(dà)，時間稍晚一些，但(dàn)依仗強大(dà)的實力瘋狂掃貨，短(duǎn)時間内拿下30多宗舊改地塊。
  現在輪到了第三批，龍湖、華夏幸福、泰禾、碧桂園等外地大(dà)型房(fáng)企紛紛進駐，設立深圳公司尋找地塊。“中小房(fáng)企切入舊改太晚了。”王冠歎了一口氣，“我現在找地的時候，經常能看(kàn)見碧桂園他(tā)們，人(rén)家大(dà)公司一個發展部都(dōu)幾百号人(rén)，我們才十幾個人(rén)，人(rén)家都(dōu)收刮了N遍了，湯都(dōu)不剩。”
  據了解，碧桂園深圳公司目前至少有超過100人(rén)的團隊在找地，佳兆業深圳公司則實行“全員(yuán)拓展”，即動員(yuán)公司400多名員(yuán)工(gōng)一起找地。
  同時，一些具有舊改專業能力和經驗的本土(tǔ)房(fáng)企，正在通過尋找“金主”、聯合開發的方式擠占市場。
  華僑城(chéng)在兩年前收購(gòu)了深圳花伴裡(lǐ)開發舊改項目的子公司恒祥基，花伴裡(lǐ)最爲知名的就(jiù)是整理(lǐ)土(tǔ)地的能力，華僑城(chéng)不需要直接做舊改，相(xiàng)當于從(cóng)花伴裡(lǐ)的手裡(lǐ)買地，華僑城(chéng)負責開發和銷售。
  一名在鴻榮源負責拓展的員(yuán)工(gōng)透露，他(tā)們正在與一些有土(tǔ)地資源、有地緣關系，但(dàn)不是專業做房(fáng)地産開發的小企業談合作，利用自(zì)身(shēn)的舊改經驗合作開發。
  “未來(lái)這樣的機(jī)會正在變多。”鴻榮源的這名員(yuán)工(gōng)說(shuō)。
  撕開一條血路(lù)
  據了解，最早一批被拿下的舊改地塊，改造難度較小。當時的本地村民(mín)剛接觸舊改，溝通起來(lái)障礙不多，工(gōng)業區地塊的權屬人(rén)通常隻有一個，整體(tǐ)的成交價都(dōu)比較低。
  比如(rú)華潤在2005年前開始介入的南(nán)山(shān)大(dà)沖村舊改，從(cóng)一開始就(jiù)沒遇到過其他(tā)房(fáng)企的競争。當地村民(mín)回憶，他(tā)們收到村委會的第一個通知就(jiù)是華潤置地要來(lái)改造，村民(mín)聽說(shuō)可(kě)以住上全新的商品房(fáng)，就(jiù)欣然接受了。再因爲大(dà)沖村近千戶業主中，有三分(fēn)之一已移民(mín)至港澳，無暇顧及拆遷細節，整個過程都(dōu)比較順利。
  難度較大(dà)的舊改村，主要有容積率過高、與村民(mín)的議(yì)價空間小等問(wèn)題。在舊改漸成風(fēng)氣之後，許多村民(mín)私自(zì)加蓋樓房(fáng)，盤踞在布吉關的幾個村落，多數從(cóng)三五層加蓋至十層以上，等官方反應過來(lái)強行撲火(huǒ)已經來(lái)不及。
  在王冠看(kàn)來(lái)，就(jiù)算搶到了舊改地塊，中小房(fáng)企可(kě)能根本就(jiù)啃不下去(qù)。雖然舊改地價比招拍(pāi)挂地價便宜，但(dàn)短(duǎn)則三五年，長則九十年的改造周期，考驗了一家企業的資金實力和專業能力。
  也有中小房(fáng)企在舊村改造競争中撕開了一條血路(lù)，來(lái)自(zì)江蘇的中南(nán)置地已經開始介入羅湖草鋪村的舊改。
  據村民(mín)介紹，此前也有大(dà)型房(fáng)企來(lái)談過，後多數被高容積率“吓跑”。雖然最終确定的1：1回遷比例低于全市平均水平，但(dàn)多數村民(mín)也欣然接受，畢竟許多村民(mín)用活動闆房(fáng)加蓋的樓層，也成功算計(jì)了拆遷面積。
  容積率越高的村落，毛利越低，這種項目是王冠的前東家絕對不能接受的。“地産開發，項目毛利一般是50%-60%，很多可(kě)以做到80%—100%，豪宅更高，300%以上都(dōu)很正常。我老闆賣豪宅起家的，怎麽都(dōu)接受不了低毛利的項目，他(tā)甯可(kě)把賭注下在一個放(fàng)高利貸的小老闆身(shēn)上。”
  據他(tā)介紹，他(tā)的前東家在半年前與福田一處寫字樓業主達成協議(yì)，公司投入5億元，該業主負責在一年内與周邊四棟寫字樓溝通，5棟樓一起進行整體(tǐ)拆除重建，如(rú)果一年後無法動工(gōng)，業主返還(hái)5億元現金并付25%的違約金。“這個項目，懂(dǒng)行的都(dōu)知道，根本沒戲。其他(tā)四棟樓，有一棟是一家銀行的數據中心，要24小時運作不能斷的，你(nǐ)要拆它得(de)在其他(tā)地方找個地塊整體(tǐ)移過去(qù)，中間絕對不能出錯，人(rén)家怎麽可(kě)能讓你(nǐ)拆？”王冠說(shuō)。“後來(lái)我搞清楚了，這個業主就(jiù)是搞民(mín)間借貸的，5億的現金一口氣打給他(tā)，他(tā)拿去(qù)放(fàng)高利貸，利息保守點兒翻一倍，一年後賠25%的違約金，它還(hái)有75%可(kě)以賺。我們老闆當然知道這個事(shì)兒啊，但(dàn)一般的投入回報哪兒有25%那麽高？5億連付個土(tǔ)拍(pāi)保證金都(dōu)不夠，他(tā)就(jiù)當普通投入了，而且說(shuō)不定走了運，還(hái)做成了呢(ne)。”
  “工(gōng)改工(gōng)”樂土(tǔ)不再
  相(xiàng)比如(rú)今難度較大(dà)的舊村、舊商業區改造，工(gōng)業區改造因價格低廉、政策寬松、土(tǔ)地供應充沛，在過去(qù)幾年受到中小房(fáng)企青睐，成爲他(tā)們套取土(tǔ)地紅(hóng)利的重要手段，而且還(hái)受到了投機(jī)客的追捧，早期的工(gōng)改可(kě)以建loft戶型的工(gōng)改公寓，寶安的一處工(gōng)改公寓曾在2014年底遭空殼公司整層掃樓。
  但(dàn)從(cóng)今年起，這片“樂土(tǔ)”正在消失。據了解，多家大(dà)型房(fáng)企已經開始介入，目前碧桂園在深圳已拿下六幅左右的工(gōng)改地塊，卓越在觀望近兩年後在前段時間終于“下手”，甚至主營業務非地産開發的中電也在尋求機(jī)會。
  工(gōng)改項目價格水漲船(chuán)高，在世聯行董極看(kàn)來(lái)，現在再進來(lái)“已經很遲了。”據世聯行統計(jì)，2014年之前的工(gōng)改成本在1000元/平方米-2000元/平方米，如(rú)今關内的普遍在20000元/平方米左右。
  “現在很多原業主要價非常高，一挂出來(lái)就(jiù)獅子大(dà)開口，最高我見過龍華報到3萬多的，加上改造的成本，總體(tǐ)價格比招拍(pāi)挂大(dà)得(de)多了。”董極說(shuō)，“小企業拿到了也不知道怎麽盈利，大(dà)企業可(kě)能還(hái)能搏一搏。”
  沒有土(tǔ)地就(jiù)意味着死亡，擺在中小房(fáng)企面前的路(lù)也許還(hái)有一條，就(jiù)是朝新業務轉型。過去(qù)一年，“小鎮”席卷全國(guó)，一些小型開發商應聲而出。多年前離(lí)開房(fáng)地産行業轉向電商的郭麗莎，選擇在現在“殺回”房(fáng)地産，她的公司漢莎國(guó)際集團在5月正式挂牌，如(rú)今落地的項目已有5個，深圳有一個。
  但(dàn)郭麗莎并不認爲這是普通中小房(fáng)企可(kě)以求生(shēng)的路(lù)徑。她之前在深圳多家上市房(fáng)企做到過管理(lǐ)職位，擁有上市公司及各種機(jī)構的人(rén)脈資源，包括北京娛樂圈，“沒有資源是很難做成這些事(shì)。公司未來(lái)還(hái)可(kě)以将項目前期負責的産權關系剝離(lí)後，再與上市公司合作開發經營。”
  在王冠看(kàn)來(lái)，郭麗莎的公司不是嚴格意義上的開發商：“它沒有開發和運營的實力，隻能說(shuō)去(qù)運作土(tǔ)地，成了大(dà)型房(fáng)企的渠道公司。”
  離(lí)職之後，王冠接到了許多獵頭的電話(huà)，最後他(tā)又選擇了一家中型房(fáng)企：“中型房(fáng)企裡(lǐ)可(kě)發揮的空間大(dà)，而且新公司的老闆和我理(lǐ)念一緻，說(shuō)項目不分(fēn)大(dà)小，隻要能賺錢，都(dōu)可(kě)以去(qù)做，去(qù)臨深片區、去(qù)粵港澳大(dà)灣區的城(chéng)市，其他(tā)三四線城(chéng)市也可(kě)以做，保存實力，有朝一日(rì)再回深圳。”