(原标題：住房(fáng)限購(gòu)政策是否适用于“司法拍(pāi)賣房(fáng)”)
　　前不久，一份《關于明确〈關于進一步加強房(fáng)地産市場調控的通知〉操作有關事(shì)項的通知》在網絡上流傳，引起廣泛關注。
　　通知中明确“因司法拍(pāi)賣取得(de)不動産的，按住房(fáng)限購(gòu)政策執行，購(gòu)房(fáng)者需具有購(gòu)房(fáng)資格;同時，取得(de)者需在取得(de)不動産證書(shū)滿3年後方可(kě)辦理(lǐ)轉讓合同備案登記手續，司法拍(pāi)賣的成交确認時間在通知執行日(rì)之前的，不執行住房(fáng)限制轉讓政策”。
　　通知的擡頭是“南(nán)京市房(fáng)地産市場綜合執法辦公室”，發文時間是6月7日(rì)。
　　有意思的是，網上流傳了另一份文件——《關于司法拍(pāi)賣涉住房(fáng)限購(gòu)政策有關問(wèn)題的通知》，該通知内容顯示，這是今年5月31日(rì)江蘇省高級人(rén)民(mín)法院(以下簡稱“江蘇高院”)在江蘇法院系統内部下發的文件。
　　該文件表達的内容恰恰與“南(nán)京市房(fáng)地産市場綜合執法辦公室”的通知内容相(xiàng)反，兩者時間間隔是一周。
　　近年來(lái)，全國(guó)各大(dà)城(chéng)市針對房(fáng)地産市場推出各項限購(gòu)政策，“司法拍(pāi)賣房(fáng)”是否受限購(gòu)政策調整，引起社會關注。
　　房(fáng)管部門(mén)和法院“掐架”
　　中國(guó)青年報·中青在線記者看(kàn)到，江蘇高院的文件專門(mén)提到，近日(rì)，個别地方出台文件，要求司法拍(pāi)賣也要适用住房(fáng)限購(gòu)政策，一些法院執行局機(jī)械套用，不經請(qǐng)示上級法院，在拍(pāi)賣公告中作司法拍(pāi)賣房(fáng)産也适用住房(fáng)限購(gòu)政策的特别提示，嚴重影(yǐng)響了司法拍(pāi)賣成交率及司法财産處置工(gōng)作。
　　這份文件的觀點是，司法拍(pāi)賣是基于公權力行使的強制執行行爲，不同于一般市場交易中的自(zì)主買賣行爲。個别地方出台的房(fáng)産限購(gòu)政策，主要目的是調整市場自(zì)主交易行爲，而基于公權力行使的司法拍(pāi)賣具有強制性，隻受法律約束，不受地方性房(fáng)産限購(gòu)政策的影(yǐng)響。
　　文件還(hái)要求各級法院在司法拍(pāi)賣中嚴禁出現司法拍(pāi)賣适用房(fáng)産限購(gòu)政策的說(shuō)明或特别提示，在競買人(rén)咨詢或現場看(kàn)樣時應當作出司法拍(pāi)賣房(fáng)産不受限購(gòu)政策影(yǐng)響的肯定性答複，鼓勵競買人(rén)積極參與競買，消除後顧之憂。
　　日(rì)前，江蘇某地中級人(rén)民(mín)法院向中國(guó)青年報·中青在線記者證實，收到了這份内部文件。對于爲何出台這份内部文件，江蘇高院未予以回複。
　　中國(guó)青年報·中青在線記者看(kàn)到，江蘇高院這份内部文件的依據是，司法拍(pāi)賣成交或者裁定以物抵債的，标的物所有權自(zì)拍(pāi)賣成交裁定或抵債裁定送達買受人(rén)或者接受抵債物的債權人(rén)時轉移，不動産登記僅爲協助執行行爲，并不會對物權變動産生(shēng)影(yǐng)響。
　　這份内部文件還(hái)指出，執行法院在司法拍(pāi)賣成交或裁定以物抵債後，應向不動産登記部門(mén)提供執行裁定書(shū)和協助執行通知書(shū)，不動産登記部門(mén)應當依法辦理(lǐ)登記，拒不協助辦理(lǐ)登記手續的，依法采取強制執行措施。
　　針對江蘇高院的“内部文件”，“南(nán)京市房(fáng)地産市場綜合執法辦公室”的通知顯得(de)“火(huǒ)藥味十足”。
　　中國(guó)青年報·中青在線記者并未在相(xiàng)關網站(zhàn)查詢到該通知的相(xiàng)關信息，南(nán)京市房(fáng)地産市場綜合執法辦公室的工(gōng)作人(rén)員(yuán)說(shuō)，這是内部文件，沒有公開。
　　公開資料顯示，2016年10月8日(rì)，爲應對房(fáng)地産市場調控，南(nán)京市政府房(fáng)管局成立内設機(jī)構——南(nán)京市房(fáng)地産市場綜合執法辦公室，辦公室設在市房(fáng)産局，市房(fáng)産局長任辦公室主任，建委、物價局、國(guó)土(tǔ)局都(dōu)有副局長擔任副主任。
　　中國(guó)青年報·中青在線記者注意到，該辦公室的這份通知發送給南(nán)京市中級人(rén)民(mín)法院、南(nán)京市國(guó)土(tǔ)局、南(nán)京市司法局，各成員(yuán)單位，各區房(fáng)地産市場綜合執法辦公室，并規定從(cóng)6月10日(rì)開始執行。
　　要求“司法拍(pāi)賣房(fáng)”限購(gòu)是否有法律依據
　　關于“司法拍(pāi)賣房(fáng)”，目前多數城(chéng)市的做法是遵守法律規定，不予限購(gòu)。如(rú)西安在2017年6月28日(rì)出台的房(fáng)地産市場調控政策中明确提出，通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得(de)的住房(fáng)，以及申請(qǐng)退出的經濟适用住房(fáng)等不受本通知規定限制。
　　2016年11月10日(rì)，杭州住建局官網也明确答複“司法拍(pāi)賣住房(fáng)不在限購(gòu)範圍内”。
　　但(dàn)是，北京、廣州、深圳、廈門(mén)、南(nán)京等10多個城(chéng)市要求“司法拍(pāi)賣房(fáng)”限購(gòu)。
　　今年4月27日(rì)，北京多部門(mén)開會後決定，法院在公開發布的拍(pāi)賣公告中應明确，競拍(pāi)方爲自(zì)然人(rén)的，其家庭或個人(rén)應符合本市限購(gòu)政策，否則将不予辦理(lǐ)産權登記手續。
　　司法拍(pāi)賣，即法院在民(mín)事(shì)案件強制執行程序中，按程序自(zì)行進行或委托拍(pāi)賣公司公開處理(lǐ)債務人(rén)的财産，以清償債權人(rén)債權。
　　物權法規定，因人(rén)民(mín)法院、仲裁委員(yuán)會的法律文書(shū)或者人(rén)民(mín)政府的征收決定等，導緻物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自(zì)法律文書(shū)或者人(rén)民(mín)政府的征收決定等生(shēng)效時發生(shēng)效力。
　　民(mín)事(shì)訴訟法規定，被執行人(rén)未按執行通知履行法律文書(shū)确定的義務，人(rén)民(mín)法院有權向有關單位查詢被執行人(rén)的存款、債券、股票、基金份額等财産情況。人(rén)民(mín)法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人(rén)的财産。人(rén)民(mín)法院決定扣押、凍結、劃撥、變價财産，應當作出裁定，并發出協助執行通知書(shū)，有關單位必須辦理(lǐ)。
　　《最高人(rén)民(mín)法院關于适用〈中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規定，拍(pāi)賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，标的物所有權自(zì)拍(pāi)賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人(rén)或者接受抵債物的債權人(rén)時轉移。
　　根據上述法律規定或司法解釋，司法拍(pāi)賣房(fáng)屋所有權自(zì)法院裁定送達買家時轉移，不受限購(gòu)政策影(yǐng)響，産權過戶協助執行單位必須配合辦理(lǐ)相(xiàng)關手續。
　　無論是物權法規定，還(hái)是最高法對民(mín)訴法的司法解釋，都(dōu)對這種特殊的物權變動形式進行了明确規定，在現行法律規定上也毫無争議(yì)。
　　“法院是有道理(lǐ)的”
　　“這是因爲法院和行政部門(mén)實施上有不一緻的地方。”北京市律師(shī)協會副會長邱寶昌說(shuō)，法院是依據拍(pāi)賣法來(lái)執行。拍(pāi)賣法規定：拍(pāi)賣是指以公開競價的形式，将特定物品或者财産權利轉讓給最高應價者的買賣方式。司法拍(pāi)賣要讓債權人(rén)的利益最大(dà)化。拍(pāi)賣是一種執行程序，要的是價值獲得(de)最大(dà)化，價高者得(de)。“如(rú)果是限購(gòu)的話(huà)，不是價高就(jiù)能得(de)到，這就(jiù)是不一緻的地方”。
　　“限購(gòu)是政策，不是法律，是一種臨時性措施。”邱寶昌解釋，從(cóng)調控角度來(lái)說(shuō)，政府爲了平衡房(fáng)價，作出适當的行政行爲是可(kě)以理(lǐ)解的，但(dàn)要注意這種政策的法律依據是否充分(fēn)。
　　“從(cóng)大(dà)的法律方面來(lái)講，法院是有道理(lǐ)的，有法律依據的。”邱寶昌說(shuō)。
　　清華大(dà)學法學院教授王亞新認爲，對這兩種說(shuō)法不能簡單地判定哪個對、哪個錯，也不能說(shuō)政府和法院在“打架”，應該討(tǎo)論的是要走什麽程序解決問(wèn)題。
　　王亞新說(shuō)，地方政策出台有其考慮，對此應該給予理(lǐ)解。地方政府有權制定政策，這在他(tā)們的權限範圍内，“但(dàn)發一個文件就(jiù)把全國(guó)性法律給抵消了，這肯定不行”。
　　王亞新建議(yì)，如(rú)果有人(rén)通過司法拍(pāi)賣購(gòu)買房(fáng)屋，辦不了産權證，他(tā)可(kě)以去(qù)法院提起行政訴訟，再由法院來(lái)判決，究竟是否要服從(cóng)限購(gòu)。司法拍(pāi)賣究竟屬于哪種性質，與一般市場上自(zì)由買賣是否等同，這個要根據具體(tǐ)案件、具體(tǐ)證據來(lái)具體(tǐ)分(fēn)析，不能一刀切。“要按法律程序一樣一樣來(lái)解決，依法辦事(shì)”。
　　對于社會上一些人(rén)利用司法拍(pāi)賣“鑽空子”，王亞新說(shuō)，這就(jiù)需要作調查，比如(rú)南(nán)京每年究竟有多少“司法拍(pāi)賣房(fáng)”，占交易總量的多少，“通過這種辦法來(lái)衡量，再作決策”。
　　王亞新認爲，“司法拍(pāi)賣房(fáng)”的數量其實是很有限的，不會構成對限購(gòu)政策大(dà)面積的突破。有人(rén)通過法院拍(pāi)賣讓相(xiàng)關資産解凍，再次發揮作用，這沒有妨礙公共秩序。
　　政治局年中會議(yì)釋放(fàng)信号:房(fáng)地産持續“維穩”