近日(rì)，中共中央政治局會議(yì)在研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工(gōng)作時，明确提出“穩定房(fáng)地産市場，堅持政策連續性穩定性，加快(kuài)建立長效機(jī)制”。這意味着，未來(lái)樓市調控将堅持“政策穩定”和“查漏補缺”的基調。同時，利用調控高壓下騰挪出的“窗(chuāng)口期”，啓動長效機(jī)制建設，将是下一步樓市管理(lǐ)的重點。在長效機(jī)制建設上，培育和發展住房(fáng)租賃市場、實現“租售并舉”被寄予厚望。近期，熱(rè)點城(chéng)市不僅加快(kuài)供地，供地結構也發生(shēng)變化，配建租賃住房(fáng)和企業自(zì)持租賃常态化。
　　7月18日(rì)，住建部等九部委聯合發文，要求人(rén)口淨流入的大(dà)中城(chéng)市，加快(kuài)發展住房(fáng)租賃市場。同時，深圳、廣州、南(nán)京等12個城(chéng)市被列入首批租賃試點。發文要求，人(rén)口淨流入的大(dà)中城(chéng)市，充分(fēn)發揮國(guó)企引領和帶動作用，支持相(xiàng)關國(guó)企轉型爲租賃企業;鼓勵國(guó)企将閑置和低效利用的國(guó)有廠(chǎng)房(fáng)、商業辦公用房(fáng)等，按規定改建爲租賃住房(fáng);集體(tǐ)建設用地可(kě)試點租賃住房(fáng)建設。目前，由于租金回報率低，企業參與長期租賃經營的積極性不高。因此，國(guó)企發揮帶頭和引領作用，輔之以用地、稅收、融資等一系列政策優惠，将成爲培育企業規模化租賃經營的突破口。
　　7月初，上海發布兩個用途均爲“租賃住房(fáng)”的地塊拟出讓公告，當時曾引起了很大(dà)反響。近日(rì)，這兩宗地正式出讓，并再次引起關注。首先，兩宗地都(dōu)以超低底價甚至近乎贈送出讓，張江地塊和嘉定新城(chéng)地塊樓面均價分(fēn)别爲5569元和5950元;其次，兩宗地均由區屬國(guó)企獲得(de)，張江地塊由上海張江(集團)有限公司競得(de)，嘉定新城(chéng)地塊由嘉定新城(chéng)發展有限公司競得(de)。注意的是，一年前距嘉定新城(chéng)地塊不到700米的地方成交的“招拍(pāi)挂”用地，樓面均價高達3.76萬元。
　　筆者認爲，大(dà)城(chéng)市供地向租賃傾斜，并通過低地價來(lái)降低租賃企業運營成本，提高租金回報率，将成爲國(guó)家扶持租賃企業的重要途徑。考慮到建安、财務、營銷等成本，張江及嘉定新城(chéng)地塊綜合開發成本在1.5-1.8萬元，租金回報率可(kě)達4%-5%。但(dàn)是，周邊“招拍(pāi)挂”用地的綜合開發成本已高達5萬元，租金回報率僅1.5%左右。而且，除用地政策支持外，未來(lái)稅收優惠、财政補貼、融資便利等扶持将相(xiàng)繼到位，企業參與規模化、專業化租賃經營的積極性将會提高。
　　供地向租賃傾斜，乃大(dà)城(chéng)市樓市供需結構倒逼所緻。目前，大(dà)城(chéng)市開發邊界已劃定，開發強度逼近天花闆，“攤大(dà)餅”式擴張導緻城(chéng)市病愈演愈烈。同時，高房(fáng)價背景下城(chéng)市空間“二次利用”受阻。因此，大(dà)城(chéng)市供地彈性很低，中短(duǎn)期内很難大(dà)規模增加供地，很難借助供地來(lái)降房(fáng)價。而且，即便增加供地，“招拍(pāi)挂”模式下也很難避免高地價、高房(fáng)價。由此，即便未來(lái)商品住房(fáng)供應增加，也無法匹配當前樓市“剛需”主體(tǐ)——新市民(mín)(外來(lái)常住人(rén)群和大(dà)學畢業生(shēng))的住房(fáng)需求。
　　目前，20個大(dà)城(chéng)市租房(fáng)人(rén)群平均占比達40%，13個城(chéng)市占比接近或超過50%。土(tǔ)地賣一塊少一塊，稀缺的供地更多轉向租賃住房(fáng)(包括公租房(fáng))，不僅匹配新市民(mín)的住房(fáng)需求，也是對住房(fáng)回歸居住屬性的貫徹。
　　更重要的是，新增供地建設的租賃住房(fáng)，具有政策性住房(fáng)屬性，契合支持新市民(mín)住房(fáng)需求的訴求。但(dàn)凡租賃市場成熟規範的國(guó)家，比如(rú)德國(guó)、日(rì)本、美國(guó)等，不僅重視租賃市場規制、租賃雙方權利義務平衡，還(hái)要大(dà)規模增加适租型的房(fáng)屋供應，特别是公租房(fáng)、社會租賃房(fáng)。
　　除了重點強調要培育規模化住房(fáng)租賃企業，壯大(dà)機(jī)構租賃、增加租賃供應、穩定租賃關系以外，九部委文件還(hái)強調，要搭建政府住房(fáng)租賃交易服務平台。目前看(kàn)，制約租賃市場發展的另一大(dà)問(wèn)題，就(jiù)是監管缺失和管理(lǐ)無序，導緻諸如(rú)随意漲租、被逼搬家等侵害承租者權益，“二房(fáng)東”多收費、不退押金等違法行爲，租賃房(fáng)屋内設施老舊差、物業維修不到位，租賃雙方權利責任不清晰等問(wèn)題。當前，租賃市場之所以亂象叢生(shēng)，源于租賃基礎秩序和監管信息基礎缺失。
　　因此，建立租賃交易服務平台有兩個目标：一是修複租賃市場基礎秩序，比如(rú)推行統一的租賃合同示範文本，實現住房(fáng)租賃合同網上備案;建立健全住房(fáng)租賃企業和房(fáng)地産經紀機(jī)構備案制度，強化住房(fáng)租賃信用管理(lǐ)，建立多部門(mén)守信聯合激勵和失信聯合懲戒機(jī)制;二是建立政府加強租賃監管需要的數據平台，比如(rú)建立住房(fáng)租賃信息發布标準，避免信息不對稱下的侵權行爲;比如(rú)加強住房(fáng)租賃市場監測，爲政府進行租賃供需分(fēn)析、租賃發展規劃決策提供數據基礎。
　　目前，我國(guó)有1.6億人(rén)在城(chéng)鎮租房(fáng)居住，占城(chéng)鎮常住人(rén)口的21%。未來(lái)，随着“3個一億人(rén)”戰略推進，新市民(mín)租賃需求将爆發式增長，租賃占比或将超過50%。因此，各地紛紛加大(dà)公租房(fáng)、租賃房(fáng)源供應。未來(lái)5年，北京新增住房(fáng)中租賃住房(fáng)占30%，深圳新增保障房(fáng)中公租房(fáng)占70%;“十三五”期間，上海租賃住房(fáng)占新增住房(fáng)的60%，廣州供地增長20%，也将向租賃住房(fáng)傾斜。
　　我國(guó)租賃需求已經崛起、租賃供應開始放(fàng)量，政府監管“欠賬”逐漸補上，租賃市場秩序将趨于規範。同時，2016年國(guó)務院39号文、今年5月發布的租賃管理(lǐ)辦法，以及近期九部委文件等，均強調“租賃可(kě)享受公共服務”，再考慮到入戶門(mén)檻在降低，租房(fáng)将成爲新市民(mín)的重要居住選擇，我國(guó)也将邁入租賃時代。同時，建立“租售并舉”、“先租後買”的住房(fáng)新制度，将極大(dà)地激活“3個一億人(rén)”的城(chéng)鎮化，這也将是夯實樓市需求基礎，實現泡沫“軟着陸”，避免新房(fáng)開發空間觸頂而導緻樓市上中下遊“斷檔”下滑，壯大(dà)内需和推進經濟轉型的可(kě)行路(lù)徑。