沒有最嚴，隻有更嚴”房(fáng)地産調控，起于2016年9月30日(rì)，至今算來(lái)，已實施10個月。調控火(huǒ)力點頭号目标的北京、上海、深圳等一線城(chéng)市，無論是房(fáng)價上漲幅度，還(hái)是成交量，均掉頭直下。
  彌漫于2016年的房(fáng)企“不差錢”的拍(pāi)地豪氣，也已經結束。在金融監管 “圍堵”各類金融杠杆、貨币市場資金利率上行的雙重壓力下，房(fáng)地産再次進入“大(dà)考”時刻。
  “房(fáng)地産對GDP的貢獻比例正在下降，現在房(fáng)地産行業也已經進入了限制性發展周期，不可(kě)能像過去(qù)那樣保持高速增長。”新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷認爲，一線城(chéng)市量價齊跌，很難創新高，重要原因是土(tǔ)地供應一直在縮減。
  政策已形成效力
  來(lái)自(zì)龍湖集團内部采用二級客數的轉化率監測發現，房(fáng)地産市場已經發生(shēng)實質性變化。所謂二級客數，指的是到達售樓處的客戶的來(lái)往，轉化率指的是有多少人(rén)買了房(fáng)子。龍湖集團副總裁袁春在剛剛結束的博鳌21世紀房(fáng)地産論壇上表示，這一數據在今年3月份達到最高點，來(lái)到龍湖售樓處的100個客戶有13人(rén)買了房(fáng)子。到6月份，這一數據已經下降到11人(rén)。龍湖監測的另一個數據是客戶來(lái)了多少天形成成交，3月份大(dà)概是3.3天，6月份監控的數據是7.6天。“這是一個判斷指标，從(cóng)指标來(lái)看(kàn)，政策已經形成效力，下半年一定會體(tǐ)現出來(lái)，我們隻能謹慎地看(kàn)待市場。”
  在房(fáng)價方面，7月18日(rì)，國(guó)家統計(jì)局發布了70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格數據。6月份，一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分(fēn)别下降0.1%和0.2%。同比方面，15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，70個大(dà)中城(chéng)市中一二線城(chéng)市房(fáng)價同比漲幅連續回落。
  在銷量方面，某房(fáng)地産研究院報告顯示，7月上半月，監測的50個典型城(chéng)市新建商品住宅銷售面積爲1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少20%。同比來(lái)看(kàn)，50個城(chéng)市中有33個城(chéng)市出現同比下跌，其中跌幅最大(dà)的城(chéng)市爲北京，同比跌幅爲74%。從(cóng)不同類型城(chéng)市來(lái)看(kàn)，7月上半月，一二三線50個典型城(chéng)市新建商品住宅銷售面積環比增幅分(fēn)别爲-8%、8%和-13%，同比跌幅分(fēn)别爲56%、12%和18%。一線城(chéng)市銷售量下滑最爲明顯。
  如(rú)果說(shuō)開發商在去(qù)年年底時尚對調控政策的嚴厲程度存有迷惑，現在幾乎所有開發商都(dōu)已意識到，市場調控短(duǎn)期内不會放(fàng)松。
  在不可(kě)抗的政策局勢下，開發商紛紛積極尋求轉型創新路(lù)徑，從(cóng)單一開發向生(shēng)活、産業領域延伸，存量市場、輕資産模式成爲主要攻堅方向。
  歐陽捷同樣認爲對一線城(chéng)市應該謹慎看(kàn)待，“一線城(chéng)市現在是限人(rén)、限地、限錢、限**投機(jī)，房(fáng)地産行業已經進入全線限制性發展周期，市場蛋糕會逐漸縮小。”
  供應量不足正在導緻成交量下降，袁春估計(jì)下半年的成交量将進一步萎縮。作爲從(cóng)業者，袁春感受到政府調控力度空前，“基本上沒有商量，我覺得(de)今年年底放(fàng)松是不可(kě)能的，明年可(kě)以期待，但(dàn)應該是明年下半年以後的事(shì)。”
  找路(lù)者與堅守者
  一線城(chéng)市曆來(lái)是大(dà)型房(fáng)企的糧倉。在增量市場被扼制，業績壓力又必須解救之局面下，開發商紛紛尋求新的業績增長點。綠地在北京商辦項目體(tǐ)量較大(dà)，但(dàn)在北京對商住項目進行嚴厲限購(gòu)整頓之後，綠地在6月6日(rì)将原來(lái)的京津房(fáng)地産事(shì)業部更名爲京津冀房(fáng)地産事(shì)業部，企業發展重心轉向河北，特色小鎮成爲京津冀房(fáng)地産事(shì)業部新的發展戰略。
  在一線城(chéng)市，增量市場機(jī)會減少，開發商不得(de)不關注、抓取存量市場的機(jī)會。歐陽捷表示，租賃住宅将成爲一線城(chéng)市的主流，一旦有機(jī)會，新城(chéng)控股就(jiù)會參與競拍(pāi)。7月24日(rì)，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房(fáng)用地在上海市土(tǔ)地交易市場成交，競得(de)兩幅地塊的公司均爲國(guó)有企業。
  7月26日(rì)，住建部表示，将通過立法明确租賃當事(shì)人(rén)的權利義務，保障當事(shì)人(rén)的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房(fáng)居民(mín)在基本公共服務方面與買房(fáng)居民(mín)享有同等待遇。
  這進一步說(shuō)明，未來(lái)一線城(chéng)市的商品住宅市場會有所萎縮，政府将鼓勵租賃市場的發展。歐陽捷認爲，開發商開發租賃住宅要解決兩大(dà)難題，一是隻租不售帶來(lái)的現金流問(wèn)題，二是要避免虧損，政府應該通過讓利、降低地價讓開發商有盈利空間。
  一二線城(chéng)市堅守者綠城(chéng)中國(guó)，其執行總裁李青岸在博鳌21世紀房(fáng)地産論壇上表示，盡管三四線城(chéng)市房(fáng)價出現明顯上漲，但(dàn)綠城(chéng)認爲三四線城(chéng)市依然不是房(fáng)地産**的主要方向，綠城(chéng)仍然堅持北上廣深一線城(chéng)市和**二線城(chéng)市的布局。
  面對一線城(chéng)市出現的變化，李青岸表示，綠城(chéng)在提升開發專業化水平的同時，積極尋求轉型創新的路(lù)徑，成立了小鎮集團和管理(lǐ)集團。以開發領域爲依托，向生(shēng)活、産業領域延伸。綠城(chéng)管理(lǐ)集團是綠城(chéng)向代建領域領域延伸的重要平台，是開發領域中的輕資産模式。從(cóng)數據上，李青岸相(xiàng)信綠城(chéng)的市場地位，“綠城(chéng)中國(guó)的待建項目，已經達到166個，總的建築面積已經達到4881萬平方米，可(kě)售金額達到2848億元，總代建費收入金額達到131億元”。根據中國(guó)指數院公布的中國(guó)房(fáng)地産代建行業發展平均收益的數字，綠城(chéng)的總代建總建築建築占代建行業的比例達到45%，項目銷售金額占到代建行業比例的19%。
  李青岸認爲，輕資産模式是未來(lái)房(fáng)地産企業轉型的重要領域。在一線城(chéng)市，舊城(chéng)改造的方式也難以爲繼，北京和上海這樣的城(chéng)市，拆遷成本一平方米就(jiù)高達5萬元，開發商紛紛表示這并非一線城(chéng)市房(fáng)地産開發的方向。李青岸判斷，一線城(chéng)市很大(dà)空間的二次改造或許是未來(lái)方向。
  以上海爲例，上海市住房(fáng)發展“十三五”規劃主要指标顯示，上海預期新增供應租賃住房(fáng)70萬套，遠(yuǎn)超新增供應商品住房(fáng)45萬套。歐陽捷據此認爲，未來(lái)上海銷售型住宅用地供應不僅将退居二線，而且遠(yuǎn)低于“十二五”期間商品住宅8872.24萬平方米、大(dà)約80萬套的實績，這意味着未來(lái)上海的銷售型住房(fáng)将變得(de)更少。“遊戲規則變了。”