(原标題：調控寒冬下的“變數”交鋒： 房(fáng)價會否下行?)
　　導讀(dú)
　　在行業人(rén)士看(kàn)來(lái)，今年下半年房(fáng)地産行業的主要變數在于三四線城(chéng)市和房(fáng)企資金面。“一二線城(chéng)市在下半年包括明年，房(fáng)地産市場會相(xiàng)對較平穩;如(rú)果市場出現一些變數，會出現在三四線城(chéng)市。”
　　自(zì)3月以來(lái)，調控深入已持續四個月有餘。從(cóng)統計(jì)數據上看(kàn)，房(fáng)價漲幅正穩步回落。但(dàn)關于房(fáng)價未來(lái)走勢，業内仍有分(fēn)歧。
　　原華遠(yuǎn)地産董事(shì)長任志強的邏輯是，很多城(chéng)市在限制房(fáng)價上漲，卻沒有采取有效措施限制地價上漲，從(cóng)二季度公布的數據看(kàn)，地價上漲還(hái)在持續，這也會影(yǐng)響到住房(fáng)價格。他(tā)認爲，從(cóng)土(tǔ)地供給情況看(kàn)，地價已經成爲推動房(fáng)價繼續上漲的必要條件。
　　任志強得(de)出的結論是，從(cóng)目前情況看(kàn)，今年房(fáng)地産市場銷售從(cóng)面積到金額，都(dōu)将創曆史新高。哪怕僅增長1%或者2%仍是曆史新高。
　　對于這種觀點，北京師(shī)範大(dà)學金融研究中心主任鍾偉反駁稱，“‘有生(shēng)之年看(kàn)不到房(fáng)價下跌’(任志強的觀點)肯定是謊言。因爲已經看(kàn)到房(fáng)價下跌了，2008年下半年和2009年上半年，中國(guó)的新建商品房(fáng)價格約下降了20%，隻是此後兩輪價格下跌，都(dōu)由更高的上漲覆蓋掉了。未來(lái)中國(guó)的房(fáng)子會分(fēn)化，但(dàn)房(fáng)價在未來(lái)十年或二十年出現顯著的全國(guó)性上漲難度很大(dà)。”
　　鍾偉認爲，今年春節前，中國(guó)的新建商品房(fáng)價格仍會有一輪顯著下行。
　　房(fáng)價走勢分(fēn)歧
　　從(cóng)統計(jì)數據上看(kàn)，房(fáng)價似乎在支持鍾偉的觀點，保持穩步回落。
　　國(guó)家統計(jì)局前不久發布了6月份數據顯示，70個大(dà)中城(chéng)市中，一二線城(chéng)市房(fáng)價同比漲幅連續回落。據測算，一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落;二線城(chéng)市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落。6月份一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分(fēn)别下降0.1%和0.2%。
　　但(dàn)開發商的邏輯與任志強保持着高度一緻，或許真實地反映了一線市場情況。
　　龍湖集團副總裁袁春表示，“一線或核心二線城(chéng)市，會保持相(xiàng)對平穩。當然這其中也有限價因素，所以價格不可(kě)能漲;另外由于前兩年土(tǔ)地供應不是特别多，所以也不會降。一二線城(chéng)市在下半年包括明年，房(fáng)地産市場應該會相(xiàng)對較平穩;三四線城(chéng)市不好判斷。如(rú)果中國(guó)的市場出現一些變數，會出現在三四線城(chéng)市。”
　　泰禾集團副總裁沈力男也認爲房(fáng)價不太可(kě)能下降。他(tā)的邏輯是，今年房(fáng)地産市場調控力度雖然非常大(dà)，但(dàn)市場還(hái)是非常不錯的。去(qù)年雖然說(shuō)是房(fáng)地産大(dà)年，但(dàn)今年上半年房(fáng)地産市場也有6萬億銷售。從(cóng)量價關系來(lái)看(kàn)，房(fáng)價不會發生(shēng)大(dà)幅下降。
　　新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷認爲判斷房(fáng)價會否下跌，首先看(kàn)地價。如(rú)果地價不斷上漲，房(fáng)價不斷下跌，誰會做賠錢生(shēng)意?所以這個邏輯是說(shuō)不通的。
　　下半年變數
　　随着調控持續深入，市場真的沒有變數嗎(ma)?
　　歐陽捷認爲，市場存在“局部”變數。他(tā)表示，随着限購(gòu)深入，客戶越來(lái)越少，開發商爲了搶客戶，不得(de)不采取降價手段。但(dàn)他(tā)認爲，降價手段無法持續。房(fáng)價有下跌的可(kě)能性，但(dàn)時間不會太長，也不會持續到明年。
　　沈力男認爲，盡管調控讓不少企業感到難受，但(dàn)市場的推動力和慣性非常大(dà)。整體(tǐ)銷售量仍然可(kě)能創新高，市場仍然很大(dà)，但(dàn)關鍵是“你(nǐ)還(hái)在不在?你(nǐ)的日(rì)子過得(de)好不好?”
　　袁春的判斷是，市場變數将發生(shēng)在三四線城(chéng)市。他(tā)認爲，一二線城(chéng)市成交量下跌是因爲很多城(chéng)市供應量不足;但(dàn)三四線城(chéng)市去(qù)庫存特别火(huǒ)這個現象值得(de)關注。
　　他(tā)解釋道，龍湖會通過二級客戶轉化率來(lái)判斷市場行情。所謂二級客戶，即到達售樓處的客戶，轉化率即其中真正購(gòu)房(fáng)的人(rén)數。“這個數據在今年3月份達到最高點，也就(jiù)是說(shuō)來(lái)100個客戶，有13個人(rén)買房(fáng)子。但(dàn)到6月份，已經降到了11個。”
　　另一個數據是客戶到售樓處後多少天完成成交。據統計(jì)3月份約爲3.3天，6月是7.6天。“從(cóng)這個指标看(kàn)，調控政策效力已經形成，在下半年一定會體(tǐ)現出來(lái)。我們隻能謹慎地看(kàn)這個市場。因此今年的變數是在三四線城(chéng)市。”
　　從(cóng)曆年調控規律看(kàn)，開發商資金鏈也是對市場變數的重要考量。
　　商務部研究院與中國(guó)财富傳媒集團中國(guó)财富研究院6月25日(rì)公布的《中國(guó)非金融類上市公司财務安全評估報告(2017春季)》中稱，2017年中國(guó)25個一類行業中，财務安全狀況最差的是房(fáng)地産業;财務最安全的100家上市公司裡(lǐ)，沒有一家房(fáng)企;而在财務安全最差100家公司中，房(fáng)地産行業數量最多，達到23家。
　　據Wind資訊統計(jì)，2016年A股136家上市房(fáng)企負債合計(jì)超過4.92萬億元，同比增幅達25.93%;其平均資産負債率爲77.26%，去(qù)年則爲76.55%。
　　歐陽捷認爲，開發商資金是否安全要看(kàn)能否掌握到足夠的現金。“對于大(dà)公司而言，資金成本變化影(yǐng)響不是太大(dà)。企業越大(dà)，其實你(nǐ)的資金需要量也越來(lái)越大(dà)，所以錢永遠(yuǎn)是缺的。今年情況是錢少且貴，下半年如(rú)果房(fáng)企有足夠的現金，錢貴和便宜不是最大(dà)的問(wèn)題。”