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2021年全國(guó)樓市整體(tǐ)呈現“先揚後抑、先高後低”走勢。上半年，房(fáng)地産市場量價齊升，部分(fēn)城(chéng)市市場熱(rè)度較高；下半年以來(lái)，受調控政策和信貸環境持續收緊等因素影(yǐng)響，房(fáng)地産市場呈現降溫态勢，新房(fáng)、二手房(fáng)價格環比漲幅持續收窄。在傳統樓市銷售旺季“金九銀十”接連失約後，11月房(fáng)地産市場繼續降溫。
根據中國(guó)房(fáng)地産指數系統百城(chéng)價格指數對全國(guó)100個城(chéng)市新建及二手住宅的調查數據，2021年11月，百城(chéng)新建住宅平均價格爲16183元/平方米，環比下跌0.04%，爲2015年5月以來(lái)的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月）；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.36個百分(fēn)點。百城(chéng)二手住宅平均價格爲16013元/平方米，環比下跌0.08%，跌幅較上月擴大(dà)0.04個百分(fēn)點；同比上漲3.66%，漲幅較上月收窄0.38個百分(fēn)點。(文末附百城(chéng)新建、二手住宅價格指數數據)
圖：2020年1月至2021年11月百城(chéng)新建住宅均價及環比變化
圖：2020年6月至2021年11月百城(chéng)二手住宅均價及環比變化
百城(chéng)新房(fáng)及二手房(fáng)價格下跌城(chéng)市數量均創新高。新建住宅方面，11月環比下跌城(chéng)市共53個，自(zì)2020年3月以來(lái)首次突破50城(chéng)；二手住宅方面，68個城(chéng)市環比下跌。
圖：2020年6月至2021年11月百城(chéng)新房(fáng)及二手房(fáng)價格環比下跌城(chéng)市數量變化
各主要城(chéng)市群新房(fáng)、二手房(fáng)齊降溫，長三角二手房(fáng)價年内首跌
臨近年底，雖然房(fáng)企采取多種優惠促銷手段，但(dàn)購(gòu)房(fáng)者入市動力不足，各主要城(chéng)市群新房(fáng)、二手房(fáng)市場齊降溫。新建住宅方面，根據中國(guó)房(fáng)地産指數系統百城(chéng)價格指數，長三角城(chéng)市群新房(fáng)價格連續兩個月下跌，11月環比下跌0.08%，跌幅較上月擴大(dà)0.05個百分(fēn)點，溫州、昆山(shān)、甯波等9城(chéng)均由漲轉跌，南(nán)京環比跌幅擴大(dà)，上海延續下跌态勢。京津冀城(chéng)市群内多數城(chéng)市新房(fáng)價格環比下跌，價格環比由上月上漲0.28%轉爲下跌0.02%，廊坊、張家口等部分(fēn)城(chéng)市自(zì)年初以來(lái)持續處于下跌狀态。
表：2021年以來(lái)長三角、京津冀區域内部分(fēn)城(chéng)市新建住宅價格環比漲跌變化
二手住宅方面，四大(dà)主要城(chéng)市群11月均呈下跌态勢。長三角城(chéng)市群年内首次下跌，環比由上月上漲0.02%轉爲下跌0.05%，區域内多個城(chéng)市受“二手房(fáng)成交參考價”影(yǐng)響，市場降溫明顯，如(rú)甯波、金華、溫州、上海環比繼續下跌，紹興由漲轉跌。珠三角城(chéng)市群内多數城(chéng)市二手房(fáng)價下跌，深圳、東莞、廣州受 “二手房(fáng)成交參考價”政策影(yǐng)響，11月延續下跌态勢。京津冀領跌各主要城(chéng)市群，二手住宅價格環比下跌0.21%，跌幅較上月擴大(dà)0.09個百分(fēn)點。山(shān)東半島城(chéng)市群延續下跌态勢，跌幅爲0.04%。
表：2021年以來(lái)部分(fēn)出台“二手房(fáng)成交參考價”城(chéng)市二手住宅價格環比漲跌變化
多地加強商品房(fáng)預售管理(lǐ)，維護購(gòu)房(fáng)者合法權益
近兩年，房(fáng)企受經濟下行、貨币收緊、市場冷(lěng)淡等多重因素影(yǐng)響，資金壓力凸顯，部分(fēn)房(fáng)地産開發項目爛尾風(fēng)險有所提高。爲積極響應中央“促進房(fáng)地産市場平穩健康發展”主基調，降低房(fáng)地産開發企業延期交付風(fēng)險，充分(fēn)維護購(gòu)房(fáng)者合法權益，11月多地加強商品房(fáng)預售管理(lǐ)。北京、廈門(mén)、漳州等城(chéng)市在預售資金監管方面進行升級；石家莊提高預售取證條件。此外，天津、惠州、三亞等加強價格監管，其中三亞發文二手房(fáng)挂牌價超出參考價不得(de)辦理(lǐ)網簽。
表：11月部分(fēn)城(chéng)市出台樓市調控政策
資料來(lái)源：中指研究院綜合整理(lǐ)
市場下行預期短(duǎn)期内恐難改變，房(fáng)價仍面臨下行壓力
11月24日(rì)，《人(rén)民(mín)日(rì)報》刊發劉鶴副總理(lǐ)文章(zhāng)《必須實現高質量發展（學習貫徹黨的十九屆六中全會精神）》，強調要堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城(chéng)施策、分(fēn)類指導。
展望未來(lái)，樓市調控政策邊際調整預期增強，短(duǎn)期内各地或将全面落實“因城(chéng)施策”，扶持類政策有望加速落地。但(dàn)臨近年末，房(fáng)企的銷售壓力和資金壓力仍難以緩解，促銷回款力度或将加大(dà)。市場下行預期短(duǎn)期内扭轉的可(kě)能性不大(dà)，預計(jì)12月市場整體(tǐ)仍将維持低位運行，房(fáng)價仍面臨下行壓力。
城(chéng)市典型樣本項目
2021年11月，全國(guó)房(fáng)地産市場延續較爲冷(lěng)靜(jìng)的氛圍，疊加個别企業出現債務違約，需求入市明顯謹慎，購(gòu)房(fáng)者對市場整體(tǐ)信心略顯不足。在此背景下，中指研究院在中房(fáng)指數系統理(lǐ)論體(tǐ)系和架構的基礎上，從(cóng)百城(chéng)價格指數樣本項目中選取城(chéng)市中有較強知名度和廣泛影(yǐng)響力的典型樣本項目，以“典型性”爲基本原則，從(cóng)銷售表現、項目品質、品牌實力等維度出發，對主要城(chéng)市的樣本項目進行研究，得(de)出“2021-2022城(chéng)市典型樣本項目”，爲行業提供學習和借鑒的标杆。
從(cóng)“2021-2022城(chéng)市典型樣本項目”來(lái)看(kàn)，項目多爲不同區域的暢銷樓盤或在區域内具有典型代表性的項目。各項目産品定位多樣，以客戶爲中心，以高質量爲原則，爲客戶提供全面、優質的居住體(tǐ)驗，滿足客戶不同階段的居住需求。開發商以全國(guó)品牌房(fáng)企以及地方知名企業爲主，在當前行業背景下，不僅爲購(gòu)房(fáng)者提供了基本的信心保障，其對産品的不斷錘煉升級，也推動着行業的健康發展。
2021年11月中國(guó)百城(chéng)新建住宅價格及環比漲跌幅
2021年11月中國(guó)百城(chéng)二手住宅價格及環比漲跌幅
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