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2021年，房(fáng)地産企業經曆了一番如(rú)三昧真火(huǒ)般的考驗。
上半年的樓市熱(rè)火(huǒ)朝天，帶動全國(guó)商品房(fáng)銷售面積、金額創下曆史同期新高。但(dàn)在樓市調控的冷(lěng)水下，房(fáng)企銷售自(zì)7月開啓了連續5個月的同比下降，遭遇了最冷(lěng)“金九銀十”。
在銷售疾風(fēng)驟雨(yǔ)式的下降和去(qù)杠杆細水長流的影(yǐng)響下，過去(qù)發展模式積累的弊病顯露，數家房(fáng)企因流動性危機(jī)出現債務違約。
事(shì)實上，早在2020年出台的“三道紅(hóng)線”融資新規，已經注定了房(fáng)地産企業依靠杠杆擴張的曆史走向末路(lù)。
據克而瑞統計(jì)，其覆蓋的80家重點房(fáng)企的有息負債增速從(cóng)2017年的37.5%一路(lù)走低至2020年的5.4%，債務總額在2020年末達到了70879億元的高峰。截至2021年中期，有息負債規模增速已降至0.4%，TOP10房(fáng)企則較期初下降了2.9%。
這意味着，地産行業過去(qù)高負債、高杠杆、高周轉的“三高”發展模式已瀕臨終結，房(fáng)企賴以生(shēng)存的以有息負債撬動銷售規模的方式行不通了，行業行将邁入低杠杆時代；未來(lái)新的發展邏輯，或許正如(rú)萬科(kē)董事(shì)會主席郁亮所言，“好産品、好服務才有未來(lái)，才能保證活下去(qù)、活得(de)好、活得(de)久。”
去(qù)化艱難，行業規模觸頂回落
延續着2020年疫情修複後的熱(rè)度，2021年上半年的房(fáng)地産市場一派高昂，樓市的熱(rè)鬧在銷售端得(de)到印證。第三方研究機(jī)構克而瑞研究中心的數據顯示，TOP100房(fáng)企上半年累計(jì)全口徑銷售額達到70061億元，同比保持着約38%的增長。
但(dàn)是，銷售動能減弱的信号也正是在年中出現，百強房(fáng)企在6月單月的銷售同比增幅僅爲2%。此後，随着各地調控收緊，房(fáng)企銷售在7月份跌落至冰窟，百強房(fáng)企單月銷售同比下降7%，首現負增長。彼時，許多地産從(cóng)業人(rén)員(yuán)對于市場溫度的驟降深感意外，“客戶突然就(jiù)少了！”一位一線營銷人(rén)員(yuán)感慨。
随着銷售的逐漸降溫，房(fáng)企将促進銷售回款、保現金流放(fàng)在越來(lái)越重要的位置上。傳統的打折促銷早已不在話(huà)下，送車位、送家電、首付分(fēn)期等手段層出不窮。房(fáng)企甚至采用了更隐蔽的打折促銷方式——工(gōng)抵房(fáng)。據了解，9月份以來(lái)，工(gōng)抵房(fáng)數量激增，從(cóng)一線城(chéng)市到三四線城(chéng)市皆有出現，折扣力度亦是從(cóng)9.5折到8.5折，乃至7折不等。
在“買漲不買跌”的樓市，打折促銷是一把雙刃劍，可(kě)以帶來(lái)銷售短(duǎn)暫增加，但(dàn)也使得(de)購(gòu)房(fáng)者對樓市的預期發生(shēng)改變。有購(gòu)房(fáng)者向第一财經記者表示，近期聽到銷售或中介推銷期房(fáng)時，她便不作考慮。
下半年，房(fáng)企銷售境況一月不如(rú)一月。克而瑞發布的銷售數據顯示，11月TOP100房(fáng)企實現銷售全口徑金額8450.3億元，延續了自(zì)7月以來(lái)的下跌趨勢，同比降幅進一步擴大(dà)至39.3%。同時，單月業績規模環比由正轉負。
盡管少數城(chéng)市以購(gòu)房(fáng)補貼等形式提振購(gòu)房(fáng)者情緒，但(dàn)市場信心的修複短(duǎn)期未能顯現，房(fáng)企普遍對12月的銷售表現不抱過高期望。
市場前端不景氣，使得(de)不少房(fáng)企開啓了收縮戰略，裁員(yuán)降薪變得(de)普遍，減少土(tǔ)地購(gòu)買等資本性支出，也成爲共識。某華東房(fáng)企相(xiàng)關人(rén)士判斷，未來(lái)規模的縮小是可(kě)以預見的。
廣發證券亦判斷，2022年商品房(fáng)銷售金額約在16.8萬億的水平，同比下滑7.4%，是繼2008、2014年以後再次同比負增長的一年。“僅有少數央企及經營表現極其穩定的民(mín)營企業仍在進行正常的經營拓展，也僅有這部分(fēn)企業，依然具備2022年規模增長的能力。”
信用危機(jī)，境内外融資受阻
銷售端的壓力固然不小，但(dàn)真正讓房(fáng)企難受的，卻在資金端。
某房(fáng)企内部人(rén)士向第一财經記者表示，爲了達到“三道紅(hóng)線”監管要求，大(dà)多數房(fáng)企今年銷售增加回款、減少支出，以自(zì)有資金償債，以達成降杠杆的最終目标。
克而瑞統計(jì)，截至2021年上半年，80家重點房(fáng)企的現金持有量較2021年初微降0.2%，是近五年來(lái)首次下降；而2017、2018年時，現金持有量增速在20%以上，2019、2020年受到行業增速放(fàng)緩影(yǐng)響，現金增速有所降低，但(dàn)也保持在10%以上。
除了房(fáng)企主動降杠杆外，金融機(jī)構方面也在2021年初的房(fáng)地産貸款集中管理(lǐ)新規的影(yǐng)響下，從(cóng)供給端大(dà)力壓縮涉房(fáng)貸款，按揭貸款、開發貸也雙雙被限。疊加作用下，房(fáng)企的債務規模增速明顯下降。
據克而瑞數據，截至2021年中期，80家重點房(fáng)企的總有息債規模較2021年初僅增0.4%。2018年~2020年末時，這一指标分(fēn)别爲20.1%、15.7%、5.4%。
另據東北證券研報數據，行業Top30房(fáng)企整體(tǐ)有息負債增速回落至2021年上半年的-4.4%，是自(zì)有統計(jì)以來(lái)的首度轉負。
銷售下滑、回款放(fàng)緩、融資收緊，其經營性現金流入及融資性現金流入同期受限。于是，行業整體(tǐ)杠杆水平向下趨勢開啓，在此過程中，債務總額較大(dà)的高杠杆房(fáng)企感受到了空前的資金壓力，流動性危機(jī)陸續爆發。
上半年，華夏幸福、藍光(guāng)發展受困于此前經營戰略、業務布局等因素，相(xiàng)繼宣布債務違約；而後，部分(fēn)房(fáng)企傳出商票無法兌付的傳聞，如(rú)恒 大(dà)、陽光(guāng)城(chéng)、中梁、實地等，增加了市場對房(fáng)企資金壓力的擔憂。
下半年，企業流動性危機(jī)變得(de)高發。如(rú)恒 大(dà)9月底美元債延期付息、花樣年在10月份的超預期違約，此後新力集團、當代置業、陽光(guāng)城(chéng)、佳兆業、奧園等房(fáng)企的流動性危機(jī)也相(xiàng)繼公開化。
這期間，境外投資者對房(fáng)企的償付意願和償付能力都(dōu)産生(shēng)了極大(dà)的疑慮，境外融資渠道對房(fáng)企逐漸關閉，平安證券12月下旬發布的一份固收研報顯示，地産美元債發行同比下降150億美元，縮量明顯。
進入10月份，國(guó)際評級機(jī)構也展開動作，接連下調房(fáng)企評級，加劇(jù)了企業債務兌付壓力。佳兆業、奧園在對外發布的公告中都(dōu)曾表示，受到評級下調的影(yǐng)響，公司被要求提前兌付相(xiàng)關債務，對流動性産生(shēng)了極大(dà)的壓力。
目前，流動性緊張的格局仍未消除，部分(fēn)資金壓力較大(dà)的房(fáng)企亦不得(de)不加強與債權人(rén)的溝通，試圖獲得(de)展期諒解。
“三高”終結，行業邏輯生(shēng)變
9月下旬以來(lái)，國(guó)家高層便接連發聲，釋放(fàng)維穩房(fáng)地産市場的信号。
第一财經從(cóng)多家房(fáng)企内部人(rén)士處了解到，銷售回款近期明顯增快(kuài)。身(shēn)處廣東佛山(shān)某項目的房(fáng)企人(rén)士向第一财經表示，“最近按揭件突然多了，項目都(dōu)連夜加班搞，往年12月15日(rì)銀行就(jiù)截止不做件了，今年說(shuō)可(kě)以做到最後一周。”
企業融資端的積極信号也在出現，部分(fēn)優質房(fáng)企已有發債的動作。日(rì)前，金科(kē)、龍湖相(xiàng)繼完成債券發行，碧桂園拟發行規模爲50億元的中期票據已在“反饋中”；包括招商蛇口、融創、金科(kē)等在内的多家公司ABS陸續得(de)到交易所反饋。
但(dàn)這并不意味着金融機(jī)構對房(fáng)地産的徹底開閘。近日(rì)，住建部有關負責人(rén)在接受新華社采訪時表示，過去(qù)形成的“高負債、高杠杆、高周轉”的房(fáng)地産開發經營模式不可(kě)持續，并提到要堅持“房(fáng)住不炒”定位。
在國(guó)泰君安分(fēn)析師(shī)謝皓宇看(kàn)來(lái)，房(fáng)地産行業的“三高”再次被提及，并強調房(fáng)住不炒，房(fáng)企去(qù)金融化仍是長期之路(lù)，而短(duǎn)期的滿足合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求，也在強調對需求側的松綁，平穩過渡将是主旋律。
在房(fáng)地産行業發展邏輯發生(shēng)改變，無法再通過高負債支持高增長的背景下，開發業務向着制造業回歸靠攏，企業的産品、财務、運營等綜合能力成爲關鍵。
中金公司認爲，未來(lái)房(fáng)企需以産品力、成本管理(lǐ)和物業服務爲核心抓手，以支撐靈活的推盤銷售策略，實現拿地後早開盤、早售罄、早回款，即高效的“供銷存”管理(lǐ)和資金周轉效率，賺取合理(lǐ)利潤率，最終獲得(de)合理(lǐ)的資産回報率和ROE。
2021年初，郁亮就(jiù)曾提及，房(fáng)地産走過了土(tǔ)地紅(hóng)利和金融紅(hóng)利，現在已進入管理(lǐ)紅(hóng)利，“唯有好産品、好服務才有未來(lái)，才能保證活下去(qù)、活得(de)好、活得(de)久。”
不過，聚焦于眼前，在融資受阻、銷售降速、拿地減少的前提下，對于不少透過高杠杆模式運作起來(lái)的房(fáng)企，未來(lái)在持續優化資産負債表、注重産品力、提升運營效率、向管理(lǐ)要效益的同時，轉向與國(guó)企合作或也将成爲一個新的方向。
太平洋證券房(fáng)地産行業分(fēn)析師(shī)徐超便提出，最近兩輪集中供地中，城(chéng)投大(dà)規模拿地，“城(chéng)投公司在自(zì)己所在的城(chéng)市有很多優勢，比如(rú)地方政府可(kě)以通過土(tǔ)地出讓金返還(hái)的形式降低土(tǔ)地成本，減輕資金壓力。如(rú)果操盤能力不足的話(huà)，可(kě)以選擇跟輕資産的代建公司合作。”
“這些企業(城(chéng)投公司等)中有些開發能力不足，但(dàn)它們有資金和成本優勢，拿地便宜，民(mín)企可(kě)以利用自(zì)身(shēn)的開發優勢與之合作，”某華東房(fáng)企人(rén)士表示，“對政府來(lái)說(shuō)，風(fēng)險可(kě)控；對民(mín)企來(lái)說(shuō)，借合作也可(kě)實現降杠杆，身(shēn)份如(rú)同代建商。”
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