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新年伊始，萬物煥新。但(dàn)樓市緊張的氣氛，始終沒有消散。
在全國(guó)各地紛紛推出限跌令後，花式自(zì)救，登台亮相(xiàng)。
高校(xiào)大(dà)學生(shēng)、進城(chéng)農民(mín)、多娃家庭……凡是跟宏觀戰略有關的群體(tǐ)，都(dōu)要刺激一遍。
數據顯示，截止到12月，三四線城(chéng)市的新房(fáng)庫存已經達到了2.24億平方米，在連續37個月同比增長的推動下，創下近5年的新高。
新的一輪大(dà)庫存問(wèn)題，又擺在面前。
2015年，我們還(hái)可(kě)以通過“貨币化棚改”去(qù)庫存，但(dàn)7年後的今天，樓市已經不具備大(dà)規模房(fáng)價上漲的條件。
不是不想“去(qù)”，是真的沒法“去(qù)”。
所以你(nǐ)會看(kàn)到，黑(hēi)龍江、吉林等地雖然在自(zì)救，但(dàn)從(cóng)未提到過棚改，降低首付比例、放(fàng)松限購(gòu)等内容。
2022年當局還(hái)會堅守“房(fáng)住不炒”大(dà)基調，而新一輪的庫存問(wèn)題，就(jiù)像頭頂巨石，壓得(de)三四線城(chéng)市喘不過氣，2022年，“橫盤陰跌”将成爲三四線城(chéng)市的主基調。
新房(fáng)賣不掉，會影(yǐng)響開發商拿地熱(rè)情，間接影(yǐng)響地方财政。東北、新疆、内蒙、山(shān)西、河北這些經濟欠發達的地區，最爲煎熬。
比如(rú)山(shān)西太原，對房(fáng)地産經濟依賴度高達54.63%，然而今年前10月的土(tǔ)地收入同比下降了75.38%，接下來(lái)隻能勒緊褲腰帶過苦日(rì)子。
城(chéng)市沒有經濟增長動能，房(fáng)價就(jiù)不可(kě)能上漲的基礎，這一點一定要清晰。
而一二線呢(ne)？
我調查了一圈後發現，近期在放(fàng)水、信貸放(fàng)松的利好下，很多城(chéng)市已經出現了不同程度的“躁動”趨勢。
接下來(lái)子木着重盤點幾大(dà)主要城(chéng)市，希望它們的故事(shì)可(kě)以讓你(nǐ)的判斷邏輯更加精準。
1
成 都(dōu)
成都(dōu)，川渝城(chéng)市群龍頭，新一線頭部城(chéng)市，2000萬人(rén)口大(dà)市，近幾年樓市風(fēng)風(fēng)火(huǒ)火(huǒ)，被政策重點關注。
2021上半年被史上最嚴調控沖擊後，一夜冰封，但(dàn)現在已經出現築底反彈趨勢。
11月份，二手房(fáng)成交5600套，12月突破1萬套，相(xiàng)對于之前月均3000套的成交量，數值驚人(rén)，甚至刷新了近2年來(lái)的最高點。
當然，11月-12月數據，參雜了前期因銀行延期貸款積壓的成交，但(dàn)縱使剝離(lí)這層因素，11-12也是一個明顯的翹尾效應。
成都(dōu)的一個中介朋友跟我說(shuō)，之前沒成交，愁得(de)都(dōu)要轉行了，但(dàn)近期帶看(kàn)明顯多了起來(lái)，樓市回暖挺明顯的。
主要是因爲信貸放(fàng)松了，房(fáng)貸下款快(kuài)，而且利率調低不少，資質好的話(huà)，最低能拿到5.61%的貸款，看(kàn)房(fáng)的人(rén)變多了，一傳百百傳千，普遍預期就(jiù)起來(lái)了。
而新房(fáng)市場，又是不一樣的風(fēng)景。數據統計(jì)，11月29日(rì)至12月26日(rì)，大(dà)成都(dōu)區域就(jiù)有105個項目取證，樓市供應量大(dà)增，幾乎翻倍。
供應井噴，内卷嚴重，爲了搶收，開發商們紛紛選擇打折讓利，這段時間，送家電、物業費、車位……變相(xiàng)降價換來(lái)了量的增長。
總之，按照(zhào)當下成都(dōu)的成交趨勢，明年成都(dōu)樓市3月小陽春是大(dà)概率事(shì)件。剛需在年底這段時間能上車就(jiù)上，撿個漏，不然議(yì)價空間會越來(lái)越小。
至于成都(dōu)接下來(lái)會不會大(dà)漲，夠嗆。
二手房(fáng)指導價+信貸調控，分(fēn)分(fēn)鍾澆滅樓市，如(rú)果明年3月成都(dōu)太熱(rè)，又會被政策繼續打擊，銀行隻要延長放(fàng)貸周期，提高利率，行情自(zì)然消散。
2
杭州
杭州2021年樓市行情非常熱(rè)，數據統計(jì)，新房(fáng)總成交達到20萬套，二手房(fáng)成交8萬套，總共28萬套，甚至超越一線北京。
其中新二手房(fáng)市場分(fēn)化明顯，二手房(fáng)市場呈現跌宕起伏之勢，前高後低，從(cóng)月均1萬套成交跌到如(rú)今的3000套左右。
而新房(fáng)市場卻硬是走出了獨立行情，全年成交20萬套，呈一路(lù)高歌姿态。
其中熱(rè)門(mén)的申花、奧體(tǐ)等地段，購(gòu)房(fáng)者搖号拼殺出現頂格社保，近郊的房(fáng)子也出現過熱(rè)的行情。
前幾天杭州第三輪供地結束，36塊地24塊封頂搖号，搶收761億，全年三輪供地共賣出3100億元，羨煞旁人(rén)，不出意外，杭州今年就(jiù)是全國(guó)賣地第一大(dà)戶。
在這背後，是資本市場對杭州強信心的表現。
在10月信貸放(fàng)松下，杭州目前二手房(fáng)也在觸底反彈，10月成交1900套，11月2600套，12月3400套，尤其2021年最後一周的成交量達到1190套。
對于杭州來(lái)說(shuō)，明年還(hái)有亞運會重大(dà)利好，各大(dà)基建陸續上線，上半年行情不會差。
值得(de)注意的是，亞運會前，全市工(gōng)地要停工(gōng)3個月。
這意味着，新盤供應節奏被打斷，購(gòu)房(fáng)需求會湧入二手房(fáng)市場。想買二手房(fáng)的這段時間要抓緊時間了。
3
2021年的杭州新房(fáng)市場很強，但(dàn)還(hái)是不敵武漢。
據統計(jì)武漢全年新房(fáng)成交高達21.6萬套，新房(fáng)房(fáng)價上漲12％，坐穩中部第一城(chéng)的地位。
由于上半年樓市太熱(rè)，7月後，武漢遭遇最嚴信貸調控，銀行斷貸，直接抽離(lí)對樓市的支撐，行情一路(lù)下墜。
極熱(rè)到極冷(lěng)，一房(fáng)難求到降價搶收，一場魔幻的表演出現在武漢樓市，這不得(de)不讓我們更加确定，調控政策的威力。
不過短(duǎn)短(duǎn)幾個月後，武漢樓市信貸開始慢(màn)慢(màn)放(fàng)開，成交也開始回暖。11月新房(fáng)成交近2萬套，12月接近3萬套，創下全年新高。
同時二手房(fáng)也在築底反彈，11月成交反彈至7100套，環比上升35.4%。
預計(jì)明年武漢小陽春也會如(rú)期而至，光(guāng)谷、漢口等核心區域又會進入新一輪周期。
4
2021年的鄭州樓市挺慘的。
3月，管南(nán)房(fáng)價上漲，引爆行情，全城(chéng)出現小陽春行情，結束了連續幾年的陰跌之勢。
然而“720”暴雨(yǔ)疊加8月疫情，打破了平靜(jìng)，讓鄭州樓市再次陷入沼澤，市場被迫凍結。8月新房(fáng)成交跌破1萬套，9月新二手房(fáng)價格再次下探。
三環内一長江路(lù)的樓盤，2019年能賣到1.6萬/平米，而2021年10月份，價格下調到1.4萬/平米依然無人(rén)問(wèn)津。
甚至有樓盤推出買一套送一套的優惠活動。
那時候我對鄭州的評價是，連續幾年調整，房(fáng)價泡沫基本被打掉，暴雨(yǔ)+疫情更是把鄭州房(fáng)價打到“地闆價”，部分(fēn)區域甚至出現價值低估的情況。
可(kě)惜樓市這東西，永遠(yuǎn)是買漲不買跌，市場預期差，買房(fáng)人(rén)寥寥無幾。
10月以後，鄭州信貸放(fàng)松，樓市開始修複預期，再次築底。新房(fáng)由于庫存太大(dà)，降價搶收還(hái)是常态，但(dàn)二手房(fáng)已經在肉眼可(kě)見的回暖。
剛需的話(huà)，年前可(kě)以看(kàn)房(fáng)上車，核心區域的房(fáng)價已經很實際了，見好就(jiù)收，不賺最後一個銅闆。
但(dàn)是不得(de)不說(shuō)，鄭州樓市未來(lái)的漲幅很艱難，天花闆很低，尤其第三輪土(tǔ)拍(pāi)走涼，加速了資本的看(kàn)空情緒。所以對于投資來(lái)說(shuō)，想在鄭州變現，是一個相(xiàng)對漫長的過程。
5
2021年年中的時候，我在文章(zhāng)裡(lǐ)給出預測，西安會在“大(dà)會”之後，行情掉頭向下，進行深度調整，結束連續幾年的漲勢。
原因是，這個城(chéng)市雖然前途無量，但(dàn)長期的漲幅已經過分(fēn)透支了居民(mín)購(gòu)買力，需求難以支撐。
然而，二手房(fáng)指導價出台，成交量跳(tiào)水，市場冰封，讓這種趨勢提前了好幾個月。
一般二手房(fáng)指導價對樓市的影(yǐng)響，會持續半年到一年，不出意外，西安會在明年年中“築底”。
然而，疫情的出現，再次打破了走勢預演。
樓市就(jiù)是這樣，有些東西觸不及防，讓一切數據和論據失效，其一就(jiù)是調控，其二就(jiù)是疫情。
疫情的出現，會讓樓市加速探底，跟鄭州一樣，西安房(fáng)價接下來(lái)會進行深度調整。所以我們大(dà)概在明年3月後就(jiù)能看(kàn)出西安樓市的具體(tǐ)走勢。
在這之前，二手房(fáng)還(hái)是以觀望爲主，新房(fáng)如(rú)果有降價力度較大(dà)的，或者倒挂力度比較狠的，可(kě)以上車。
6
規律
通過對這幾個核心的城(chéng)市的研究，你(nǐ)會發現一些規律。
1、很多城(chéng)市都(dōu)會出現“前高後低”的行情走勢，這并未是偶然事(shì)件。
明年上半年，降準+信貸放(fàng)松+購(gòu)房(fáng)需求釋放(fàng)，一些核心城(chéng)市都(dōu)會出現小陽春，但(dàn)漲得(de)比較厲害的城(chéng)市，還(hái)會被政策嚴控，房(fáng)價回落調整。
現在當局的調控思路(lù)很清晰，“一二線城(chéng)市防漲，三四線防跌”，防漲有“二手房(fáng)指導價+信貸收縮”兩大(dà)殺器，防跌有“限跌令+信貸放(fàng)松”。
但(dàn)我認爲，後者的難度會更大(dà)一些。
2、房(fáng)價走勢不會等待剛需。
很多讀(dú)者跟我反映，成都(dōu)、杭州房(fáng)價還(hái)沒跌多少，爲啥又要蓄勢上漲。
觀察一個城(chéng)市的樓市，永遠(yuǎn)不要從(cóng)一個群體(tǐ)去(qù)入手，而是升到高處，俯瞰全局。
成都(dōu)有存量購(gòu)房(fáng)者，也有增量購(gòu)房(fáng)者。成都(dōu)是川渝城(chéng)市群幾千萬人(rén)口的核心聚集地，杭州是長三角僅次于上海的存在，我們觀察的是一個城(chéng)市财富的“均值”。
成都(dōu)下半年房(fáng)價下跌了一陣，但(dàn)很快(kuài)年底成交又在反彈，說(shuō)明需求生(shēng)生(shēng)不息，有人(rén)離(lí)場、有人(rén)入場，機(jī)會窗(chuāng)口稍縱即逝。
優質城(chéng)市的樓市，就(jiù)像定時高速列車，隔斷時間停下來(lái)接人(rén)，然後繼續向前飛奔，想通這個道理(lǐ)，自(zì)然就(jiù)坦然了。
3、不要放(fàng)過年底。
很多人(rén)把買房(fáng)的時間放(fàng)在過年3月份，但(dàn)我一直強調買房(fáng)最好在年底，起碼這段時間你(nǐ)要把房(fáng)子“找好”。
因爲年底，買房(fáng)人(rén)最少，開發商願意打折，二手房(fáng)業主也願意砍價，整體(tǐ)屬于買方市場。而3月，買房(fáng)人(rén)多了起來(lái)，市場又會移交給賣方。
這段時間有事(shì)沒事(shì)都(dōu)要去(qù)附近的二手房(fáng)門(mén)店(diàn)看(kàn)一看(kàn)，觀察流量，如(rú)果看(kàn)房(fáng)的人(rén)變多，自(zì)己又在一二線城(chéng)市，不要有所疑慮，抓緊上車。
前段時間降準，全國(guó)房(fáng)貸利率都(dōu)在下調，接下來(lái)，應該還(hái)會放(fàng)一輪水，一二線城(chéng)市，起碼一多半都(dōu)會受益，這點一定要注意。
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