“如(rú)果有适合的項目，适合的價格，還(hái)是希望今年有機(jī)會實現改善居住。”一直希望能換套大(dà)房(fáng)子的吳女(nǚ)士對2022年的樓市持續保持着關注。而和她一樣期待在今年找到置業機(jī)會的改善型買家，正成爲在銷售新組團的小方手中的主力買家。“爲了孩子買房(fáng)，爲了給父母買房(fáng)，改善型置業占比在增多。”2022年樓市開局，一些新的變化在悄然發生(shēng)。

　　碧桂園集團總裁莫斌說(shuō)：“回首不平凡的2021年，房(fáng)地産行業正進行着新一輪洗牌。2022年，要堅持長期主義，運用歸零思維，深化全競提升, 穿越行業周期，迎來(lái)更大(dà)發展。”

　　綠地集團董事(shì)長、總裁張玉良則表示，“每一粒熬過冬天的種子，都(dōu)有一個關于春天的夢想。2022年是實現再出發、煥新生(shēng)、開新局的關鍵一年。”

　　在房(fáng)企總裁、董事(shì)長們的新年緻辭中，不約而同描述了2021年的不平凡，認爲2022年将進入樓市新階段，必須要努力突破和超越自(zì)我。

　　跌宕起伏的2021年樓市落下了帷幕，數據顯示，廣州樓市交出了一份總成績還(hái)不錯的答卷。然而樓市走到新的十字路(lù)口已成爲行業内的共識，2021年醞釀變局的勢能在2022年将進一步釋放(fàng)，2022年樓市的走向如(rú)何？或許深度剖析數據有助于更理(lǐ)性地看(kàn)待市場。

　　數據回看(kàn)：

　　2021年“高開低走” 預測2022年“分(fēn)化回暖”

　　問(wèn)及對2021年樓市的感受，不少房(fáng)企和中介的從(cóng)業者都(dōu)對記者用“難”“冷(lěng)”等詞語來(lái)形容,然而最終的數據卻讓很多人(rén)感到意外，市場從(cóng)業者的感受與最終成交數據之間産生(shēng)強烈的偏差。

　　網易房(fáng)産監控陽光(guāng)家緣數據顯示，2021年廣州一手住宅網簽成交115797套，同比2020年的111534套增加4263套，同比上升3.82%；面積同比上升4.28%。這個成交數字創下了近5年的新高，成爲有曆史紀錄以來(lái)的成交亞軍，僅次于2016年的127721套。從(cóng)全國(guó)來(lái)看(kàn)，據國(guó)家統計(jì)局數據，2021年1~11月，商品房(fáng)銷售面積158131萬平方米，商品房(fáng)銷售額161667億元，增長8.5%。據克而瑞推算，預計(jì)全年商品房(fáng)銷售規模将再創新高，面積和金額分(fēn)别突破至18億平方米和18萬億元以上。

　　可(kě)以看(kàn)到，2021年房(fáng)地産走出了一條“高開低走”的曲線。上半年，市場成交熱(rè)度高，下半年市場開始冷(lěng)靜(jìng)，拿地、融資等更客觀理(lǐ)性。易居企業集團CEO丁祖昱認爲，房(fáng)地産市場在2021年有一個明顯的轉折點，上半年累計(jì)操盤金額同比上漲37%，下半年房(fáng)企銷售、融資下滑。這個轉折點與行業自(zì)身(shēn)發展階段不無關系。過去(qù)五年，是房(fáng)地産行業快(kuài)速發展的五年，開發商的融資、銷售、投資規模迅速擴張，過度金融化帶來(lái)了房(fáng)價、需求、支付力和供應的透支，調控政策是及時也是必要的。丁祖昱用告别白(bái)金時代邁進青銅時代來(lái)形容2022年以後的樓市，預計(jì)行業規模将回到五年前。

　　近期進行2022年樓市展望的機(jī)構也大(dà)多持相(xiàng)似觀點。中指院預計(jì)，2022年全國(guó)房(fáng)地産市場将呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工(gōng)面積下降，投資低速增長”的特點。社科(kē)院認爲，2022年中國(guó)樓市将從(cóng)整體(tǐ)降溫轉向分(fēn)化回暖，預計(jì)2022年全國(guó)商品住房(fáng)平均價格變動将在-3%至3%，銷售面積變動将在-1%至-5%。目前大(dà)部分(fēn)研究機(jī)構都(dōu)認爲2022年房(fáng)地産銷售額會适度下降，但(dàn)下降幅度預判基本都(dōu)在10%跌幅線以内。

　　克而瑞廣佛區域首席分(fēn)析師(shī)肖文曉認爲，2022年廣州房(fáng)地産市場關鍵詞一定是“穩”： “穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的調控目标對于上行市場和下行市場都(dōu)是适用的；二是量價回穩，2021年下半年已經基本探明市場底部，随着政策邊際改善，成交量價也将回到一個相(xiàng)對穩定的正常狀态。

　　行業洗牌：

　　房(fáng)企繼續分(fēn)化 千億房(fáng)企數量未見增長

　　2022年的變數或還(hái)将體(tǐ)現在房(fáng)企和行業格局上。有房(fáng)企的負責人(rén)對記者表示，2021年在“拿地端、融資端”的大(dà)分(fēn)化，會在2022年直接表現爲“銷售端”的大(dà)分(fēn)化。　　克而瑞發布的2021年中國(guó)房(fáng)地産企業銷售TOP200數據顯示，2021年規模房(fáng)企銷售增速出現負增長。從(cóng)千億房(fáng)企數量來(lái)看(kàn)，2021年全口徑千億房(fáng)企數量與2020年持平，保持在43家。2021年，百強房(fáng)企在各梯隊銷售門(mén)檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分(fēn)化，行業競争加劇(jù)。其中，行業頭部房(fáng)企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房(fáng)企銷售操盤金額門(mén)檻達到2879.5億元。TOP20和TOP30房(fáng)企的銷售操盤金額門(mén)檻也分(fēn)别同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。但(dàn)TOP100和TOP200房(fáng)企的銷售操盤金額門(mén)檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房(fáng)企分(fēn)化加劇(jù)。

　　值得(de)關注的是，2021年，多個城(chéng)市的住宅用地供應完全改變了玩法，改成爲集中時段供地。以廣州來(lái)看(kàn)，2021年廣州全年土(tǔ)地出讓金額達到2452億元。這個金額其實僅次于2020年的成交金額。從(cóng)地塊數量上看(kàn)，2021年成交的宗數亦是曆史第二高，僅次于2020年的146宗。從(cóng)統計(jì)上看(kàn)，廣州2021年廣州經營性用地合計(jì)供應169宗、成交138宗。

　　可(kě)以看(kàn)到，三次住宅用地集中出讓的活躍程度相(xiàng)當不同。在第二輪、第三輪集中拿地中，多爲頭部企業。廣州房(fáng)地産市場中，頭部企業旗下項目頗爲活躍，克而瑞的研究數據顯示，越秀地産在2021年12月中旬，就(jiù)以超過500億元銷售金額成爲全廣州2021年銷售金額最高的房(fáng)企。預計(jì)2022年不少頭部企業的銷售額還(hái)會實現增長，而昔日(rì)高負債沖規模房(fáng)企則會面臨業績收縮，受到三道紅(hóng)線去(qù)杠杆的影(yǐng)響，若2021年拿地少，新開工(gōng)減少，銷售也會顯著下滑，2022年銷售榜單的排名預計(jì)會出現更多的變化。

　　需求變化：

　　租賃接受度将持續提高

　　雖然2021年下半年市場出現調整，但(dàn)在2021年4月買房(fáng)改善的小姚并不後悔，在她看(kàn)來(lái)，海珠區的價值還(hái)沒得(de)到完全的釋放(fàng)。目前，核心區和郊區的價值差距增大(dà)，購(gòu)房(fáng)盡量靠近核心區，已經益發突顯其重要性。

　　和前幾年相(xiàng)比，這兩年的戶型設計(jì)可(kě)以說(shuō)“每一厘米都(dōu)被房(fáng)企用到盡”。也讓剛需和剛改的買家在可(kě)以控制總價的前提下，可(kě)以有更好的空間利用和選擇。有設計(jì)師(shī)表示，面積段在80~110平方米左右的三房(fáng)，100-120平方米的四房(fáng)，成爲現在住宅市場上的絕對主流産品。在人(rén)口結構和生(shēng)育政策變化等影(yǐng)響下，從(cóng)2021年到2022年，市場需求還(hái)在持續變化。從(cóng)市場數據可(kě)以看(kàn)到，剛需當中的租賃占比在上升，同時，改善提升是未來(lái)支撐市場的主流。

　　租房(fáng)的接受度正在上升。除了國(guó)家發展保障性租賃住房(fáng)政策的支撐，居住觀念也在悄然發生(shēng)變化。數據顯示，2021年接受租房(fáng)的人(rén)占比達53%，年輕人(rén)租房(fáng)比例五年增長12%，無房(fáng)“95後”階段性租房(fáng)比例爲64%，所以對于“剛需”的考量，要把租房(fáng)比例去(qù)掉。

　　同時，需求變化顯著的是，改善變得(de)全齡化。Z世代、“95後”已經開始有改善購(gòu)房(fáng)需求了，新生(shēng)代爲提升生(shēng)活品質改善，“70、80後”面臨家庭居住改善，而“60後”則是養老改善。幾類改善需求關注點大(dà)相(xiàng)徑庭。“95後”關注自(zì)己，追求産品漂亮、功能潮流；新生(shēng)代關注孩子，以滿足孩子的需要爲主；“70、80後”關注生(shēng)活；“60後”關注養老，他(tā)們需要空間的高效利用，從(cóng)普通健康設施到智慧養老都(dōu)是關注的内容。

　　因此，預計(jì)要滿足市場需求變化，或會向剛需小型化轉變，提高三房(fáng)占比、三孩戶型、養老戶型、客餐廚一體(tǐ)化、多衛生(shēng)間化、衣帽間升級，收納精細化、精裝家居一體(tǐ)化、豪宅酒店(diàn)化将成爲未來(lái)産品創新的潮流。此外，風(fēng)格現代化、主入口功能細分(fēn)化、運動設施标配化、社區空間老幼化、智能家居概念化也值得(de)參考。