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歲末年初，一則出險企業項目的承債式收購(gòu)，相(xiàng)關并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅(hóng)線”相(xiàng)關指标的消息，使得(de)周五房(fáng)地産闆塊大(dà)漲。
不過，據記者了解，該政策仍未普遍傳達。多位銀行業人(rén)士也表示，其所在的包括國(guó)有大(dà)行在内的銀行并未明确這一要求，仍将并購(gòu)貸款計(jì)入“三條紅(hóng)線”相(xiàng)關指标。
業内預計(jì)上述政策出台後，優質房(fáng)企的并購(gòu)積極性會有上升，但(dàn)并購(gòu)貸款要滿足穿透原則，考慮到出險房(fáng)企對優質項目的出售意願等因素，行業出現大(dà)規模的并購(gòu)整合的可(kě)能性不大(dà)。
不過，針對房(fáng)地産開發商的貸款目前确實有明顯放(fàng)松的迹象，業内人(rén)士反饋相(xiàng)比于去(qù)年中松動明顯，貸款額度和周期都(dōu)已經回歸正常。據其介紹，該行去(qù)年曾下發文件，明确限制各分(fēn)行向縣域級開發商放(fàng)貸。近期則在内部會議(yì)上放(fàng)松了這一限制，目前的口徑是，隻要經營正常，各類開發商均可(kě)正常進行貸款。
并購(gòu)貸款是否計(jì)入“三條紅(hóng)線”
1月7日(rì)，部分(fēn)房(fáng)地産企業人(rén)士對記者表示，部分(fēn)風(fēng)險類房(fáng)地産項目的承債式收購(gòu)，相(xiàng)關并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅(hóng)線”相(xiàng)關指标。不過，多位銀行業人(rén)士也表示，其所在的包括國(guó)有大(dà)行在内的銀行并未明确這一要求，仍将并購(gòu)貸款計(jì)入“三條紅(hóng)線”相(xiàng)關指标。
“我們銀行沒有明确說(shuō)并購(gòu)風(fēng)險房(fáng)企項目不計(jì)入三條紅(hóng)線。”一位國(guó)有大(dà)行分(fēn)行人(rén)士表示，因房(fáng)企并購(gòu)類的項目本身(shēn)就(jiù)比較少，這一政策應爲針對近期出現違約事(shì)件的房(fáng)企所屬項目。
其表示，該行去(qù)年以來(lái)開發貸的整體(tǐ)增速和占比都(dōu)在下降。
昨日(rì)有媒體(tǐ)引述房(fáng)企人(rén)士報導稱，目前銀行已告知一些大(dà)型優質房(fáng)企，針對出險企業項目的承債式收購(gòu)，相(xiàng)關并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅(hóng)線”相(xiàng)關指标。
去(qù)年12月末，金融市場司司長鄒瀾在會上表示，房(fáng)地産企業間的項目并購(gòu)是房(fáng)地産行業化解風(fēng)險、實現出清最有效的市場化手段。其表示，對于已經出險和資金周轉困難的房(fáng)企集團持有的優質項目子公司股權或資産，不少行業内的優質民(mín)營、國(guó)有企業是有購(gòu)買意願的，這也就(jiù)相(xiàng)應産生(shēng)了專門(mén)的合理(lǐ)融資服務需求。
央行、銀保監會近日(rì)出台了《關于做好重點房(fáng)地産企業風(fēng)險處置項目并購(gòu)金融服務的通知》。鄒瀾認爲，從(cóng)長遠(yuǎn)看(kàn)，通過并購(gòu)等市場化方式推動房(fáng)地産市場的結構性調整，有利于高負債企業集團資産、負債雙瘦身(shēn)的同時保護住房(fáng)消費者合法權益，有利于引導市場各主體(tǐ)更加重視項目本身(shēn)的風(fēng)險評估與管理(lǐ)，有利于形成房(fáng)地産新發展模式，促進房(fáng)地産業的良性循環和健康發展。
2020年8月，央行根據負債率爲房(fáng)地産企業劃定“三道紅(hóng)線”，即剔除預收款後的資産負債率大(dà)于70%，淨負債率大(dà)于100%，現金短(duǎn)債比小于1倍；根據“越線”的數量将房(fáng)地産企業分(fēn)爲“紅(hóng)橙黃(huáng)綠”四檔決定其融資時有息負債年增速的上限。
房(fáng)企融資驟然緊張。克而瑞數據顯示，2021年100家典型房(fáng)企的融資量約爲1.29萬億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現負增長。
對于出險房(fáng)企項目的并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅(hóng)線”，有房(fáng)企業内人(rén)士表示，關鍵問(wèn)題是，現在的市場情況下，并購(gòu)過來(lái)的資産質量。一些二三線城(chéng)市房(fáng)價還(hái)在下降，對并購(gòu)方會形成較大(dà)壓力。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，此次政策的應用有一定的條件，即需要收購(gòu)問(wèn)題企業的資産項目，同時承擔相(xiàng)關的債務。如(rú)果隻是收購(gòu)企業的股權，或者收購(gòu)問(wèn)題企業項目但(dàn)不承擔債務，那麽本身(shēn)不适用此次優惠政策。此類政策更多是面向優質企業，即鼓勵優質房(fáng)企去(qù)收購(gòu)問(wèn)題企業的項目，不用擔心三條紅(hóng)線方面的問(wèn)題。
對于政策通過種種方式鼓勵行業并購(gòu)，有房(fáng)地産企業人(rén)士表示，這主要是有利于國(guó)企地産開發商，以及少數優質民(mín)企開發商。
有券商分(fēn)析師(shī)認爲，預計(jì)後續優質房(fáng)企的并購(gòu)積極性會有上升，并購(gòu)貸款要滿足穿透原則（上海要求四證齊全與在建工(gōng)程投入量達到25%），以及出險或困難房(fáng)企對優質項目的出售意願等因素，行業出現大(dà)規模的并購(gòu)整合的可(kě)能性不大(dà)。
房(fáng)貸如(rú)何邊際放(fàng)松
實際上，去(qù)年末以來(lái)，房(fáng)地産開發貸款既已呈現邊際放(fàng)松态勢，規模略有增長。
一位股份行總行人(rén)士表示，去(qù)年11月以來(lái)，監管對各家銀行有一些指導，但(dàn)每家銀行的情況不太一樣。主要是房(fáng)地産對經濟仍有托底作用，監管沒有對地産融資給出明确信号，各家銀行自(zì)行把握。
一位區域性銀行人(rén)士對《21世紀經濟報道》記者表示，針對房(fáng)地産開發商的貸款目前确實有明顯放(fàng)松的迹象，至少相(xiàng)比于2021年尤其是七八月份的時候松動明顯，貸款額度和周期都(dōu)已經回歸正常。
據其介紹，該行去(qù)年曾下發文件，明确限制各分(fēn)行向縣域級開發商放(fàng)貸。近期則在内部會議(yì)上放(fàng)松了這一限制，目前的口徑是，隻要經營正常，各類開發商均可(kě)正常進行貸款。
上海地區一家房(fáng)地産企業人(rén)士也對記者明确表示，目前貸款獲取情況明顯松動。“之前我們幾乎是半停狀态，現在已經好多了，開始恢複正常。”他(tā)具體(tǐ)指出，去(qù)年開發貸放(fàng)款周期長，正常1-2個月，收緊後基本要4-6個月甚至更長，而且額度還(hái)少，利率也高；另外，對應購(gòu)房(fáng)按揭貸，正常1-3個月，後面新房(fáng)都(dōu)要3個月起步，正常變成6個月，更長的在8個月左右都(dōu)有，二手房(fáng)一度接近停貸。
另一家房(fáng)地産融資人(rén)士也對記者講述了類似變化，不過他(tā)表示，即使如(rú)此，近期該開發商并沒有提款，“現在主要問(wèn)題不是融資，是沒地。”
一位信托機(jī)構人(rén)士則對記者指出，目前還(hái)沒有明顯感受到信托行業對房(fáng)地産融資放(fàng)松的迹象，此前一直在收緊，現在沒有再進一步收緊，但(dàn)也沒有明顯放(fàng)松，“就(jiù)這麽維持着。”
房(fáng)地産融資管控政策有所松動之後，金融機(jī)構自(zì)身(shēn)的意願又如(rú)何？有機(jī)構人(rén)士對記者表示，還(hái)是相(xiàng)對謹慎，肯定回不到之前的狀态，2021年一些房(fáng)企尤其是某大(dà)型房(fáng)企暴雷事(shì)件影(yǐng)響深遠(yuǎn)，讓市場看(kàn)到了這個行業的風(fēng)險，“還(hái)是很脆弱的”。
嚴躍進認爲，并購(gòu)貸款政策放(fàng)松勢必加快(kuài)出險企業問(wèn)題項目的收并購(gòu)交易。當前一些優質房(fáng)企尤其是央企來(lái)看(kàn)，利用此類政策，能夠加快(kuài)進行收并購(gòu)，具有較好的意義。一些問(wèn)題房(fáng)企的資産處置節奏也會加快(kuài)，在回籠現金流的同時也會加快(kuài)債務的處置，所以預計(jì)後續對包括債市和地産股等，都(dōu)會有所提振。需要說(shuō)明的是，此類政策不代表“三條紅(hóng)線”在松綁，隻能理(lǐ)解爲在實踐中，爲了加快(kuài)房(fáng)地産企業風(fēng)險的處置，針對此類交易提供了一些變通的方式和手段。
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