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曾經有人(rén)說(shuō)，未來(lái)十年，房(fáng)地産是閩系攪局、逐鹿中原的時代。
不得(de)不承認，桐花萬裡(lǐ)丹山(shān)路(lù)，雛鳳清于老鳳聲。在最輝煌的時候，地産50強榜單，閩系幾近三分(fēn)天下。
然而，輝煌過後的短(duǎn)短(duǎn)兩年内，閩系中的衆多标杆房(fáng)企，紛紛陷入資金鏈危機(jī)。
1996年，前廣州從(cóng)化最年輕的鎮長潘偉明，已經創立雲星集團3年，在從(cóng)化開發了多個項目；
前廈門(mén)财政系統的林龍安，靠着禹洲新村項目，成功挖到第一桶金，混得(de)風(fēng)生(shēng)水起。
正當而立之年的黃(huáng)其森，看(kàn)到地産大(dà)潮的風(fēng)聲，也離(lí)開了當時人(rén)人(rén)羨慕的銀行事(shì)業單位，轉而組建了一家名爲泰禾的地産公司。
從(cóng)新加坡留學歸來(lái)不久的林騰蛟，則在廈門(mén)開發了首個地産項目“陽鴻新城(chéng)”，陽光(guāng)城(chéng)正式起航。
在這時期，閩系房(fáng)企當之無愧的老大(dà)，便是世茂了。作爲第一個全國(guó)擴張、進京開發豪宅的閩系房(fáng)企，世茂已經家大(dà)業大(dà)，話(huà)事(shì)人(rén)許榮茂甚至多次要求福布斯排行榜不要寫他(tā)的名字......
10年之後，憑借着大(dà)膽超前的眼光(guāng)，潘偉明帶着在雲星賺到的數億資金，前往福建締造了福晟集團，同時成功收購(gòu)了福建六建集團，進一步拓展了自(zì)己在地産行業的産業鏈。
他(tā)将風(fēng)行華南(nán)市場的建築理(lǐ)念引入福州，實現異地創新，引領福州房(fáng)地産市場，這也使得(de)福晟的項目比周邊項目單價貴上一千到兩千多元。
而黃(huáng)其森，作爲閩系裡(lǐ)第一個進軍北京的“吃(chī)螃蟹者”，在這10年内開發了“運河岸上的院子”，後更名中國(guó)院子。對此，黃(huáng)其森曾說(shuō)：“中國(guó)院子，就(jiù)是中國(guó)第一豪宅别墅！”
果不其然，泰禾院子系大(dà)獲成功，讓泰禾譽滿京城(chéng)，成龍、馮小剛、王剛、章(zhāng)子怡、範冰冰、孫紅(hóng)雷等都(dōu)成了黃(huáng)其森的座上賓。
陽光(guāng)城(chéng)的林騰蛟，此時也開始嘗試走出福建，在上海着手建設天驕大(dà)廈，并最終在2012年成功把總部搬到上海。
三分(fēn)天注定，七分(fēn)靠打拼，愛拼才會赢，爲了擴大(dà)規模，林騰蛟挖來(lái)時任龍湖運營總經理(lǐ)的陳凱，僅僅兩年，陽光(guāng)城(chéng)實現了23億到220億的10倍增長。
此後，林老闆的牆腳挖掘機(jī)越開越猛，萬科(kē)張海民(mín)、碧桂園朱榮斌和吳建斌…陽光(guāng)城(chéng)成爲地産職業經理(lǐ)人(rén)最頂級的秀場。
至于世茂，在許榮茂的精心安排和培養下，兒子許世壇已經逐漸當家。作爲世茂銷售總監，許世壇提煉出“濱江模式”，又以梁朝偉代言産品形象，在全國(guó)乃至全世界限量發售，最終，世茂連續4年都(dōu)榮獲上海房(fáng)地産銷售排名第一。
不得(de)不說(shuō)，這一段時間，閩系房(fáng)企生(shēng)根發芽、各展神通、艱苦創業，一切看(kàn)起來(lái)都(dōu)很美好。閩系，也初步在中國(guó)地産圈有了一席之地。
轉眼間，又一個10年過去(qù)了。2016年，閩系房(fáng)企在30強榜單裡(lǐ)占了6席，且增長勢頭遠(yuǎn)超其他(tā)派系房(fáng)企。
但(dàn)顯然，不做到第一，閩系不會說(shuō)自(zì)己愛拼才會赢。爲了繼續高歌猛進，陽光(guāng)城(chéng)和福晟，不約而同采用了收并購(gòu)大(dà)法。
對此，時任陽光(guāng)城(chéng)總裁的張海民(mín)，就(jiù)笑(xiào)談自(zì)己一共坐了113次飛機(jī)，而且過去(qù)1年，不是在并購(gòu)，就(jiù)是在并購(gòu)的路(lù)上……截至2016年底，陽光(guāng)城(chéng)總土(tǔ)儲規模已達2285.2萬平方米，其中，有超過一半的土(tǔ)地儲備來(lái)自(zì)并購(gòu)。新增貨值儲備約千億，可(kě)支撐其未來(lái)3年發展。
然而，與陽光(guāng)城(chéng)相(xiàng)比，福晟的并購(gòu)和土(tǔ)儲擴張可(kě)謂更加迅速。2017年，銷售額僅400億的福晟，僅是在公開的渠道，就(jiù)獵獲土(tǔ)地1786.9萬平，貨值3199億元，排在全國(guó)房(fáng)企第7位。
操作如(rú)此之猛，得(de)益于潘偉明成立了一支專門(mén)拿地，有着300多人(rén)規模的飛虎隊，并且潘偉明自(zì)己親任總司令，下設區域大(dà)隊。
▲飛虎隊設有機(jī)動大(dà)隊和支援大(dà)隊，支援大(dà)隊和機(jī)動大(dà)隊從(cóng)事(shì)項目拓展外的支持性、服務性工(gōng)作，如(rú)稅務籌劃、交易結構設置、盡職調查等，并直接将董事(shì)會的意見帶至項目收購(gòu)的第一線。
在拿地飛虎隊的帶領下，2016年福晟做十年戰略規劃，明确提出2016-2025年十年銷售收入累計(jì)要達1.68萬億元，其中地産闆塊8800億，建築闆塊8000億，品牌價值100億元以上，企業總資産達1000億元。這裡(lǐ)的168、8800、8000都(dōu)是吉利數字。
而泰禾，雖然在并購(gòu)賽道上不像福晟那樣“狠”，然其擴張也絕對是狂飙突進式的。2011年黃(huáng)其森借殼上市的泰禾集團總資産僅爲82.28億元，截至2019年末，總資産爲2251.75億元，不到8年，勁增27.36倍。同期，作爲激進擴張标志的負債，也增長到了将近2000億。
與此同時，泰禾還(hái)開拓了多元闆塊，尤其是醫療等燒錢的産業形态。黃(huáng)其森豪情萬丈地說(shuō)，虧損幾個小目标不算啥，但(dàn)泰禾一定要好好做醫療.....
還(hái)記得(de)《教父》裡(lǐ)的馬龍·白(bái)蘭度曾說(shuō)，我花了一輩子，隻學會了小心。
到了2018年，面對層層加碼的地産調控，狂飙突進的閩系終于意識到了問(wèn)題的嚴重性。然而，爲時已晚。
最先暴雷的是福晟和泰禾。作爲閩系房(fáng)企中激進擴張的代表，福晟和泰禾加的杠杆實在太高，最終率先崩盤。
一時間，員(yuán)工(gōng)業主維權，項目延期、債務逾期、追討(tǎo)跟投款等，這讓福晟、泰禾債務危機(jī)的形勢走向更加布滿迷霧。
所幸，閩系還(hái)有個好大(dà)哥世茂。在泰禾和福晟出事(shì)後，世茂積極并購(gòu)，先後接盤泰禾多個項目，如(rú)南(nán)昌茵夢湖等，并與東方、信達一起，爲福晟組建了纾困平台。
雪上加霜的是，2020年，史無前例的新冠疫情爆發。剛開始，人(rén)們認爲疫情很快(kuài)會過去(qù)，且國(guó)家爲防範疫情推出的融資貸款政策不啻于放(fàng)水，絕大(dà)部分(fēn)房(fáng)企并沒有什麽危機(jī)感。
然而，随着國(guó)家房(fáng)産調控進一步加深，特别是三道紅(hóng)線的出台，直接打擊了房(fáng)企的高杠杆；加上疫情持久不散，很多人(rén)兜裡(lǐ)漸漸沒有了餘錢，高周轉也開始降速成爲“慢(màn)周轉”，依賴高周轉和高杠杆的房(fáng)企，開始大(dà)面積出現現金流困難。
到了2021年，随着房(fáng)企巨頭恒大(dà)的暴雷，地方政府爲了保交房(fáng)、避免擦屁股，進一步加大(dà)了預售資金的監管。
而此時，陽光(guāng)城(chéng)已經承壓到了極限。預售資金監管導緻回款嚴重困難，例如(rú)他(tā)們的一個項目剩餘造價隻有1個億，但(dàn)資金卻監管了7個億，這無疑是一種人(rén)爲的危機(jī)。
甚至于，就(jiù)連閩系大(dà)哥世茂，也開始傳出一些風(fēng)聲。1月6日(rì)，中誠信托發布通告，說(shuō)世茂出現違約。
但(dàn)實際上，世茂作爲閩系的大(dà)哥，資産質量和運營還(hái)是相(xiàng)當可(kě)以的。這一次的羅生(shēng)門(mén)，其實主要是中誠信托要求提前還(hái)款、雙方溝通不暢所緻。
但(dàn)是，無論是從(cóng)禹洲賣子給華潤，陽光(guāng)城(chéng)物業換股萬科(kē)，還(hái)是從(cóng)世茂與中誠信托的違約羅生(shēng)門(mén)，以及福晟、泰禾等房(fáng)企的實質暴雷，高歌猛進的閩系房(fáng)企，20多年的積累，毀于5年的狂飙突進，也确實處于一個風(fēng)暴眼中。
曾經的《上海灘》，許文強與丁力第一次合作，失敗後逃命時說(shuō)，“在上海就(jiù)是這樣，一夜之間什麽都(dōu)有，但(dàn)一夜之間也可(kě)以一無所有”。
如(rú)今，浪花淘盡英雄。閩系房(fáng)企相(xiàng)較于其餘派系房(fáng)企，确實更具膽識，在過去(qù)一輪房(fáng)地産高增長周期裡(lǐ)敢于加足杠杆，重倉一二線城(chéng)市，以此獲得(de)可(kě)觀的市場份額。
然而，當浪潮褪去(qù)，“愛拼才會赢”卻并不一定會赢。随着樓市調控的深入，閩系房(fáng)企高周轉、高負債的運營模式已無法繼續。
事(shì)實上，閩系房(fáng)企的激進與穩健，都(dōu)與中國(guó)房(fáng)地産市場的大(dà)環境深深捆綁。在三條紅(hóng)線下，閩系房(fáng)企再難出現黑(hēi)馬，産品力、精準投資及現金流管理(lǐ)，才是閩系房(fáng)企的下一程比拼方向。
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