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在海口樓市實地走訪時，多位海口當地的房(fáng)産中介也告訴記者，目前海南(nán)的限購(gòu)政策相(xiàng)當嚴厲，樓盤會優先關注購(gòu)房(fáng)者資格。
自(zì)2018年4月22日(rì)海南(nán)宣布在已出台的限購(gòu)政策基礎上實施全域限購(gòu)後，海南(nán)樓市一夜入冬。不過，從(cóng)2020年下半年開始，海南(nán)樓市開始複蘇，尤其是海口和三亞，其房(fáng)價漲幅明顯高于全國(guó)水平。
據國(guó)家統計(jì)局數據，截至2021年10月，海口的新房(fáng)價格已連續上漲了16個月；同年11月，海口房(fáng)價環比下跌0.5%，這也是海口新房(fáng)價格在2021年首次環比下跌。
二手房(fáng)方面，截至2021年11月，海口二手房(fáng)價格連續18個月上漲。而當月70城(chéng)僅有3個城(chéng)市二手房(fáng)價格環比上漲，其中海口二手房(fáng)價格環比上漲0.3%，漲幅居70城(chéng)第二位。
值得(de)一提的是，記者在海口走訪多個樓盤項目發現，海口市場上的新建住宅房(fáng)源供應量明顯減少，而商業類公寓的售價遠(yuǎn)高于同區域的住宅價格。
商業公寓售價遠(yuǎn)高于住宅價格
“海口現在對買房(fáng)管控得(de)還(hái)是很嚴，如(rú)果沒在海口落戶的話(huà)，得(de)交夠5年社保才有資格買房(fáng)。”海口資深房(fáng)産中介劉鵬告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，目前海南(nán)的限購(gòu)政策相(xiàng)當嚴厲，樓盤會優先關注購(gòu)房(fáng)者資格。
記者在實地走訪海口的龍華、美蘭、瓊山(shān)三個片區發現，雖說(shuō)這些片區在建的樓盤項目不少，但(dàn)多以商業性質（如(rú)公寓）爲主，住宅類項目并不多。
整體(tǐ)而言，商業類在建項目的密度要遠(yuǎn)高于住宅在建項目，其中龍華、美蘭片區尤甚。在這些片區，整體(tǐ)在售的住宅項目并不是太多，記者走訪時看(kàn)到的主要有金島國(guó)際、昌茂•春天裡(lǐ)、中國(guó)城(chéng)•星悅居、融創桃源大(dà)觀等項目。
而且記者在走訪中發現，與一線或熱(rè)點二線城(chéng)市不同的是，海口的衆多商業項目往往賣得(de)比住宅還(hái)要貴。
比如(rú)位于龍華片區的龍湖光(guāng)年的商業類公寓項目，售價爲2.7萬元/平方米。但(dàn)距離(lí)其約1.3公裡(lǐ)的中國(guó)城(chéng)•星悅居的住宅項目，售價僅1.69萬元/平方米。類似的情況還(hái)發生(shēng)在昌茂春天裡(lǐ)項目，其商業性質的公寓銷售價格爲2.8萬元/平方米，但(dàn)住宅價格僅爲1.73萬元/平方米。
“海口樓市跟其他(tā)城(chéng)市有很大(dà)區别。比如(rú)深圳，一個區域産業特别集中就(jiù)會導緻這個片區房(fáng)價整體(tǐ)都(dōu)比較高，但(dàn)在海口基本沒有這樣的說(shuō)法。”劉鵬告訴記者，海口人(rén)買房(fáng)基本以實際需求爲主。而外地人(rén)來(lái)海口買房(fáng)的話(huà)，因爲限購(gòu)政策較嚴，基本隻能買不限購(gòu)的商業類項目，這也導緻海口很多商業類公寓項目賣得(de)比住宅還(hái)貴。
中介齊推三大(dà)潛力片區房(fáng)源
在海口實地走訪過程中，當地多個房(fáng)産中介向記者推薦了“海口秀英區西海岸”“國(guó)興商圈”以及“江東新區”三個片區的房(fáng)子。
“這三個片區是海口未來(lái)比較有發展潛力的區域。”
在談及爲何看(kàn)好這些項目時，在當地從(cóng)事(shì)房(fáng)産中介多年的陳德勝向《每日(rì)經濟新聞》記者介紹，“之所以推薦秀英區西海岸片區的房(fáng)子，主要是因爲該片區的規劃和配套很不錯。西海岸是海口新區，海口市政府在2011年就(jiù)搬到了那裡(lǐ)。此外，随着秀英區西海岸快(kuài)速路(lù)的開通，現在那邊的道路(lù)規劃和配套都(dōu)是不錯的，相(xiàng)比一些老片區更有大(dà)城(chéng)市的感覺。”
記者注意到，陳德勝所描述的西海岸片區位于海口市西北部的全長22公裡(lǐ)熱(rè)帶景觀濱海帶狀型地帶，北鄰瓊州海峽，東起秀英港，西至盈濱半島。
此外，中介提到的另外兩個片區，一個是位于海口美蘭區濱江路(lù)的國(guó)興商圈，另一個則是海口在2018年設立的江東新區。
記者在走訪國(guó)興商圈過程中發現，該區域商業配套較爲齊全，此外相(xiàng)關政府機(jī)構較爲集中，如(rú)海南(nán)省政府、海南(nán)省科(kē)學技術廳等均位于該商圈内。
在海南(nán)省政府東側1.5公裡(lǐ)範圍内，存在好幾個高端項目住宅，如(rú)國(guó)瑞城(chéng)•鉑仕府二手房(fáng)均價爲3.6萬元/平方米，國(guó)瑞城(chéng)•爵士苑二手房(fáng)均價爲3.5萬元/平方米，海航國(guó)興城(chéng)二手房(fáng)均價爲3萬元/平方米。
“江東新區在海口的東海岸，與海口市區隔着一座瓊州大(dà)橋，大(dà)橋以東都(dōu)屬于江東新區。這個區域政府規劃了很多發展組團，比如(rú)國(guó)際文化交往組團、國(guó)際綜合服務組團、國(guó)際離(lí)岸創新創業組團等。這些都(dōu)是在地圖上看(kàn)不到的，也是海口未來(lái)重點發展的區域，規劃的是未來(lái)世界500強企業總部、高端産業集群落地等。”
劉鵬向記者介紹，目前江東新區還(hái)處于百業待興的階段，“需要時間去(qù)發展，這邊配套的話(huà)目前可(kě)能會差一點”。
不過劉鵬也強調，江東新區目前住宅類項目很少，“你(nǐ)如(rú)果去(qù)江東片區看(kàn)看(kàn)就(jiù)會發現，這個片區的住宅項目并不多，因爲政府根本就(jiù)不怎麽批江東新區的住宅類用地。”
《每日(rì)經濟新聞》記者注意到，目前江東新區的住宅類項目單價約在1.65萬-1.75萬元/平方米之間，如(rú)江東壹号售價爲1.65萬元/平方米，華僑城(chéng)•椰海藍天爲1.72萬元/平方米。
供地減少或緻新房(fáng)供應失衡
對想要在海口買房(fáng)的李恒來(lái)說(shuō)，過去(qù)的2021年略顯惆怅。
早在2020年年中的時候，李恒的公司搬到了海口，李恒全家也跟着過來(lái)了。到2021年時，李恒就(jiù)确定了在海口買房(fáng)的想法，過去(qù)一年也一直在看(kàn)房(fáng)。
但(dàn)讓李恒感到郁悶的是，現在想買房(fáng)卻買不到，因爲目前海口的新盤住宅項目并不是很多。
“現在海口的新增住宅房(fáng)源很少，在售樓盤更是奇貨可(kě)居。早在去(qù)年年初的時候，原本打算去(qù)買西海岸的房(fáng)子，當時那裡(lǐ)還(hái)有1.2萬元/平方米的房(fáng)子，當時因爲覺得(de)位置比較偏遠(yuǎn)就(jiù)沒買，現在那裡(lǐ)的房(fáng)價都(dōu)已經普遍漲到1.7萬元/平方米了。”
李恒無奈地告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，房(fáng)價漲了，但(dàn)現在還(hái)不一定能買到。“有些開發商還(hái)要求你(nǐ)全款購(gòu)買，或者有一些其他(tā)附帶條件，比如(rú)捆綁銷售等，買了房(fáng)子，還(hái)要求你(nǐ)買個車位。”
李恒所說(shuō)的新增房(fáng)源變少的問(wèn)題，與海口的土(tǔ)地供應量減少有關。
中指研究院數顯示，2021年海口土(tǔ)地出讓金額爲78.64億元，同比2020年下滑39%，大(dà)緻與2016年的情況相(xiàng)當。
而從(cóng)海口的土(tǔ)地成交結構來(lái)看(kàn)，2021年海口住宅類用地的成交比重爲46.3%，而在2019年該比重爲63.3%，2016年爲93.3%。
來(lái)源：中指研究院
《每日(rì)經濟新聞》記者注意到，爲加快(kuài)海南(nán)自(zì)由港建設，近一個月以來(lái)海南(nán)陸續出台了包括産業、落戶、土(tǔ)地、住宅相(xiàng)關的政策。比如(rú)開發商拿地不開發一律2年内收回、到2025年建設3萬套保障性住房(fáng)、支持産業項目發展規劃和用地保障等。
此外，記者還(hái)注意到，2019年海南(nán)首提去(qù)房(fáng)地産化，2020年推出現房(fáng)銷售制度，這也在某種程度拉長了海口新房(fáng)的入市時間，導緻海口市的房(fáng)地産市場出現供求關系階段性失衡現象。
據中指研究院數據，2021年海口樓市銷售排名前列的房(fáng)企包括中國(guó)恒大(dà)（82.35億元）、碧桂園（53.35億元）、寶龍地産（27.90億元）、雅居樂（26.77億元）和金隅集團（22.42億元）。
其中，新世界•美麗沙、和風(fēng)•家園、長影(yǐng)環球100老藝術家創作中心、金隅•陽光(guāng)郡和雅居樂金沙灣項目，分(fēn)别以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元的成交額排在海口樓盤項目銷售前五位。
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