房(fáng)地産行業在潮起潮落中又走過了一年。

　　2021年，房(fáng)地産市場的變化與發展格局已定。每逢歲末年初，小到個人(rén)，大(dà)到行業，總會認真總結過去(qù)的一年。而近段時間以來(lái)，業内對2021年房(fáng)地産行業複盤的聲音也是不絕于耳。

　　寒冬

　　易居研究院此前發布的報告指出，2021年下半年，房(fáng)價終結六年連漲勢頭。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，房(fáng)價下行經曆了一個由二手房(fáng)市場向新房(fáng)市場的傳導過程。2021年8月，國(guó)家統計(jì)局公布的70城(chéng)二手住宅價格自(zì)2015年4月以來(lái)首次轉跌；9月份，70城(chéng)新建商品住宅價格自(zì)2015年5月以來(lái)也首次轉跌，标志着70城(chéng)房(fáng)價正式進入下跌周期。

　　與此同時，7月份之前多地也執行了比較嚴厲的調控政策，包括嚴查經營貸違規流入房(fáng)地産、多地推出學區房(fáng)新政、建立二手房(fáng)指導價機(jī)制、封堵“假離(lí)婚”炒房(fáng)漏洞、法拍(pāi)房(fáng)納入限購(gòu)、收緊人(rén)才購(gòu)房(fáng)政策、上調房(fáng)貸利率等。在企業層面，相(xiàng)關政策也同樣收緊，如(rú)2021年3月銀保監全面收緊信貸，5月中基協叫停房(fáng)地産供應鏈非标業務，爲防止開發企業将資金挪做他(tā)用，多城(chéng)加強預售資金監管等政策頻出。

　　值得(de)注意的是，針對上半年過熱(rè)的樓市，多城(chéng)爲減少投機(jī)購(gòu)房(fáng)需求，紛紛上調房(fáng)貸利率，但(dàn)在後續幾個月執行過程中，房(fáng)貸利率、放(fàng)貸審核和放(fàng)貸時間方面過緊，導緻了部分(fēn)剛需族被誤傷。同時，8月份以來(lái)，受部分(fēn)房(fáng)企暴雷等影(yǐng)響，樓市風(fēng)向急轉直下。此後，一系列放(fàng)松性質的政策表态開始增多。9月末，央行提出了房(fáng)地産市場“兩維護”；12月，中共中央政治局會議(yì)和中央經濟工(gōng)作會議(yì)均提出促進房(fáng)地産業“良性循環”。随着監管層針對房(fáng)地産行業密集發聲，政策基調已現邊際松動信号。重壓之下的房(fáng)地産市場獲得(de)了“喘息”機(jī)會，行業有望逐步走出底部、迎來(lái)修複。

　　9月29日(rì)，央行、銀保監會聯合召開的房(fáng)地産金融工(gōng)作座談會指出，金融機(jī)構要按照(zhào)法治化、市場化原則，配合相(xiàng)關部門(mén)和地方政府共同維護房(fáng)地産市場的平穩健康發展，維護住房(fáng)消費者合法權益。

　　10月15日(rì)，中國(guó)房(fáng)地産業協會召開房(fáng)地産開發企業座談會；10月26日(rì)，國(guó)家發改委外資司和國(guó)家外彙局資本司聯合召集萬科(kē)、世茂、建業等8家房(fáng)企，召開了中資房(fáng)企外債座談會；11月8日(rì)，國(guó)務院發展研究中心在深圳召開深圳房(fáng)地産形勢座談會。上述座談會主要總結了房(fáng)地産市場總體(tǐ)形勢、當前面臨的風(fēng)險，同時也摸底了房(fáng)企所面臨的困難。

　　中國(guó)銀行間市場交易商協會也曾于11月上旬舉行房(fáng)企代表座談會。此後，部分(fēn)房(fáng)企公布在銀行間市場注冊發行債務融資工(gōng)具計(jì)劃并發債融資。12月10日(rì)，交易商協會又再次舉行了房(fáng)地産企業代表座談會，會議(yì)表示，将優先支持符合房(fáng)地産調控政策的企業注冊債務融資工(gōng)具用于并購(gòu)項目或已售在建項目建設。

　　據不完全統計(jì)，自(zì)2021年8月份以來(lái)，全國(guó)至少已有21個城(chéng)市發布了“限跌令”，其中部分(fēn)城(chéng)市直接發布行政命令，有的則是通過約談房(fáng)企的方式，限制惡意降價行爲。這些城(chéng)市包括嶽陽、惠州、唐山(shān)、桂林、沈陽、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個别城(chéng)市外，絕大(dà)多數都(dōu)是三四五線城(chéng)市。

　　冰火(huǒ)

　　2021年2月末，土(tǔ)地市場迎來(lái)改革，住宅供地“兩集中”正式落地。

　　從(cóng)全年集中供地情況來(lái)看(kàn)，2021年的土(tǔ)拍(pāi)市場可(kě)謂是“冰火(huǒ)兩重天”。自(zì)4月起，22個重點城(chéng)市陸續開啓首批集中供地。不過，由于經驗不足，首批集中供地市場熱(rè)度火(huǒ)爆，重慶、深圳、廈門(mén)、杭州等城(chéng)市溢價率高企、地王頻出，房(fáng)企“披甲”上陣現象屢見不鮮。

　　對此，自(zì)然資源部于8月份召開會議(yì)，随後多地緊急叫停第二批集中供地，并對土(tǔ)拍(pāi)規則進行升級調整。在相(xiàng)繼出台了查房(fáng)企開發資質、資金審查、限溢價率不超15%和搖号等措施後，第二批集中供地，除早期成交的廈門(mén)和無錫外，其餘城(chéng)市的競拍(pāi)熱(rè)度均因供地規則大(dà)幅調整而較首輪明顯下滑。熱(rè)門(mén)城(chéng)市土(tǔ)地流拍(pāi)率升高、溢價走低，降溫勢頭持續蔓延。

　　躺平

　　2021年底這段時間，宣布債務無法兌付的房(fáng)企逐漸增多。而面對即将到期的美元債，房(fáng)企也是姿态不一，有些忙着自(zì)救，有些則選擇了直接“躺平”。

　　在此輪房(fáng)企美元債危機(jī)中，花樣年率先“躺平”。10月8日(rì)，花樣年創始人(rén)曾寶寶辦公室發布了一份“寶爺家書(shū)”，自(zì)爆花樣年的美元債違約。不過，在這封“家書(shū)”并沒有說(shuō)明接下來(lái)準備怎麽把“缺口”堵上。

　　緊随其後的是新力控股，而且新力控股“躺平”方式更爲直接，10月11日(rì)，新力控股發布公告宣布沒有資源可(kě)以用于償還(hái)10月18日(rì)到期的 2.5億美元債本金及利息，在補救措施上也尚未制定任何具體(tǐ)方案，公司股票接下來(lái)繼續短(duǎn)暫停牌。據悉，此前，在9月20日(rì)，針對10月18日(rì)到期美元債兌付日(rì)期的臨近，部分(fēn)投資人(rén)與新力控股管理(lǐ)層組建了社交群溝通美元債兌付相(xiàng)關事(shì)宜。不過，比較戲劇(jù)化的是，新力控股老闆張園林在社交群中表示：“公司目前正在采用各種方式加快(kuài)應對10月份到期的美元債，有新進展馬上與大(dà)家溝通，多謝大(dà)家繼續支持公司” 之後便退群了。如(rú)此一來(lái)，市場情緒異常緊張。

　　2021年，房(fáng)企現金流管控成爲行業關注焦點。在著名的“三道紅(hóng)線”政策下，新添了“三道補丁”。據悉，在補丁中除拿地銷售比和商票數據外，經營活動現金流也被納入房(fáng)企重點監測指标之一。根據規定，房(fáng)企近三年經營活動産生(shēng)的現金流淨額不能連續爲負。

　　事(shì)實上，2021年以來(lái)房(fáng)企債務危機(jī)不斷蔓延的本質，也是房(fáng)企現金流出現問(wèn)題。房(fáng)地産作爲高杠杆、重資産的行業，融資順暢和現金回款率是房(fáng)企生(shēng)存和發展的關鍵。在過去(qù)一年杠杆和融資收緊的大(dà)背景下，房(fáng)企資金回流不暢，導緻現金流循環受阻，才是債務違約的根源。

　　腰斬

　　節衣縮食

　　三年前萬科(kē)曾喊出“活下去(qù)”的口号，如(rú)今這三個字成爲了房(fáng)企的真實生(shēng)存寫照(zhào)。而2021年，萬科(kē)則吹響了“節衣縮食”的号角。

　　2021年11月16日(rì)，萬科(kē)在内部下發了一份《關于萬科(kē)集團總部“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議(yì)》提出，要轉變黃(huáng)金時代的慣性思維方式，将經營理(lǐ)念貫穿始終，對不産生(shēng)價值的動作和開支做減法，花小錢辦大(dà)事(shì)等工(gōng)作要求。

　　春江水暖鴨先知。2021年的房(fáng)地産行情不容樂觀，而作爲頭部房(fáng)企，對市場的反應也最爲敏感。或許從(cóng)萬科(kē)的角度，已感受到了這一次的房(fáng)地産行業寒冬可(kě)能會比較漫長。所以，應對寒冬的第一步，就(jiù)是“節流”。