在“房(fáng)住不炒”總基調下，我國(guó)住房(fáng)保障體(tǐ)系不斷完善。2021年7月國(guó)務院印發了《關于加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)的意見》，第一次明确了國(guó)家層面住房(fáng)保障體(tǐ)系的頂層設計(jì)，即以公租房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和共有産權住房(fáng)爲主體(tǐ)。

　　保障性租賃住房(fáng)作爲我國(guó)住房(fáng)保障體(tǐ)系的重要一環，也是住房(fáng)供給側改革的一大(dà)抓手，今年中央、地方政策利好持續釋放(fàng)。在政策和市場需求支撐下，保障性租賃住房(fáng)在房(fáng)地産市場将占據越來(lái)越重要的地位，這也爲房(fáng)企業務發展帶來(lái)新機(jī)遇。

　　1 11月以來(lái)地方政策密集發布

　　保障性租賃住房(fáng)步入“增量提速”階段

　　保障性租賃住房(fáng)的加速發展，爲市場帶來(lái)新的機(jī)遇，房(fáng)企作爲房(fáng)地産市場主體(tǐ)，借助自(zì)身(shēn)優勢參與其中，或将爲業務發展打開新的局面。

　　2 房(fáng)企切入保障性租賃住房(fáng)領域的兩大(dà)路(lù)徑

　　一是，通過“改租”、“納管”形式将存量項目與保障性租賃住房(fáng)對接。與根據國(guó)務院《關于加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)的意見》，我國(guó)保障性租賃住房(fáng)供應主要路(lù)徑包括非居住存量土(tǔ)地和房(fáng)屋建設保障性租賃住房(fáng)、市場中現存的各類集中式、分(fēn)散式租賃公寓納入保障性租賃住房(fáng)系統。

　　目前對于房(fáng)企來(lái)說(shuō)，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體(tǐ)運營和盈利都(dōu)面臨了困境，同時這些項目也圈定了企業部分(fēn)資金，影(yǐng)響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房(fáng)對接，改造部分(fēn)低效率項目，有利于盤活存量資産。同時也能夠增加保障性租賃住房(fáng)的供應，協助地方政府完成目标任務，作爲參與主體(tǐ)分(fēn)享稅收、補貼、融資等政策紅(hóng)利。

　　運營優勢國(guó)企将受益更大(dà)

　　對于房(fáng)企來(lái)說(shuō)，是否選擇切入保障性租賃住房(fáng)領域仍取決于效益，但(dàn)是在保障性租賃住房(fáng)政策的指引下，無疑強化了市場“租賃”端，爲租賃業務發展創造了更大(dà)的空間。我們認爲，長租公寓将成爲房(fáng)企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運營優勢房(fáng)企也将受益更大(dà)，尤其具備國(guó)企背景的企業更有利于承接政府保障性租賃住房(fáng)項目的建設與委托管理(lǐ)。今年首部《長租公寓綜合性能評價标準》發布，并于11月25日(rì)完成首批長租公寓綜合性能評價工(gōng)作，評價體(tǐ)系的規範也将加速長租公寓品牌的分(fēn)化，市場将更加關注長租公寓優勢品牌。

　　但(dàn)同時，保障性租賃住房(fáng)與長租公寓在相(xiàng)當程度是“競品”關系，保障性租賃住房(fáng)的大(dà)力發展無疑會對長租公寓市場産生(shēng)沖擊，爲房(fáng)企布局帶來(lái)難點。未來(lái)房(fáng)企可(kě)從(cóng)兩大(dà)方向突破，謀求二者共生(shēng)發展，一方面是主動與保障性租賃住房(fáng)對接，借助政策紅(hóng)利實現降本增量，積極拓展細分(fēn)領域的市場空間，提供差異化的産品與服務，掌握市場主動權；另一方面則是要創新業務模式，挖掘保障性租賃住房(fáng)之外的租賃需求，爲業務增長創造更多的增長空間。

　　相(xiàng)較前兩年以“剝離(lí)”、“暫緩”爲主調的局面，今年以來(lái)長租公寓預期回升，品牌、融資、合作等方面動作加速跟進，也有一些新進國(guó)企品牌，如(rú)珠江實業，5月宣布正式進軍長租公寓市場，推出“珠實新寓”首個産品。盡管風(fēng)向向好，但(dàn)是長租公寓的探索仍需較長時間的沉澱，短(duǎn)期内或難有成效，房(fáng)企在布局中仍需重點考慮資金投入、回報周期、盈利等要素影(yǐng)響，避免激進。