行業資訊
房(fáng)地産市場在2021年面臨嚴格的政策環境挑戰，但(dàn)随着政府明确信用違約和破産事(shì)件的處理(lǐ)方案，并努力确保信用良好的開發商獲得(de)融資，市場正陸續對後期走勢達成共識，爲穩健增長打下基礎。第一太平戴維斯發布2022年度市場展望報告，探尋未來(lái)市場發展機(jī)遇。
第一太平戴維斯華北區董事(shì)長麥安東(Anthony McQuade)表示：“作爲後疫情階段的第一年，我們看(kàn)到2021年房(fáng)地産市場不同細分(fēn)闆塊的走勢可(kě)謂喜憂參半：我們欣喜地看(kàn)到2021年商辦市場的快(kuài)速複蘇，寫字樓市場強勢反彈，供應吸納雙雙創新高，整體(tǐ)令人(rén)滿意。但(dàn)是，住宅市場在2021年上半年過熱(rè)，導緻調控政策層層加碼，樓市于下半年驟冷(lěng)、開始下行，‘至暗時刻’不期而至。以上種種反映出當前的房(fáng)地産市場正在經曆着多年未曾出現的大(dà)變革，這種變革也迫使房(fáng)地産行業革故鼎新、尋求新的發展動力。”
2021年整個行業經曆了“冰火(huǒ)兩重天”，既有令人(rén)鼓舞的一面，也有令人(rén)擔憂的一面，房(fáng)地産市場的整體(tǐ)表現可(kě)以用‘跌宕起伏’來(lái)形容。随着調控政策在2021年底開始糾偏防誤傷，樓市的融資環境與信貸發放(fàng)正逐步改善。
投資：債務風(fēng)險仍存，利基資産吸引力不減
政府對資金流入房(fáng)地産領域持續嚴控，社會融資額增速在2021年持續下探至10%左右，爲近五年來(lái)最低值。融資成本增加，基本面回歸常态化走勢，預計(jì)投資者會繼續把收益率較高的利基資産放(fàng)入其投資組合中。物流資産一直是投資者青睐的利基資産類别。随着物流資産競争愈發激烈，包括數據中心、制造類産業園區、生(shēng)命科(kē)學園區以及長租型住宅等資産類别将獲得(de)越來(lái)越多的關注。
辦公：租賃市場基本面複蘇，數字經濟驅動市場向榮
預計(jì)2021年全年，10座重點城(chéng)市甲級寫字樓淨吸納量将同比翻一番。随着數字經濟在國(guó)内生(shēng)産總值中占比持續攀升，科(kē)技公司已成爲辦公需求關鍵驅動行業之一。近期上市獲得(de)融資或現金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購(gòu)置辦公用地，或尋求建立全國(guó)或區域總部。科(kē)技公司對靈活性的要求，也帶動随時随地辦公、小體(tǐ)量總部辦公等逐步成爲市場趨勢。
零售：主要城(chéng)市零售供應陸續觸頂，長期投資主導零售交易
2021年，上海全年零售供應量達到139萬，創下曆史供應高峰。而部分(fēn)城(chéng)市如(rú)成都(dōu)、天津的購(gòu)物中心增量在2017年就(jiù)已觸達頂峰。伴随中國(guó)主要城(chéng)市零售市場在供應端步入後高峰時期，商業運營的開發整合将成爲市場主題。在開發市場，未來(lái)供應極大(dà)概率将由優質開發商主導；而在投資市場，險資、核心基金也正成爲主力買家。這也使得(de)2021年，中國(guó)内地零售物業投資市場中，前三大(dà)買家收購(gòu)金額占比則創下近年新高，達到60%。
物流：智慧物流與可(kě)持續理(lǐ)念日(rì)漸融合，助推運營效率加速提升
電商的蓬勃發展、第三方物流的迅猛增長、制造業向智能制造進化等行業趨勢，從(cóng)需求端不斷對供應鏈提出運行效率、準确性及智慧化運作的更高要求。作爲整條鏈上最重要的一環，物流地産亟需積極擁抱落地的科(kē)技應用，在物理(lǐ)結構及運營管理(lǐ)等多方面接納行業提出的叠代需求。此外爲應對未來(lái)可(kě)能趨嚴的排放(fàng)要求以及吸引優質租戶，物流倉儲業主對于各範疇碳排放(fàng)的監控或也将逐步加強。
住宅：市場調控政策底逐漸顯現，國(guó)企、央企及地方城(chéng)投正逐步占據主導
2021前11個月，全國(guó)住宅市場成交面積約14億平方米，同比幾乎持平。而在年末，住宅市場調控政策底逐漸顯現，政策迎來(lái)緩和預期。然而，政策的傳導落地需要一定時間，另一方面市場觀望态度普遍，預計(jì)市場或在2022年下半年起逐步改善。财務狀況更爲穩健的開發商，尤其是國(guó)企、央企及地方城(chéng)投公司正逐步占據市場主導；自(zì)用需求基本面良好的城(chéng)市維持穩健走勢。
服務式公寓：租戶群體(tǐ)更加多元化，爲供應端産品打造提出更高訴求
新媒體(tǐ)、IT、生(shēng)物科(kē)技等新興行業迅速發展，爲高端租賃市場帶來(lái)較爲充沛的國(guó)内客戶需求。越來(lái)越多的國(guó)内企業正将員(yuán)工(gōng)租賃住房(fáng)預算，作爲管理(lǐ)層及員(yuán)工(gōng)福利以吸引人(rén)才。而在傳統的商務型客戶需求之外，以提升居住品質、體(tǐ)驗舒适生(shēng)活的個人(rén)租戶數量也有所增加。更多投資者及運營商積極入局，以不同特色的服務式公寓産品滿足多元化租戶群體(tǐ)的需求。
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