2021年，堪稱中國(guó)樓市跌宕起伏之年，上半年還(hái)是萬人(rén)搶房(fáng)，下半年房(fáng)企“爆雷”、成交銳減不絕于耳。那麽，2022年樓市走勢如(rú)何？在堅持房(fáng)住不炒的總基調下，穩字當頭、良性循環成爲2022年樓市的關鍵詞。

　　業内人(rén)士預計(jì)，2022年房(fáng)地産市場将呈現“前低後高”的走勢，随着政策的調整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經曆修複階段重回穩定狀态，進而走向良性循環。

　　依次全鏈降溫

　　“2021年，二手房(fáng)、新房(fáng)和土(tǔ)地市場依次從(cóng)曆史高位快(kuài)速下降到曆史低位，形成了全鏈降溫，節奏失衡成爲2021年房(fáng)地産市場最明顯的特點。”針對2021年的市場表現，貝殼研究院首席分(fēn)析師(shī)許小樂對《中國(guó)消費者報》記者如(rú)此總結。

　　他(tā)進一步解釋稱，2021年房(fáng)地産市場的降溫首先出現在二手房(fáng)市場。從(cóng)3月到9月，二手房(fáng)市場呈跌宕起伏态勢，成交量在半年之内從(cóng)峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月，50城(chéng)的二手房(fáng)成交套數創2019年以來(lái)曆史新高，4月起成交量持續下降，9月創2019年以來(lái)的曆史單月最低值（除疫情、春節等特殊時點外）。

　　随後，新房(fáng)市場開始降溫。從(cóng)6月到10月，新房(fáng)成交量從(cóng)2016年以來(lái)的同期最高跌至同期最低。上半年全國(guó)新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創2016年以來(lái)曆史同期最高水平。7月銷售面積單月同比增長轉負，至11月單月銷售規模爲2016年以來(lái)同期最低。

　　接着，土(tǔ)地市場經曆了從(cóng)搶地到史無前例的大(dà)面積流拍(pāi)。在2021年第一批集中供地時，房(fáng)企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時，房(fáng)企拿地積極性全面降低，出現大(dà)面積流拍(pāi)，平均成交率降爲69%，綜合溢價率降至4.0%，全年土(tǔ)地成交規模自(zì)2019年以來(lái)首次同比大(dà)幅下降。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國(guó)消費者報》記者表示，與以往市場下行不同，2021年的市場迅速降溫與房(fáng)企信用緊密關聯，肇始于房(fáng)企，也進一步影(yǐng)響房(fáng)企。随着“三線四檔”對房(fáng)企有息負債規模增速進行管控，加之房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)進一步收緊開發貸款，導緻房(fáng)企融資規模明顯下降，債務違約風(fēng)險凸顯。而信貸收緊也導緻購(gòu)房(fáng)者貸款難度加大(dà)，房(fáng)企資金鏈壓力驟增，于是房(fáng)企信用違約頻發，爆雷的房(fáng)企從(cóng)位列行業TOP50到千億房(fáng)企，再到龍頭房(fáng)企。

　　釋放(fàng)積極信号

　　房(fáng)地産業作爲國(guó)内最大(dà)的消費市場，是穩增長、擴内需、建設強大(dà)國(guó)内市場的重要領域。同時，由于規模大(dà)、鏈條長、涉及面廣，房(fáng)地産業又對經濟金融穩定和風(fēng)險防範具有重要的系統性影(yǐng)響。

　　當下房(fáng)地産業面臨的問(wèn)題得(de)到了相(xiàng)關部門(mén)的關注。9月下旬，央行貨币政策委員(yuán)會例會明确提出，“要維護房(fáng)地産市場的健康發展，維護住房(fáng)消費者的合法權益”，釋放(fàng)了個人(rén)按揭貸款邊際放(fàng)松的積極信号。

　　12月6日(rì)，中共中央政治局召開會議(yì)，明确要推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産業健康發展和良性循環。同日(rì)，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行宣布，将于12月15日(rì)降準0.5個百分(fēn)點，釋放(fàng)長期資金約1.2萬億元。

　　12月8日(rì)-10日(rì)召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)上，對于房(fáng)地産行業的定調除了對“房(fáng)住不炒”定位的堅持，還(hái)提出加強預期引導，堅持租購(gòu)并舉，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展等。

　　嚴躍進認爲，針對房(fáng)地産行業“良性循環”的表述是近年來(lái)首次提及，釋放(fàng)出很強的信号意義，對重建行業信心，解決當前行業遇到的問(wèn)題，都(dōu)有至關重要的作用。最近，包括央行及住建部在内的衆多部門(mén)，關于房(fáng)地産提及最多的就(jiù)是“穩”與“良性循環”，“促進房(fáng)地産業良性循環”被市場普遍認爲是2022年房(fáng)地産調控的主要思路(lù)。

　　轉變發展模式

　　“2021年的市場波動打破了‘房(fáng)價不會下跌、房(fáng)企大(dà)而不倒’的迷信，房(fáng)地産市場将逐步告别過去(qù)高增長、高杠杆、高風(fēng)險的發展模式。”中國(guó)社會科(kē)學院房(fáng)地産金融研究中心主任尹中立對《中國(guó)消費者報》記者直言。

　　他(tā)預計(jì)，2022年将會出現以“提質”取代“增量”的行業現象，在以往高杠杆、高耗能的房(fáng)企中，部分(fēn)房(fáng)企在被兼并後将逐步退出市場，另一部分(fēn)房(fáng)企将會深耕存量改造業務。

　　廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，如(rú)今，房(fáng)地産業站(zhàn)在了曆史拐點，需要探索新的發展模式。在他(tā)看(kàn)來(lái)，關于房(fáng)地産新發展模式的討(tǎo)論不應該僅限于房(fáng)企，應該包括多元供應渠道和供應主體(tǐ)、多元房(fáng)屋類型。在供地類型和土(tǔ)地出讓方式等方面也能有所創新。

　　那麽，2022年将如(rú)何促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展？不久前，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時表示：一要保持調控政策連續性穩定性，繼續穩妥實施房(fáng)地産長效機(jī)制，落實城(chéng)市主體(tǐ)責任，保障剛性住房(fáng)需求，滿足合理(lǐ)的改善性住房(fáng)需求，努力做到穩地價、穩房(fáng)價、穩預期。

　　二要增強調控政策協調性、精準性，加強金融、土(tǔ)地、市場監管等調控政策的協同，加強對城(chéng)市調控工(gōng)作“一對一”的指導監督。

　　三要堅決有力處置個别頭部房(fáng)地産企業房(fáng)地産項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定”爲首要目标，以法治化、市場化爲原則，确保社會穩定、國(guó)家和群衆利益不受損失。

　　四要持續整頓規範房(fáng)地産市場秩序，完善市場監管機(jī)制，切實維護群衆合法權益。

　　尹中立則認爲，房(fáng)地産市場的當務之急是消除循環梗阻，“支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，這是中央對房(fáng)地産行業實現良性循環提出的對策。按照(zhào)該政策思路(lù)，2022年按揭貸款（包括首次購(gòu)房(fáng)、改善型購(gòu)房(fáng)）會得(de)到支持，按揭貸款的速度會适度加快(kuài)，有些房(fáng)地産開發企業的債務會得(de)到展期，房(fáng)地産行業的流動性風(fēng)險将得(de)到緩解”。