房(fáng)地産貸款“穩剛需”的政策效果正在逐步顯現。中國(guó)人(rén)民(mín)銀行最新數據顯示，截至2021年12月末，全國(guó)房(fáng)地産貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分(fēn)點。來(lái)自(zì)中國(guó)銀保監會的最新數據顯示，購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求進一步得(de)到滿足，個人(rén)住房(fáng)貸款中90%以上用于支持首套房(fáng)。

　　多位業内人(rén)士表示，未來(lái)房(fáng)地産貸款應從(cóng)總量和結構兩方面入手，加強預期引導。從(cóng)總量上看(kàn)，堅決落實“房(fáng)住不炒”，保持房(fáng)地産貸款增速平穩、投放(fàng)有序；從(cóng)結構上看(kàn)，堅持“有保有壓”，一是更加精準、有效滿足房(fáng)企和購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)剛性融資需求，二是堅決遏制“經營貸”違規入樓市；同時，加大(dà)對長租房(fáng)市場、保障性住房(fáng)建設的支持力度。

　　保持房(fáng)貸增速穩定

　　保持房(fáng)地産貸款增速穩定，對于穩定宏觀經濟、防範化解金融風(fēng)險具有重要意義。

　　一方面，房(fáng)地産業規模大(dà)、鏈條長、涉及面廣、關乎衆多就(jiù)業。“合理(lǐ)、适度的房(fáng)地産貸款增速，對于國(guó)民(mín)經濟增長具有推動作用。”國(guó)家金融與發展實驗室副主任曾剛表示。另一方面，居民(mín)住房(fáng)需求依然旺盛。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部部長王蒙徽表示，當前我國(guó)常住人(rén)口城(chéng)鎮化率63.9%，仍處在快(kuài)速城(chéng)鎮化階段，每年城(chéng)鎮新增就(jiù)業人(rén)口1100萬以上，帶來(lái)大(dà)量新增住房(fáng)需求。

　　房(fáng)地産貸款由兩部分(fēn)構成，一是針對房(fáng)地産企業的房(fáng)地産開發貸款，二是針對購(gòu)房(fáng)者的個人(rén)按揭貸款。分(fēn)析銀保監會已公布的房(fáng)貸增速數據，可(kě)看(kàn)出其呈現“穩中趨緩”走勢。截至2021年4月末、6月末、7月末、9月末、11月末，房(fáng)貸同比增速分(fēn)别爲10.5%、10.3%、8.7%、8.6%、8.4%。

　　爲何會穩中有降？一方面，這是全面落實房(fáng)地産長效機(jī)制，遏制房(fáng)地産金融化泡沫化勢頭的顯著成果；另一方面，部分(fēn)金融機(jī)構對房(fáng)地産行業态度審慎，出現了一緻性收縮信貸的情況。

　　“個别大(dà)型房(fáng)企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構對房(fáng)地産行業的風(fēng)險偏好明顯下降，房(fáng)地産開發貸款增速出現較大(dà)幅度下滑。”中國(guó)人(rén)民(mín)銀行金融市場司司長鄒瀾在2021年10月如(rú)此表示。此外，部分(fēn)銀行對重點房(fáng)企的融資管理(lǐ)規則存在誤讀(dú)，導緻部分(fēn)房(fáng)企的合理(lǐ)融資需求未被有效滿足。

　　爲減少對合理(lǐ)、剛性融資需求的“誤傷”，2021年下半年尤其是第四季度，金融監管部門(mén)優化了房(fáng)地産行業融資環境，着力“穩預期”。其中，四季度房(fáng)地産貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

　　曾剛認爲，在堅持“房(fáng)住不炒”定位下，各項監管措施将更加精準、靈活适度，房(fáng)地産貸款将逐步“企穩”，爲實現“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的政策目标創造有利條件。

　　精準滿足合理(lǐ)需求

　　除了穩定信貸總量，信貸結構也需優化，做到“有保有壓”。一方面，要更加有效地滿足房(fáng)企和購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)、剛性融資需求；另一方面，堅決嚴懲違法違規行爲，遏制“經營貸”違規入樓市。

　　當前，房(fáng)地産開發貸款已有序恢複，房(fáng)企的合理(lǐ)融資需求正得(de)到有效支持。不過，後續工(gōng)作開展仍面臨一些困難。“部分(fēn)高杠杆率房(fáng)企仍存風(fēng)險，資金緊張狀況沒有得(de)到徹底緩解，債務償還(hái)存在壓力。因此，金融機(jī)構對于房(fáng)地産行業依然會相(xiàng)對審慎。”曾剛表示。

　　如(rú)何解決上述問(wèn)題？要有序推動房(fáng)企風(fēng)險化解工(gōng)作，過去(qù)形成的“高負債、高杠杆、高周轉”房(fáng)地産開發經營模式已不可(kě)持續。爲此，央行和銀保監會近期聯合發布《關于做好重點房(fáng)地産企業風(fēng)險處置項目并購(gòu)金融服務的通知》。

　　除了房(fáng)企，購(gòu)房(fáng)者的“剛需”也将得(de)到保障。自(zì)2021年11月起，央行單列發布個人(rén)住房(fáng)貸款統計(jì)數據。個人(rén)住房(fáng)貸款10月當月增加3481億元，較9月多增1013億元；11月當月增加4013億元，較10月多增532億元。

　　在目前的銀行個人(rén)住房(fáng)貸款中，90%以上都(dōu)是首套房(fáng)貸款。“今後，将繼續在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體(tǐ)進行差異化支持。”銀保監會統計(jì)信息與風(fēng)險監測部負責人(rén)劉忠瑞說(shuō)。

　　“開正門(mén)”還(hái)要“堵偏門(mén)”。劉忠瑞表示，金融監管部門(mén)将嚴肅懲治違法違規行爲，保持高壓态勢，嚴防經營用途貸款違規流入房(fáng)地産領域，防止亂象回潮。銀保監會已連續4年開展全國(guó)性房(fáng)地産專項檢查，基本覆蓋了所有熱(rè)點城(chéng)市，對發現的違規行爲“零容忍”，對違規問(wèn)題依法嚴肅問(wèn)責。

　　支持住房(fáng)租賃市場

　　中央經濟工(gōng)作會議(yì)明确提出，要堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，推進保障性住房(fáng)建設。因此，房(fáng)貸結構調整的另一個重要方向，就(jiù)是加大(dà)對長租房(fáng)市場和保障性住房(fáng)建設的支持力度。

　　“我們将加快(kuài)完善以公租房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和共有産權住房(fáng)爲主體(tǐ)的住房(fáng)保障體(tǐ)系。”住建部住房(fáng)保障司負責人(rén)潘偉表示，以人(rén)口流入多、房(fáng)價高的城(chéng)市爲重點，加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)。按照(zhào)計(jì)劃，“十四五”期間，我國(guó)40個重點城(chéng)市計(jì)劃新增保障性租賃住房(fáng)650萬套（間），預計(jì)可(kě)解決1300萬人(rén)住房(fáng)困難。

　　近年來(lái)，金融支持住房(fáng)租賃市場的力度不斷加大(dà)。截至2021年11月末，投向住房(fáng)租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。

　　據了解，信貸資金支持保障性租賃住房(fáng)的主要路(lù)徑有二：一是加大(dà)對保障性租賃住房(fáng)建設運營的支持，銀行以市場化方式，向保障性租賃住房(fáng)自(zì)持主體(tǐ)提供長期貸款；二是向改建、改造存量房(fáng)屋形成非自(zì)有産權保障性租賃住房(fáng)的住房(fáng)租賃企業提供貸款。

　　“截至2021年11月末，建行住房(fáng)租賃綜合服務平台已覆蓋全國(guó)96%的地級和以上行政區域，發放(fàng)公司住房(fáng)租賃貸款785.98億元。”中國(guó)建設銀行行長王江表示。

　　金融服務創新也需加快(kuài)。“工(gōng)銀瑞信投資已成功發行全國(guó)首單省級人(rén)才公寓類REITs産品，爲金融支持住房(fáng)租賃建設作出了積極創新和有益探索。”中國(guó)工(gōng)商銀行相(xiàng)關負責人(rén)說(shuō)，未來(lái)将研究住房(fáng)租賃企業的創新運營模式，完善租賃住房(fáng)貸款産品體(tǐ)系，提升金融服務水平，促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。