自(zì)上世紀90年代進行城(chéng)鎮住房(fáng)制度改革以來(lái)，房(fáng)地産業對我國(guó)經濟社會發展起到十分(fēn)重要的作用，不僅推動城(chéng)市迅速發展變化，而且貢獻了财稅、增加了就(jiù)業。在持續的實踐探索中，房(fáng)地産企業走出了一條以提供商品房(fáng)快(kuài)銷方式爲主的開發模式——“拿地、開發、銷售、再拿地、再開發、再銷售”，地房(fáng)輪動，循環往複。

　　同時也要看(kàn)到，多年來(lái)，我國(guó)房(fáng)地産開發資金以銀行貸款等短(duǎn)期間接融資爲主，走的是“高負債、高杠杆、高周轉”模式。随着我國(guó)經濟社會的發展，城(chéng)鎮化率不斷提升，城(chéng)鎮人(rén)均住房(fáng)面積已近40平方米。房(fáng)地産開發經營“三高”模式，已越來(lái)越不可(kě)持續。2021年下半年以來(lái)，國(guó)内部分(fēn)房(fáng)地産企業備受高負債困擾，部分(fēn)房(fáng)企因資金周轉困難出現違約，就(jiù)是一種警示。出于防範化解金融風(fēng)險的考慮，房(fáng)地産企業經營模式亟需完善。

　　有關機(jī)構的研究數據顯示，我國(guó)上市房(fáng)企的整體(tǐ)資産負債率高于一些發達國(guó)家房(fáng)企水平。筆者以爲，有這樣幾個原因。一是有關國(guó)家的資本市場比較發達，直接融資和股權融資占比較高。二是有關國(guó)家的房(fáng)地産市場已經比較成熟。除了不動産開發銷售收入，發達國(guó)家房(fáng)企還(hái)有其他(tā)業務收入來(lái)源，包括物業出租、住宅代建、房(fáng)産經紀業務等。而我國(guó)房(fáng)企商品房(fáng)銷售業務收入卻占了企業主營業務收入的絕大(dà)部分(fēn)比重。三是這些國(guó)家的房(fáng)企曾在房(fáng)地産市場大(dà)起大(dà)落中嘗到高負債的苦果，有關經驗教訓使他(tā)們在負債率上很謹慎。

　　我國(guó)房(fáng)企以“高負債、高杠杆、高周轉”模式發展，在一定程度上與行業這些年所處的增量爲主發展階段有關，也與我國(guó)房(fáng)價這些年總體(tǐ)處于上漲期有一定關系，還(hái)與我國(guó)房(fáng)地産金融不夠發達有關。要看(kàn)到，房(fáng)地産企業加杠杆、高負債運營，是一把“雙刃劍”：當房(fáng)價處于上漲期，高負債可(kě)以通過杠杆效應實現企業規模快(kuài)速擴張；當房(fáng)價不漲或下跌、銷售量下降、房(fáng)地産融資環境收緊時，高負債房(fáng)企則極有可(kě)能面臨資金周轉困難，出現流動性危機(jī)，甚至有因資金鏈斷裂而破産的可(kě)能。

　　随着我國(guó)城(chéng)鎮化深入發展，居民(mín)合理(lǐ)住房(fáng)需求不斷滿足，新房(fáng)總量的增長空間将逐漸減少。同時，“房(fáng)住不炒”定位将長期堅持，房(fáng)地産行業資金使用要求會更加嚴格規範。這都(dōu)提醒房(fáng)企應加緊轉型。進一步說(shuō)，一個成熟的房(fáng)地産市場，已不是“拿地—蓋項目—賣房(fáng)子賺錢”的邏輯，更多的是怎麽通過提高産品質量和服務水平，通過資産的綜合經營管理(lǐ)，來(lái)獲取長遠(yuǎn)可(kě)持續的收益。

　　比如(rú)，可(kě)積極探索開發與持有運營并重的盈利模式，除了繼續做好商品房(fáng)市場供給，可(kě)探索擴大(dà)股權運營類物業收入比重，通過獲取穩定的現金收益預防房(fáng)地産銷售市場波動而産生(shēng)的危機(jī)。特别是，注意發掘長租房(fáng)市場機(jī)遇，發揮房(fáng)地産企業在提升租房(fáng)市場房(fáng)屋品質、規範管理(lǐ)、穩定價格方面的優勢，提升服務質量和水平，尋找更加可(kě)持續的發展路(lù)徑。同時，還(hái)應積極參與各地保障性租賃住房(fáng)建設與運營維護工(gōng)作。

　　又如(rú)，可(kě)積極參與到城(chéng)市更新行動中來(lái)。截至目前，我國(guó)城(chéng)鎮化率已經超過60%，城(chéng)市發展進入到城(chéng)市更新的重要時期，正在由大(dà)規模增量建設轉爲存量提質改造和增量結構調整并重。這裡(lǐ)面蘊含着巨大(dà)的發展機(jī)遇，房(fáng)地産企業可(kě)發揮自(zì)身(shēn)優勢，積極參與推動政策層面進一步完善，爲推進城(chéng)市更新行動貢獻出自(zì)己的力量。

　　從(cóng)某種程度上說(shuō)，房(fáng)地産企業轉換盈利模式和業務轉型實際上就(jiù)是在布局自(zì)己的未來(lái)，做出精準判斷非常重要。具體(tǐ)該向哪個方向努力，各家企業應根據各種因素和條件作出綜合深入分(fēn)析。當然，在這一過程中，支持房(fáng)地産企業轉型的相(xiàng)關政策應及時配套推出，以促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。

　　（作者系中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學國(guó)家發展與戰略研究院高級研究員(yuán)）

（責任編輯：王婉瑩）