中新經緯1月22日(rì)電 (薛宇飛)臨近春節，買房(fáng)話(huà)題再度升溫。近日(rì)，貝殼研究院依據2021年35個樣本城(chéng)市數據，發布了《2021城(chéng)市剛需購(gòu)房(fáng)報告》(下稱《報告》)，對各大(dà)城(chéng)市剛需買房(fáng)客群進行畫(huà)像。接下來(lái)，讓我們看(kàn)看(kàn)剛需群體(tǐ)都(dōu)有哪些特征，你(nǐ)又符合哪些條件。

 

　　一線城(chéng)市剛需房(fáng)300萬起步

 

　　何爲剛需買房(fáng)人(rén)，外界對它的定義不完全一緻。在貝殼研究院看(kàn)來(lái)，所謂的剛需，即剛性住房(fáng)需求，是指受房(fáng)價因素影(yǐng)響較小，爲了實現房(fáng)屋的居住功能而不得(de)不買房(fáng)的那部分(fēn)置業群體(tǐ)。

 

　　“上車”套均總價方面，《報告》數據顯示，分(fēn)城(chéng)市能級角度看(kàn)，2021年一線城(chéng)市套均總價約爲298萬元，2020年一線城(chéng)市套均總價約爲297萬元，兩者基本持平；2021年新一線城(chéng)市套均總價約爲149.5萬元，與2020年相(xiàng)比出現略微上漲；對于二線城(chéng)市而言，2021年套均總價約爲123.4萬元，2020年約爲121.3萬元，變化不顯著。

 

　　分(fēn)城(chéng)市看(kàn)，北京、深圳、上海、廈門(mén)及杭州套均總價位居前五，仍是“剛需上車”難度較高的城(chéng)市。其中，300萬元以上的城(chéng)市達到3個，分(fēn)别爲北京、深圳和上海；更多城(chéng)市集中在100萬-300萬元區間，達到25個；另外，有7個城(chéng)市套均總價并未達到100萬，以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙台爲代表的城(chéng)市，“上車”總價相(xiàng)對于其他(tā)樣本城(chéng)市較低。　

 

　　居住負擔指數方面，分(fēn)城(chéng)市級别看(kàn)，一線城(chéng)市居住負擔指數均值約爲84.8，明顯高于新一線城(chéng)市的52.7及二線城(chéng)市的45.9。相(xiàng)較于新一線城(chéng)市及二線城(chéng)市，對于剛需客群而言，一線城(chéng)市居住負擔明顯更高。

 

　　該研究院認爲，以北京、上海及深圳爲代表的一線城(chéng)市，依靠強大(dà)的産業基礎，帶來(lái)了更優質的就(jiù)業機(jī)會，疊加便利的基礎配套服務，使得(de)其對人(rén)才具有更強的吸引力，從(cóng)需求側角度來(lái)看(kàn)，剛需客群的購(gòu)房(fáng)需求就(jiù)相(xiàng)對旺盛，成爲房(fáng)價的有力支撐。貴陽、哈爾濱居住負擔相(xiàng)對較低主要是由于房(fáng)價相(xiàng)對較低，相(xiàng)應的居住負擔指數也相(xiàng)對較低，而對于長沙而言，房(fáng)價相(xiàng)對友好的同時，平均月薪也相(xiàng)對較高，約爲9080元，在35個樣本城(chéng)市中居于第15位，導緻負擔指數較低。

 

　　置業面積方面，深圳、上海、天津及北京等城(chéng)市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因爲所在城(chéng)市居住負擔較大(dà)，另一方面則是這些城(chéng)市住房(fáng)供給以小戶型房(fáng)源爲主導，以深圳爲例，在售房(fáng)源中近64%集中在90平以下面積段，整體(tǐ)住房(fáng)市場結構偏向小面積房(fáng)源。

 

　　《報告》稱，一線城(chéng)市剛需置業套均面積從(cóng)小到大(dà)排名爲“深上北廣”，與2020年的“上北深廣”相(xiàng)比，在排名上出現了變化，4個一線城(chéng)市平均住房(fáng)面積約爲62.31平方米。

 

　　15個新一線城(chéng)市中，居住面積較低的城(chéng)市爲天津、南(nán)京及重慶，居住面積較大(dà)的城(chéng)市爲佛山(shān)、長沙及鄭州，15個新一線城(chéng)市的居住面積均值約爲83.86平方米，與2020年15個新一線城(chéng)市85.66平方米相(xiàng)比，下降約1.8平方米。

 

　　16個二線城(chéng)市中，居住面積較小的城(chéng)市爲哈爾濱、大(dà)連及廈門(mén)，居住面積較大(dà)的城(chéng)市爲南(nán)昌、石家莊，16個二線城(chéng)市的居住面積82.56平方米，與2020年11個二線城(chéng)市84.83相(xiàng)比，下降約2.27平方米。

 

　　一線城(chéng)市剛需購(gòu)房(fáng)年齡33.5歲

 

　　在剛需客群置業年齡方面，《報告》稱，分(fēn)城(chéng)市群看(kàn)，在納入統計(jì)的12個城(chéng)市群中，京津冀剛需置業平均年齡最高，達到33.9歲，其後是海峽西岸，約爲33.4歲，而粵港澳緊随其後，約爲33.2歲。分(fēn)城(chéng)市級别看(kàn)，一線城(chéng)市剛需客群購(gòu)房(fáng)平均年齡約爲33.5歲，高出新一線城(chéng)市1.1歲，高出二線城(chéng)市0.7歲。

 

　　“受限于較高的‘上車’門(mén)檻，一線城(chéng)市客群購(gòu)房(fáng)壓力較大(dà)，因此，反映在置業年齡結構上，一線城(chéng)市的置業年齡明顯偏高。”《報告》解釋道。

 

　　剛需客群首次置業時如(rú)何來(lái)支付房(fáng)款？調研數據顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可(kě)以進行全款支付。二線城(chéng)市按揭占比約爲73.2%，新一線城(chéng)市約爲74.8%，一線城(chéng)市約爲82.6%，從(cóng)二線城(chéng)市到一線城(chéng)市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城(chéng)市與其他(tā)能級城(chéng)市間差異顯著，這也符合城(chéng)市能級越高、“上車門(mén)檻”越高的推斷。

 

　　該《報告》還(hái)用“月供收入比”來(lái)衡量家庭的月供壓力情況，并将30%定義爲“舒适線”，即一個剛需家庭拿出月可(kě)支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日(rì)常開支的同時維持相(xiàng)對體(tǐ)面的生(shēng)活水準；将50%定義爲“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風(fēng)險能力。

 

　　調研數據發現，在已置業的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的占比約爲67.5%，即過六成的剛需樣本戶家庭處于“舒适線”水平，月供收入比在50%及以下的占比約爲98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

 

　　剛需客群傾向選擇的居住面積區間特征如(rú)何？調研數據顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平方米以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區間爲85-90平方米，35.6%的受訪樣本居住面積區間爲70-85平方米。

 

　　剛需客群傾向于什麽樣的社區？調研數據顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向于選擇中等規模社區，22.5%表示傾向于選擇大(dà)型社區，11.5%表示傾向于小型社區，隻有2.2%表示會選擇超大(dà)規模社區。

 

　　“46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇安全無憂型社區，即在居住體(tǐ)驗方面安全舒心，監控、防護措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇健康樂活社區，即社區功能豐富，家庭成員(yuán)都(dōu)有各自(zì)喜歡的活動空間，樂活無憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇優質物業社區，即社區可(kě)提供多項物業增值服務等。”《報告》稱。

 

　　關于居住痛點，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點主要集中在社區配套方面，認爲周邊配套不能滿足生(shēng)活所需，56.3%表示戶型布局不夠合理(lǐ)，53.7%表示小區内部環境較差。《報告》認爲，解決居住痛點需要社區周邊配套、社區内部建設及居住空間體(tǐ)驗等方面的全面提升。(中新經緯APP)

 

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（責任編輯：王惠綿）