中國(guó)證券報記者近日(rì)調研四個一線城(chéng)市樓市了解到，春節臨近，北京、深圳、廣州住宅市場較爲冷(lěng)清；而在信貸發力、新房(fáng)集中供應、學區房(fáng)剛需支撐下，上海住宅市場熱(rè)度相(xiàng)對較高。

 

　　易居研究院最新數據顯示，2022年1月1日(rì)-23日(rì)，一線城(chéng)市新建商品住宅成交面積爲204萬平方米，環比下跌20%，同比下跌28%。

 

　　部分(fēn)城(chéng)市樓市略顯冷(lěng)清

 

　　春節前夕，北京地區不少新房(fáng)樓盤門(mén)可(kě)羅雀，其中不乏前兩個月的熱(rè)門(mén)樓盤。不同于去(qù)年的“春節不打烊”，不少售樓處僅剩個别值班工(gōng)作人(rén)員(yuán)，大(dà)部分(fēn)員(yuán)工(gōng)已放(fàng)假。“最近客戶确實比較少，但(dàn)如(rú)果客戶預約我們也會來(lái)。”北京市通州區某中介經理(lǐ)說(shuō)。

 

　　從(cóng)二手房(fáng)市場看(kàn)，1月24日(rì)北京市朝陽區某中介銷售經理(lǐ)忙着撥打電話(huà)，和業主預約上門(mén)帶看(kàn)。“今天算個特例，之前積累的客戶較多，三波客戶今天都(dōu)有時間，其實平時一周3-5組帶看(kàn)比較正常。”該中介經理(lǐ)說(shuō)，“臨近春節，最近帶看(kàn)并不多，很多同事(shì)都(dōu)放(fàng)假了。”

 

　　據該中介透露，雖然帶看(kàn)量不高，但(dàn)此時出來(lái)看(kàn)房(fáng)以及接受帶看(kàn)的業主，心裡(lǐ)都(dōu)有明确目标，所以成交率較高。房(fáng)價方面，“歲末年初價格一般不穩定，波動較大(dà)，加上最近一些利好政策，房(fáng)價漲了一點。”諸葛找房(fáng)數據顯示，2022年1月17-23日(rì)，北京新房(fáng)成交1234套，環比下跌18.87%。二手房(fáng)成交3144套，環比下跌4.35%。

 

　　深圳新房(fáng)市場略顯冷(lěng)清，二手房(fáng)指導價逐漸成爲購(gòu)房(fáng)者的“心理(lǐ)價位”。

 

　　新房(fáng)方面，中原研究中心數據顯示，深圳整體(tǐ)開盤去(qù)化連續2個月低于50%，市場供應繼續回升，但(dàn)熱(rè)度持續下降。

 

　　1月2日(rì)，位于深圳光(guāng)明區的安聯尚璟府項目開盤，均價約5.19萬元/平方米，共推出300餘套房(fáng)源。截至1月25日(rì)，該樓盤僅有3套已簽認購(gòu)書(shū)，其餘房(fáng)源均處于期房(fáng)待售狀态，項目去(qù)化率不及1%。另外，1月3日(rì)-9日(rì)深圳入市的兩個項目，去(qù)化率均僅爲1成。

 

　　二手房(fáng)方面，據深圳中原研究中心統計(jì)，2022年1月1日(rì)至23日(rì)，深圳全市二手住宅成交1273套，而去(qù)年1月的成交量爲7008套。

 

　　在福田區一頭部中介門(mén)店(diàn)，隻有一個經紀人(rén)在值班，近半個小時門(mén)店(diàn)都(dōu)無人(rén)問(wèn)津。“最近片區成交量很低。”上述中介門(mén)店(diàn)經紀人(rén)方圓(化名)告訴記者，去(qù)年12月以來(lái)，房(fáng)貸利率下降、貸款審批提速，二手房(fáng)成交有所回暖，但(dàn)1月份疫情一來(lái)市場又冷(lěng)清了。“來(lái)看(kàn)房(fáng)的人(rén)少，很多業主也不讓看(kàn)房(fáng)。”

 

　　去(qù)年2月，深圳二手房(fáng)指導價出台，并逐漸成爲購(gòu)房(fáng)者的“心理(lǐ)價位”。“近期成交的都(dōu)是接近指導價。”方圓說(shuō)，該片區一套60平方米的兩居室最近以458萬元成交，而該房(fáng)源指導價約爲438萬元。

 

　　廣州樓市也較清冷(lěng)。廣州中原研究發展部指出，臨近春節，不少客戶陸續返鄉，促使成交回落。廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，此前兩個月，按揭貸款審批加快(kuài)，加之房(fáng)貸利率有所下調，消化了很多購(gòu)房(fáng)需求，1月份臨近春節，很多人(rén)回鄉過年，疊加疫情影(yǐng)響，因此市場熱(rè)度不高。

 

　　上海住宅市場熱(rè)度稍高

 

　　從(cóng)上海樓市看(kàn)，記者近期在嘉定、楊浦、松江、黃(huáng)浦等區域調研發現，盡管天氣較冷(lěng)，且伴有小雨(yǔ)，看(kàn)房(fáng)和簽約人(rén)數仍較多。

 

　　嘉定區某新盤開盤當日(rì)新房(fáng)即認購(gòu)一空。現場工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，該樓盤單價約爲每平方米59000元，總價在415萬元至687萬元/套，交房(fáng)日(rì)期爲2023年8月。

 

　　上海楊浦區某高端住宅近日(rì)開啓認購(gòu)，總價在1500萬元至8900萬元/套。售樓處門(mén)前，不時有人(rén)前來(lái)圍觀。

 

　　上海中原地産市場分(fēn)析師(shī)盧文曦表示，當前市場氛圍不錯，房(fáng)企順勢而爲，加速銷售回籠資金，月末出現翹尾效應。

 

　　上海二手房(fáng)方面，某中介店(diàn)長告訴記者，目前上海二手房(fáng)成交以中心城(chéng)區爲主，郊區成交量較低，“我們片區二手學區房(fáng)一直成交不錯”。

 

　　易居研究院數據顯示，2022年1月1日(rì)-23日(rì)，上海新房(fáng)成交面積爲87萬平方米，環比上升31%，同比上升18%。

 

　　放(fàng)款速度有所加快(kuài)

 

　　一線城(chéng)市住宅按揭貸款放(fàng)款速度有所加快(kuài)，房(fáng)企開發貸額度投放(fàng)充足。但(dàn)貸款審批和發放(fàng)方面，銀行審核依然較嚴格。

 

　　此次貸款市場報價利率(LPR)調整之後，北京、上海、廣州、深圳等城(chéng)市的銀行貸款利率均有下調，且放(fàng)款速度有所加快(kuài)。目前，上海房(fáng)貸放(fàng)款速度一般在一個月左右。1月20日(rì)，根據某國(guó)有銀行上海分(fēn)行相(xiàng)關人(rén)員(yuán)向中國(guó)證券報記者提供的内部通知，1月21日(rì)起首套4.95%，二套5.65%。

 

　　房(fáng)企開發貸方面，以上海松江區某中小房(fáng)企拟開發的一個剛需樓盤爲例，某國(guó)有銀行上海分(fēn)行相(xiàng)關人(rén)員(yuán)表示，此前類似樓盤貸款額度需要“東拼西湊”，“針對這個樓盤，我們給的額度較大(dà)。”一是近期貸款額度較充足，二是這個樓盤所處的松江區屬于上海“五個新城(chéng)”之一，“要保證五個新城(chéng)的新房(fáng)供應”。

 

　　個人(rén)房(fáng)貸方面，上海嘉定某新房(fáng)銷售人(rén)員(yuán)告訴記者，自(zì)從(cóng)去(qù)年“三價就(jiù)低”政策施行以來(lái)，即使是首房(fáng)首貸，實際首付比例遠(yuǎn)超35%。目前，上海購(gòu)買二手房(fáng)的實際首付達到房(fáng)價的50%左右。一手房(fáng)情況稍好，但(dàn)嚴格要求收入和銀行流水等在貸款月供還(hái)款兩倍以上，“如(rú)果流水不達标，即使首房(fáng)首貸也無法貸到總房(fáng)款的65%”。

 

（責任編輯：李方）