盤點内部資源，逐一擺上“貨架”，是開發商出清風(fēng)險、實施自(zì)救的關鍵一役。2月9日(rì)，市場再度傳出消息，世茂集團計(jì)劃出售倫敦金融城(chéng)的Christ Church Court大(dà)樓，放(fàng)售價3.4億英鎊（約29.3億元人(rén)民(mín)币）。

　　此前的公開數據顯示，世茂集團一個月内三次公告資産處置結果，合計(jì)金額達46億元；融創中國(guó)也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資産，其中有明确交易金額的滬杭三個項目回籠資金26.8億元。此外，中國(guó)奧園、雅居樂等多家千億元級房(fáng)企的相(xiàng)關資産也在尋求買家。據不完全統計(jì)，幾家房(fáng)企已售待售資産已超千億元量級。

　　“市場各方對風(fēng)險出清都(dōu)很期待，但(dàn)優質房(fáng)企此時會更爲理(lǐ)性，不會采用過去(qù)邊收購(gòu)邊盡調的方式，這是盲目擴張時代爲搶奪資産而采用的手段，有些房(fáng)企已經吃(chī)到了苦果。”某不願具名人(rén)士向《證券日(rì)報》記者直言，房(fáng)企風(fēng)險基本出清還(hái)需要一段時間。中指研究院企業事(shì)業部研究負責人(rén)劉水則在接受《證券日(rì)報》記者采訪時預判，年中前後房(fáng)企風(fēng)險将基本出清。

　　合作項目并購(gòu)空間大(dà)

　　《證券日(rì)報》記者觀察到，當下優質央企、國(guó)企手裡(lǐ)都(dōu)有一份收并購(gòu)項目清單，但(dàn)除一二線城(chéng)市核心商業物業外，住宅項目以及綜合業态項目多是合作型項目。

　　從(cóng)去(qù)年10月底開始，融創中國(guó)的資産處置進入高頻階段，比如(rú)将杭州兩項目股權轉讓給合作方濱江集團，回籠資金16.73億元；世茂集團和雅居樂均退出了2009年的昔日(rì)中國(guó)總價地王廣州亞運城(chéng)項目，該項目另一合作方中海地産以37億元接盤，持股提升至73.33%，成爲最大(dà)股東。

　　“合作項目是并購(gòu)市場的開端，因爲并購(gòu)發起方對于項目具體(tǐ)情況十分(fēn)熟悉，且一般并購(gòu)行爲發生(shēng)後才能解除項目層面的資金監管，因此合作項目并購(gòu)空間不小。”中信證券在一份研報中表示，經測算，以10家高信用公司爲樣本，涉及的少數股東權益總計(jì)高達7452億元，即便不考慮資産增值，保守估計(jì)，這10家高信用公司需要付出1304億元并購(gòu)合作項目的股權。

　　由此可(kě)見，合作項目并購(gòu)市場不小，疊加當下市場尚未進入銷售回升期，現金流異常珍貴的現實，爲防止并購(gòu)爲自(zì)身(shēn)帶來(lái)風(fēng)險，房(fáng)企謹慎出手實屬正常。

　　“并購(gòu)難點是買賣雙方對風(fēng)險與收益的衡量。購(gòu)買方要權衡項目的收益、風(fēng)險，如(rú)果條件不夠優厚，折價不夠，項目本身(shēn)不夠優質，購(gòu)買方收并購(gòu)的積極性就(jiù)會比較弱。”劉水向《證券日(rì)報》記者表示，對于收并購(gòu)，由于政策明确支持優質房(fáng)企發行收并購(gòu)債券及收并購(gòu)貸款，資金已不是最主要制約因素，關鍵還(hái)是項目本身(shēn)是否優質，折價力度是否夠大(dà)，項目風(fēng)險情況等。

　　當前并購(gòu)成交項目尚少

　　自(zì)2021年12月份，人(rén)民(mín)銀行與銀保監會聯合出台通知“鼓勵銀行業金融機(jī)構做好重點房(fáng)地産企業風(fēng)險處置項目并購(gòu)的金融支持和服務”後，市場各方對此均有較高期待。但(dàn)亦如(rú)遠(yuǎn)洋集團管理(lǐ)層“不是爲了并購(gòu)而并購(gòu)”的表态，更多房(fáng)企收并購(gòu)會根據自(zì)身(shēn)業務布局、市場行情，謹慎出手。

　　對于目前收并購(gòu)成交項目較少的原因，在劉水看(kàn)來(lái)，一是雙方接洽、盡調、談判需要時間，大(dà)宗交易，需要決策流程，需要一定時間；二是項目本身(shēn)情況也影(yǐng)響成交，如(rú)一些項目不夠優質，或者項目風(fēng)險比較高，或者折價不夠等；三是當前市場環境下，市場需求不振，去(qù)化壓力較大(dà)，收購(gòu)方對收并購(gòu)項目會更加謹慎。

　　劉水認爲，開發經營能力強的央企、國(guó)企在積極尋找機(jī)會并購(gòu)。并購(gòu)貸的登場，将加速收并購(gòu)步伐，但(dàn)并購(gòu)案例的批量出現尚需時日(rì)。那麽，房(fáng)企将會在何時将風(fēng)險基本出清呢(ne)？

　　“在年中前後，房(fáng)企風(fēng)險将基本出清。”劉水表示，第一，近期房(fáng)地産金融政策隻是微調，如(rú)支持并購(gòu)債券等，央企、國(guó)企率先受益，整個市場及金融機(jī)構的預期并沒有發生(shēng)改變，金融機(jī)構避險情緒仍然較重，市場銷售沒有顯著回暖，年初房(fáng)企的資金壓力依然較大(dà)，不排除仍有房(fáng)企發生(shēng)債務違約；第二，下一步，大(dà)概會在二季度，爲防止房(fáng)地産市場硬着陸、扭轉預期、使房(fáng)地産對宏觀經濟起穩定器作用，在堅持房(fáng)住不炒基調下，因城(chéng)施策促進行業良性循環将更加積極，各地需求和供給的支持信貸政策會有實質性落地，房(fáng)地産市場流動性将逐漸恢複。

　　“由于2022年上半年依然處于房(fáng)企債務到期的高峰階段，房(fáng)企的資金壓力仍然較大(dà)，随着銷售的回暖，預計(jì)下半年開始房(fáng)企現金流壓力将逐步緩解。”貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)潘浩向《證券日(rì)報》記者表示，短(duǎn)時間内房(fáng)企隻能盡力保持資金流動性，維持企業運營。而風(fēng)險徹底出清需要比較長的時間，需要給房(fáng)企時間和空間調整業務模式、負債結構，市場企穩也仍需時間。