行業資訊
去(qù)年四季度開始，高層便不斷向樓市吹風(fēng)。
從(cóng)“支持剛需首套置業，降低房(fáng)貸利率”的喊話(huà)，到連續兩個月降息的實際支持，再到春節前“發改委喊你(nǐ)回家買房(fáng)”的終極殺招。
複工(gōng)也有兩三天了，各城(chéng)市的情況基本也都(dōu)出來(lái)了。複盤一些數據，來(lái)聊聊這個剛過去(qù)的春節樓市。
壹丨刺激之下 冷(lěng)熱(rè)不一
今年的樓市環境要比往年好很多，即便仍頂着“房(fáng)住不炒、住有所居”的大(dà)帽子，但(dàn)官方能夠站(zhàn)台給春節置業做背書(shū)便足以說(shuō)明問(wèn)題。
先說(shuō)說(shuō)第三方平台給到的數據吧(ba)。
數據很直觀，從(cóng)一線到二線再到三四線城(chéng)市，2022年春節周銷量普遍低迷，監測的40個城(chéng)市，銷量合計(jì)44.5萬方，環比暴跌84%，同比跌40%，較疫情前的正常年2019年，也出現了13%的下跌。
種種下跌數據顯示，“發改委喊你(nǐ)回家買房(fáng)”的願景還(hái)是落空了，這在三四線城(chéng)市上體(tǐ)現得(de)尤爲明顯。
同個數據口徑下，在一二線還(hái)能找出不少比2019年春節銷量好的城(chéng)市，但(dàn)到了三四線城(chéng)市這裡(lǐ)基本全軍覆沒，期待中的“返鄉置業熱(rè)潮”并未發生(shēng)。
春節間也跟不少三四線城(chéng)市的房(fáng)地産從(cóng)業者聊聊了，往年春節“返鄉置業”都(dōu)是他(tā)們極爲重要的營銷節點，場面大(dà)、優惠足，甚至過了初一就(jiù)要去(qù)拓客，但(dàn)這幾年“返鄉置業”也搞不起來(lái)了，從(cóng)老家出去(qù)的年輕人(rén)，基本都(dōu)已經或準備在工(gōng)作所在地買房(fáng)了，留在本地的年輕人(rén)，意向客群也都(dōu)被前幾年消化的差不多了。
老早前就(jiù)強調過，三四線城(chéng)市，尤其是北方、東北地區，如(rú)果不是出于自(zì)住或者極強的地緣改善，都(dōu)不建議(yì)入手，買到手裡(lǐ)每月還(hái)要月供供起來(lái)的，最終可(kě)能真的成爲“不動産”，沒有流通性，也就(jiù)沒有增值的空間。
一二線城(chéng)市裡(lǐ)，表現最好的還(hái)是北京和上海。
北京二手房(fáng)進入2022年以來(lái)，挂牌量便持續減少，一來(lái)有銷量提速去(qù)庫存的原因，二來(lái)有房(fáng)東看(kàn)市場行情好了，也不着急賣了想在暖暖；
上海新盤可(kě)以說(shuō)表現優異，1月份28盤推新，21盤開盤沒幾天便售罄，春節售樓部紮堆都(dōu)是客戶。
這兩天我在海南(nán)也看(kàn)了很多售樓部，一些樓盤還(hái)是相(xiàng)當火(huǒ)爆的，甚至置業顧問(wèn)接待不過來(lái)，要等着接待，要求一次性購(gòu)房(fáng)很普遍，甚至還(hái)有合同價外價的情況。跟置業顧問(wèn)聊，有些就(jiù)是來(lái)海南(nán)度假的，順便就(jiù)把房(fáng)買了。
可(kě)見有些城(chéng)市的小陽春已經提前了，甚至提到了過年，但(dàn)把全國(guó)重點城(chéng)市平均下來(lái)，那這個春節樓市還(hái)是比較慘淡的。
西安的情況，因爲疫情恢複初期+傳統節日(rì)，售樓部的上訪、成交都(dōu)很慘淡，倒是置業顧問(wèn)忙得(de)不可(kě)開交，有的售樓部初四就(jiù)複工(gōng)了，有些取價待推待登記的樓盤，都(dōu)在線上積極邀約客戶，因爲疫情，很多公司甚至過年沒放(fàng)假。
貳丨樓市爲啥一直疲軟？
春節樓市兩極明顯分(fēn)化，主要三種因素：
一、全國(guó)多點輪番爆發的疫情，幹擾樓市正常秩序。西安，封城(chéng)一個月，解封時間太臨近春節了，人(rén)們的心思也都(dōu)沒在買房(fáng)上，但(dàn)推出來(lái)華潤悅玺、中南(nán)春風(fēng)南(nán)岸這樣的“香饽饽”，大(dà)家還(hái)是樂意去(qù)搖一下的，這種火(huǒ)爆個案并不能代表市場；杭州、深圳也是如(rú)此，疫情擾城(chéng)，大(dà)家都(dōu)在禁足，想買房(fáng)也出不了家門(mén)，辦不了手續。
二、預期不夠，大(dà)家以爲“狼”真的來(lái)了！2016年9月末，全國(guó)一夜之間有50座城(chéng)市驟然宣布對樓市加以調控，自(zì)此“房(fáng)住不炒”頻繁出現在每位老百姓的視野中，很多城(chéng)市甚至加碼三五次，房(fáng)地産稅喊了八九遍，樓市“五限”一齊捆綁，甚至對土(tǔ)地市場調整，也真的有城(chéng)市在2021年下半年出現了量價齊跌的情況，更可(kě)怕是房(fáng)企到處暴雷，買房(fáng)還(hái)要學會排雷。
樓市曆來(lái)“買漲不買跌”，市場稍不景氣，大(dà)批購(gòu)房(fáng)者就(jiù)會轉而觀望，盼着房(fáng)價下跌這枚子彈能夠再飛一飛。
三、年前的利好，還(hái)未在市場中散開。春節前的樓市利好，就(jiù)不去(qù)一一羅列，總之降息很明顯，政策也有空間，可(kě)即便再好的政策傳遞到市場中，也是需要時間的，一線城(chéng)市敏銳一些，所以北京、上海情況好一些，深圳本來(lái)在12月都(dōu)止跌了，但(dàn)1月當地及周邊的疫情影(yǐng)響，又萎下去(qù)了。
想要恢複民(mín)衆對樓市的預期，三言兩語的喊話(huà)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還(hái)需要更大(dà)的扶持政策。
叁丨大(dà)招啥時候來(lái)？
預期不夠，想要市場修複，無非就(jiù)是再擴大(dà)刺激力度。
今天惠州日(rì)報發布了專欄頭條，主要内容如(rú)下：
1、央行1月20日(rì)下調利率後，惠州各銀行機(jī)構從(cóng)1月21日(rì)開始普遍下調了房(fáng)貸按揭利率，其中剛需首套房(fáng)利率最低降至5.2%，二套房(fáng)利率最低降至5.35%，放(fàng)款速度也較2021年有所提速。
2、2021年12月底，從(cóng)粵東世聯行近70個在售樓盤樣本來(lái)看(kàn)，在新房(fáng)市場方面，惠州主流銀行首套房(fáng)貸利率爲6.0%-6.7%，二套房(fáng)貸利率爲在6.2%-7.5%之間。
很簡單的算術題，跟去(qù)年12月相(xiàng)比，惠州首套房(fáng)貸利率大(dà)緻降低了80個基點到150個基點；二套房(fáng)貸利率降低了85個基點到215個基點。
短(duǎn)期之内，如(rú)此力度之大(dà)的降息，是從(cóng)未出現過的。這也是LPR+銀行加點機(jī)制，對市場的高度靈活調控，這比央行一次五個點的降息，足足強了20倍！
當地官媒能夠将該現象報道出來(lái)，絕不僅僅是讓更多的受衆知曉這個變動，而是讓大(dà)家看(kàn)到這則消息，喚起買房(fáng)信心，加速需求的入場。
惠州開了先例，相(xiàng)信會有不少難銷的城(chéng)市跟進，先從(cóng)房(fáng)貸利率上，給購(gòu)房(fáng)者做心理(lǐ)按摩。
總之，目前還(hái)沒啓動的核心城(chéng)市，說(shuō)明市場還(hái)在底部，要抓緊時間上車，有一線城(chéng)市開路(lù)，上面态度又那麽鮮明，該來(lái)的都(dōu)會來(lái)的～
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