行業資訊
編者按：2021年，世界、中國(guó)、各行各業乃至每一個人(rén)，都(dōu)深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來(lái)，我們深信，中國(guó)經濟與房(fáng)地産仍将克服所有困難，從(cóng)容面對任何局面，取得(de)更加矚目的成績。
有鑒于此，觀點新媒體(tǐ)一如(rú)既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結标杆房(fáng)企過去(qù)一年的調整與改變，尋找全新一年的機(jī)會所在。
同時，我們邀請(qǐng)了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話(huà)，從(cóng)他(tā)們的角度，解讀(dú)中國(guó)經濟與房(fáng)地産的前行之路(lù)。
尤其當我們了解到時代中國(guó)的業務布局是多麽地集中。
截至2021年半年度，土(tǔ)地儲備89%位于粵港澳大(dà)灣區（加上清遠(yuǎn)），城(chéng)市更新方面72%儲備面積位于廣佛兩城(chéng)。
這引申到目前時代中國(guó)面臨着的三個主要問(wèn)題：土(tǔ)儲集中在廣東省内面臨着特定區域的銷售風(fēng)險+部分(fēn)項目和城(chéng)市更新轉化問(wèn)題+表外負債或多。據了解，時代中國(guó)在拓展項目時較多地引入了非标融資和表外融資。
沒有壞消息就(jiù)是好消息，時代中國(guó)在過去(qù)一年诠釋了這條道理(lǐ)。
沒有什麽特别大(dà)的新聞事(shì)件，沒有大(dà)宗資産處置、沒有債務違約、沒有裁員(yuán)降薪……這家偏安南(nán)國(guó)的開發商在行業寒冬中顯得(de)極爲低調。
隻是在這風(fēng)平浪靜(jìng)背後，卻暗含考驗。
區域型布局
時代中國(guó)并沒有像部分(fēn)華南(nán)房(fáng)企那樣，在過去(qù)幾年開展真正意義上的全國(guó)擴張。盡管在2011年後提出了全國(guó)布局的模式，并付出了行動。但(dàn)實際上時代中國(guó)絕大(dà)部分(fēn)土(tǔ)地儲備仍位于廣東省境内，且土(tǔ)地集中度極高。
縱觀時代中國(guó)的發展曆史，該公司1999年創立至2005年立足廣州，開發有廣州翠逸家園、廣州時代花園等項目。2006年開始走出廣州，随後一直深耕珠三角，接連進入了佛山(shān)、中山(shān)、珠海和清遠(yuǎn)等地市場，2009年入局舊改。
2011年起，以進軍長沙爲标志，時代中國(guó)開啓全國(guó)化布局階段，但(dàn)實際上還(hái)是圍繞珠三角布局，包括2016年進入深圳、惠州和東莞，2017年進入江門(mén)。
而2011年首入長沙市場後，時代于2018年10月才拓展第二座廣東省境外城(chéng)市成都(dōu)，以3.07億元價格拿下位于成都(dōu)市郫都(dōu)區一宗占地面積3.04萬平方米的純住宅用地。
随後，時代在2019年3月通過杭州土(tǔ)拍(pāi)首入華東，同年12月首入武漢。2021年2月首入南(nán)京。由于進入時間較早，長沙亦是時代在廣東以外土(tǔ)地儲備最多的城(chéng)市，但(dàn)也僅有142.13萬平方米。
數據來(lái)源：企業公告、觀點指數整理(lǐ)
按城(chéng)市能級來(lái)看(kàn)，時代土(tǔ)地儲備分(fēn)布偏向高能級，一線、二線、三四線城(chéng)市項目占比分(fēn)别爲23.3%、45.4%、31.3%，高能級城(chéng)市和低能級城(chéng)市比例約爲7：3。
馬後炮地看(kàn)時代中國(guó)的布局策略，這種堅守經濟發達地區，無論本土(tǔ)深耕抑或外拓過程中不過多進入三四線城(chéng)市的打法，在過去(qù)幾年可(kě)能被诟病爲“不進取”，但(dàn)在如(rú)今境況中看(kàn)來(lái)，反而風(fēng)險會更小。
另外，應該注意到時代中國(guó)與同體(tǐ)量企業對比，拿地節奏是比較獨特。自(zì)2018年以來(lái)，當别的房(fáng)企大(dà)規模擴儲時，時代拿地銷售比卻一直保持在較低水平。
那麽，時代中國(guó)的土(tǔ)地集中程度有多高？
截至2021年上半年，按項目集中度，時代中國(guó)土(tǔ)儲布局于5個城(chéng)市圈、17個城(chéng)市，但(dàn)土(tǔ)儲面積TOP1/3/5/10城(chéng)市土(tǔ)儲占比分(fēn)别爲23.3%、57.8%、71.4%、94.7%。同時，69.5%土(tǔ)地集中于粵港澳大(dà)灣區。
類似大(dà)多數區域型房(fáng)企，它們通常會挑選區域内不超過5座城(chéng)市實施深度布局，放(fàng)在時代身(shēn)上則是--廣州、佛山(shān)和清遠(yuǎn)，這三座連在一起的城(chéng)市。
廣州是一線城(chéng)市，對人(rén)口極具吸引力。而佛山(shān)本身(shēn)是強二線城(chéng)市，亦同時分(fēn)流來(lái)自(zì)廣州的購(gòu)買力。作爲廣州後花園，清遠(yuǎn)的道理(lǐ)亦相(xiàng)當。
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期末，時代中國(guó)在廣州擁有503.85萬平方米土(tǔ)地，占總土(tǔ)地儲備比例23.3%；該公司在清遠(yuǎn)擁有403.06萬平方米土(tǔ)地，占總土(tǔ)地儲備比例18.6%；佛山(shān)則擁有334.82萬平方米土(tǔ)地，占比達15.9%。
資料顯示，截至2021年半年度，時代土(tǔ)地儲備中89%位于粵港澳大(dà)灣區（加上清遠(yuǎn)），57.8%土(tǔ)地位于廣佛清，城(chéng)市更新方面則72%的儲備面積位于廣佛兩城(chéng)。
時代中國(guó)的業務基本上與廣佛清三座城(chéng)市綁定。
而從(cóng)過往銷售情況看(kàn)，廣佛項目是時代中國(guó)合約銷售的支柱。其在廣佛兩城(chéng)豐富的項目儲備，亦爲公司銷售增長保持25%以上的較高增速打下基礎。
2017年以來(lái)，時代在廣州銷售超過453.4萬平方米物業，攬金1022.89億元，在佛山(shān)銷售了536.3萬平方米物業，銷售金額921.38億元。4年半以來(lái)，兩城(chéng)合約銷售金額及面積分(fēn)别占總銷售的59.57%和47.16%。
數據來(lái)源：企業公告、觀點指數整理(lǐ)
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期内，廣佛兩城(chéng)合約銷售均價分(fēn)别爲23041元/平方米及17797元/平方米，這對時代中國(guó)近年來(lái)的毛利率起到一個支撐作用。盡管行業整體(tǐ)利潤率下降已是不可(kě)逆的趨勢，而時代毛利率還(hái)能維持在約30%左右的水平，不至于大(dà)幅下跌。
因此，岑钊雄在2021年年中舉辦的業績會上亦繼續強調了聚焦大(dà)灣區是策略：“讓投資更加聚焦、更加簡單，這是我們一個很重要的策略。”
廣佛與清遠(yuǎn)
那麽清遠(yuǎn)呢(ne)？
從(cóng)過去(qù)4年半表現看(kàn)，清遠(yuǎn)的表現比廣佛要遜色得(de)多，期内共取得(de)銷售金額169.45億元，對應面積194.6萬平方米，分(fēn)别占總銷售比例5.19%和9.27%，銷售單價僅8707.6元/平方米。
要知道，時代中國(guó)2021年半年度前兩大(dà)重倉城(chéng)市第一爲廣州，第二是清遠(yuǎn)。
一年前情況還(hái)是倒轉的，第一大(dà)重倉城(chéng)市是清遠(yuǎn)。
時代在清遠(yuǎn)可(kě)謂根深蒂固，但(dàn)爲什麽銷售會如(rú)此低迷？這就(jiù)涉及到時代中國(guó)經營中的一大(dà)問(wèn)題--周轉。
這不是時代所有地産項目的問(wèn)題，該公司在廣州、佛山(shān)兩地項目的去(qù)化是沒有問(wèn)題的，畢竟需求暢旺，但(dàn)在清遠(yuǎn)情況就(jiù)沒有太樂觀。
如(rú)果用土(tǔ)儲銷售比來(lái)觀察（年初年末平均土(tǔ)地儲備/當年合同銷售面積），2017年該數據爲9.61年，即時代在當地的所有項目大(dà)概要用9.61年才能賣完。2018年，時代在清遠(yuǎn)的土(tǔ)儲銷售比增長到16.75年，2019年11.14年，2020年6.8年。
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據了解，時代在2013年末上市前就(jiù)在清遠(yuǎn)有布局。上市後，分(fēn)别在2014年、2016年-2019年有拿地動作，其中高峰是2017年，當年時代将清遠(yuǎn)153萬平方米土(tǔ)地收入囊中。
此外，時代中國(guó)清遠(yuǎn)項目主要分(fēn)布于清城(chéng)區和佛岡縣，截至2021年半年度項目總數爲12個，但(dàn)占總土(tǔ)地儲備面積相(xiàng)當大(dà)，因爲其中有不少超過40萬平方米建築面積的大(dà)盤項目。
雖然時代在2020年開始已有意識地停止在清遠(yuǎn)這種低線城(chéng)市拿地，但(dàn)大(dà)抵上已積重難返。尤其時代在清遠(yuǎn)的部分(fēn)項目是“地王”，慢(màn)周轉對時代整體(tǐ)收入和利潤的侵蝕，就(jiù)更加明顯。
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一個例子是，2017年3月9日(rì)，時代同樣在飛來(lái)湖畔、萬達廣場西側以9.1億元拍(pāi)下一宗住宅地塊，折合樓面地價3659元/平方米，創下單價紀錄。
同年10月，時代中國(guó)旗下清遠(yuǎn)時代宏景投資有限公司，以4.81億元競得(de)清城(chéng)區飛來(lái)南(nán)路(lù)清新路(lù)段旁地塊，溢價率高達150.4%。地塊占地面積23137.48平方米，折合樓面地價約6708元/平方米，成爲清遠(yuǎn)“地王”。
該項目最初定案時代外灘，但(dàn)目前名字是時代雲來(lái)，在報表中則列爲飛來(lái)南(nán)路(lù)項目（清遠(yuǎn)）。項目規劃6棟高層住宅，2019年開工(gōng)，報表中預計(jì)2022年落成，但(dàn)截至目前未有任何推盤信息。
另一方面，清遠(yuǎn)這座城(chéng)市本身(shēn)市場需求并不算太好。按2020年數據，清遠(yuǎn)GDP1777.15億元，在全省範圍排14位。人(rén)口被區域内其他(tā)城(chéng)市吸引，屬于人(rén)口輸出型城(chéng)市。
雖然在粵港澳大(dà)灣區概念帶動下廣清一體(tǐ)化陸續推進，對清遠(yuǎn)未來(lái)發展帶來(lái)一定想象力，但(dàn)在目前這種行業氛圍之下，清遠(yuǎn)樓市狀況肯定沒有辦法與廣佛這種核心城(chéng)市相(xiàng)比，而且高庫存也是不可(kě)忽視的因素。
2020年，清遠(yuǎn)樓市新建商品房(fáng)成交88616套，比2019年微跌1.02%，成交面積801.6萬平方米，同比下跌1.1%；全市新房(fáng)均價7004元/平方米，同比下跌8.72%。
疲弱預期之下，2021年清遠(yuǎn)樓市去(qù)化壓力可(kě)想而知。值得(de)注意的是，時代2021年上半年在清遠(yuǎn)僅實現8萬平方米去(qù)化。
相(xiàng)反，2021年廣州樓市在經曆年中冷(lěng)意後，年末有所回暖，全年新房(fáng)網簽量再度突破10萬大(dà)關，達到109906套，同比上漲9%。網簽量爲近10年第二高，僅次于2016年12萬套。
舊改與儲備
同樣面臨考驗的還(hái)有城(chéng)市更新項目。
城(chéng)市更新是時代中國(guó)三條業務主線之一，截至2021年半年度，在國(guó)内7個城(chéng)市擁有160個處于不同階段的舊改項目，且全部位于廣東省境内。廣州、佛山(shān)占72%，擁有118個項目及4048.4萬平方米儲備面積，其餘則分(fēn)布在珠海、中山(shān)、深圳、東莞和惠州。
在目前招拍(pāi)挂或收并購(gòu)越來(lái)越不劃算的情況下，時代中國(guó)對舊改的依賴将越來(lái)越大(dà)。2021年上半年，該公司一共新增了7幅土(tǔ)地，總建面約153萬平方米，城(chéng)市更新轉化爲2幅，面積51萬平方米，占比達到三分(fēn)之一。
時代從(cóng)2018年開始披露舊改數據，以突顯業務的重要性。當年，時代城(chéng)市更新轉化的土(tǔ)儲占新增土(tǔ)儲的28%，翌年該數據升至46%。到2020年，時代利用城(chéng)市更新轉化的土(tǔ)儲占新增土(tǔ)儲比例達到六成以上。
押寶舊改多年，自(zì)前年開始，時代舊改業務開始作出貢獻。2018年，時代中國(guó)城(chéng)市更新業務收入27.76億元，占營業收入8.1%。2019年收入21.67億元，占比5.1%。
2020年該部分(fēn)收入提升至54.53億元，占比躍升到14.1%。2021年半年度數據爲24.07億元和13.2%。
但(dàn)舊改轉化的速度和可(kě)行性是個問(wèn)題，時代中國(guó)目前參與的城(chéng)市更新以舊廠(chǎng)房(fáng)搭配舊村項目兩方面同時着手，其中舊廠(chǎng)房(fáng)改造主要用非協議(yì)出讓，舊村改造主要是協議(yì)出讓模式。
資料顯示，在協議(yì)出讓模式下，房(fáng)企整理(lǐ)好的土(tǔ)地直接按協議(yì)轉化爲土(tǔ)儲，确定性高，拆遷轉化基本上靠房(fáng)企獨自(zì)完成，可(kě)控程度高。而協議(yì)出讓，容易出現負責一級整理(lǐ)的房(fáng)企拍(pāi)不到地塊的可(kě)能。
目前時代中國(guó)也願意賺一級土(tǔ)地整理(lǐ)的錢。
例如(rú)2021年上半年，時代成功轉化了4個舊改項目，面積71萬平方米，其中僅2個轉化爲土(tǔ)儲面積51萬平方米。其餘兩個，時代與廣州市政府平攤了收成。
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這種模式令時代在城(chéng)市更新項目漫長的開發周期内，能回流一部分(fēn)現錢，不至于沉澱大(dà)量的資金。
隻是政策的改變，令時代舊改之路(lù)蒙上一層陰影(yǐng)。
以廣州市場爲例，時代中國(guó)是2009年進入舊改市場，當年正值中國(guó)城(chéng)市更新曆史中的探索時期，廣州發布《關于加快(kuài)“三舊”改造工(gōng)作的意見》，正式推動了城(chéng)市更新的起步。随後2015年的“1+3”政策體(tǐ)系，2020年的“1+1+N”政策體(tǐ)系則爲此再點了兩把火(huǒ)。
2014-2015年期間，岑钊雄稱要在舊改領域“大(dà)幹一場”。2017年開始，時代拿地結構向舊改傾斜，年内累計(jì)獲取舊改數量68個，2018年獲取80個，潛在建面2500萬平方米。
2019年底，時代中國(guó)累計(jì)擁有舊改數量120個，潛在建面4300萬平方米。到2021年中期，該公司城(chéng)市更新項目數量達到160個。
而最新的政策，令時代旗下舊改短(duǎn)期轉化的難度加大(dà)。最近半年就(jiù)有傳言稱，時代正退出黃(huáng)埔金坑銀嶺舊村改造項目。
這不能不被視爲一個信号。
而且時代中國(guó)目前由于政策、融資等方面的各種原因，2018年以來(lái)在拿地上一直處于審慎的狀态，低于同行水平。更不用說(shuō)2020年疫情爆發後兩年，2020年拿地銷售比降至17.05%，到2021年上半年則隻有7.8%。
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據了解，2021年上半年時代中國(guó)一共新增了7幅土(tǔ)地，總建面約153萬平方米，土(tǔ)地購(gòu)置成本約爲35.43億元。截至期末，時代中國(guó)共擁有土(tǔ)儲總建面約爲2166萬平方米，管理(lǐ)層稱約能維持3年的銷售。
總的來(lái)說(shuō)，時代中國(guó)目前最大(dà)亮點仍是較優質的土(tǔ)儲，包括重倉粵港澳大(dà)灣區(尤其是廣州)以及大(dà)量的城(chéng)市更新。
目前，該公司合約銷售均價已達到19407元/平方米，這将是時代面對行業寒冬的支撐之一。
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而且時代中國(guó)在2020年突破千億銷售，也是增加了一定的安全系數。2021年全年合約銷售則爲955.9億元，與2020年相(xiàng)比減少4.77%，也在可(kě)接受範圍内。
隻是在未來(lái)，如(rú)果緊縮環境導緻拿地能力下降一直持續，勢必将帶來(lái)時代在銷售上的萎縮。
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