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這一切，似乎預示着2022年的房(fáng)地産行業，依然不會好。然而，這隻是其中的一面——悲觀者看(kàn)到，并且相(xiàng)信的一面。但(dàn)市場還(hái)有另一面。事(shì)實上，在一片愁雲慘淡下，已傳來(lái)冰裂的聲音。簡單地說(shuō)，小陽春正在醞釀中，大(dà)家要做好準備。
開年以來(lái)的數據沒那麽差
部分(fēn)城(chéng)市成交已開始回暖
很多人(rén)可(kě)能要問(wèn)：1月份成交這麽慘，萬科(kē)的銷售業績都(dōu)同比減少了50.19%，何來(lái)小陽春正在路(lù)上一說(shuō)？
然而，這一當前幾乎是主流的看(kàn)法，是有問(wèn)題的。證明市場冷(lěng)的數據當然有很多，但(dàn)暖意也已開始顯露。
其實1月份數據并不差
貝殼研究院數據顯示，2022年1月全國(guó)重點66城(chéng)商品住宅成交面積爲1711萬平方米，同比下降4成，其他(tā)機(jī)構選取的樣本城(chéng)市略有不同，但(dàn)結果大(dà)同小異。
下跌的幅度看(kàn)起來(lái)很吓人(rén)。可(kě)是，不要忘了，2021年1月份的基數是很高的。如(rú)果從(cóng)較長的周期來(lái)看(kàn)，2022年1月成交量的絕對值已經接近2018、2019、2020年同期的平均水平。
此外，從(cóng)貝殼新房(fáng)指數看(kàn)，2022年1月的價格指數與去(qù)年12月持平，新房(fáng)價格持續下滑的趨勢已經轉向了平穩。
二手房(fáng)的跌幅也在快(kuài)速收窄。2022年1月，貝殼50城(chéng)二手房(fáng)價格指數環比跌幅爲0.3%，較上月收窄0.5個百分(fēn)點，下跌城(chéng)市個數進一步減少，一線及基本面較好的二三線城(chéng)市都(dōu)在快(kuài)速修複，北京、上海、佛山(shān)、蘇州等城(chéng)市二手房(fáng)價格指數，1月平穩上漲。
1月份市場及企業業績不佳，很大(dà)一個因素是供應萎縮。由于過度悲觀、假期，以及房(fáng)企内部動蕩（比如(rú)人(rén)員(yuán)優化，組織架構調整等），1月份及春節期間，房(fáng)企并沒有像往年一樣發起營銷攻勢。
中指研究院監測的重點城(chéng)市中，29個城(chéng)市1月份新增供應隻略超過1000萬平方米，同比下跌43%，環比去(qù)年12月下跌60%。結果就(jiù)是，部分(fēn)城(chéng)市去(qù)年12月成交上升，1月份又下跌了。
開年以來(lái)，上海成交量暴漲（下面還(hái)會詳細講到），就(jiù)跟其大(dà)量放(fàng)盤有很大(dà)關系。今年1月集中入市的上海第六批次57個新盤中，有多達12個超過10萬平方米的豪宅項目，81830套的新房(fáng)供應量創出新高。春節前夕大(dà)量新盤入市，爲春節成交量的大(dà)幅增長做了良好鋪墊。
有人(rén)可(kě)能會說(shuō)，其他(tā)城(chéng)市是預判行情不好才減少供應啊，但(dàn)房(fáng)企的預判不見得(de)都(dōu)準，不然這幾年也不會有那麽多房(fáng)企暴雷。
部分(fēn)城(chéng)市回暖更是明顯
春節前後，無論房(fáng)企還(hái)是中介門(mén)店(diàn)，大(dà)多數會放(fàng)假，隻留有少數人(rén)值班，春節假期大(dà)家要走親訪友，挂牌房(fáng)源也少，因此每年春節前後樓市行情都(dōu)會走低。
可(kě)是，仍然有部分(fēn)城(chéng)市，即便在春節期間，都(dōu)走出了一波行情。
上海是最猛的。去(qù)年春節，上海的新房(fáng)成交量不足2萬平方米，今年1月31日(rì)-2月6日(rì)成交了10.3萬平方米，同比上漲646%，可(kě)謂是巨量增長。按套數算，春節期間，上海共成交了505套新房(fáng)，也同比上漲超300%！
北京的二手房(fáng)市場行情也在悄悄發酵——今年1月份，北京二手房(fáng)住宅成交13288套，雖然仍然環比21年12月減少23.29％（數據來(lái)自(zì)于建委），但(dàn)二手房(fáng)均價58993元／平，環比12月上漲4.3%。
▲數據來(lái)源：安居客
考慮到北京今年1月受豐台等局部地區疫情反複和春節假期等因素影(yǐng)響，這一成績已經不容易（去(qù)年12月，北京和上海二手房(fáng)住宅網簽分(fēn)别環比增長30.7%和19.6%）。
事(shì)實上，自(zì)2021年11月起，随着政策面回暖，市場觀望情緒有所緩解，漲價房(fáng)源占比已連續3個月上升，到1月份北京二手住宅調價中，漲價房(fáng)源占比爲16.1%，較上月擴大(dà)3.7個百分(fēn)點（數據來(lái)自(zì)諸葛找房(fáng)數據研究中心），「跳(tiào)價」現象重出江湖……
北京隔壁的天津也是如(rú)此。雖然1月份，奧密克戎突襲天津，天津很多樓盤的售樓處是在1月底才重新開門(mén)納客。但(dàn)，各種「優惠全線收回」。二手房(fáng)也大(dà)體(tǐ)類似。成交周期明顯縮短(duǎn)，議(yì)價空間随之縮小。
杭州、甯波、蘇州（春節期間成交同比上漲25%）等城(chéng)市就(jiù)不一一贅述了。這些都(dōu)是有着很強風(fēng)向标意義的城(chéng)市。甚至連鄭州這種行情慘淡了很久的城(chéng)市，也有地産人(rén)告訴明源君：春節後咨詢房(fáng)子的客戶真多！這些……無不顯示，「小陽春」正在蓄勢待發。
中央和地方，政策持續發力
拉動供給和需求回歸到正軌
地産去(qù)年下半年以來(lái)低迷的市場行情，很大(dà)原因是政策用力過猛造成的。所以，去(qù)年9月份之後，政策開始糾偏，市場加速下滑的态勢被遏制。
雖然回到原來(lái)的軌道還(hái)需時日(rì)，但(dàn)無論是北京也好、上海也好，成交量和價格逐步企穩，很大(dà)程度上均得(de)益于此。而政策還(hái)在持續發力和發酵。
一是貨币供應持續上量
8.5%，9.0%，9.8%——去(qù)年11月以來(lái)，M2的增幅持續擴大(dà)，2月10日(rì)，央行發布的1月金融統計(jì)數據顯示：
2022年1月，廣義貨币(M2)餘額243.1萬億元，同比增長9.8%；人(rén)民(mín)币貸款增加3.98萬億元，同比多增3944億元；社會融資規模新增6.17萬億元，同比多增 9842億元。
三項指标均好于市場預期，體(tǐ)現了貨币政策和财政政策靠前發力支持穩增長。是此前「貨币政策工(gōng)具箱開得(de)再大(dà)一些，避免信貸塌方」的落地，對穩固包括房(fáng)地産在内的各行各業的信心，非常重要……
▲來(lái)源：央行、明源地産研究院
二是利好持續釋放(fàng)，刺激需求和供給
據貝殼研究院統計(jì)，過去(qù)10年共出現兩次市場築底過程，分(fēn)别爲「2014年-2015年」和「2020年-2021年」。
這2次分(fēn)别處于全國(guó)商品房(fáng)銷售面積增速的兩個低點。而在市場築底過程中，均伴随一系列的利好政策，拉動增速止跌回穩。利好政策在信貸方面的傳導路(lù)徑相(xiàng)同：首先從(cóng)信貸利率開始，然後是公積金相(xiàng)關政策的調整，最後傳導到商業貸款。
現如(rú)今，這三者幾乎在同步進行。2022年1月份，全國(guó)發布房(fáng)地産相(xiàng)關利好措施66次，同比上漲57%，包括——
利率下調：去(qù)年9月政策糾偏之後，僅10月份，全國(guó)就(jiù)有20餘個城(chéng)下調房(fáng)貸利率，其中有14城(chéng)首套房(fáng)利率下降。今年，利率下調的城(chéng)市進一步增多。1月，北上深，蘇州等城(chéng)市的首套和二套房(fáng)貸利率均下降，比如(rú)，蘇州多家國(guó)有銀行将首套房(fáng)貸利率下調至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個百分(fēn)點；二套房(fáng)貸利率最低可(kě)至5.1%，較去(qù)年底的6%下降0.9個百分(fēn)點。
公積金貸款的限制放(fàng)松，并且由此前的低能級城(chéng)市，向高能級城(chéng)市擴散：甯波出台了利好多子家庭的公積金貸款政策；2月1日(rì)開始，福州第二次申請(qǐng)純住房(fáng)公積金貸款，首付款比例統一調整爲40%。此外，二次申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款在第一次結清後當月即可(kě)申請(qǐng)（原先需滿12個月）……
商業貸款：由于房(fáng)貸額度充足，銀行的放(fàng)貸周期大(dà)大(dà)縮短(duǎn)，普遍在1-2個月，最快(kuài)可(kě)以縮短(duǎn)到1周，提振了部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者的信心以及市場活躍度。
以上是需求端的情況。供給端——房(fáng)企也在恢複中。
去(qù)年高層喊話(huà)之後，國(guó)央企最先在融資上有所斬獲，随後逐步擴大(dà)到穩健的民(mín)營房(fáng)企，比如(rú)碧桂園、龍光(guāng)、金科(kē)等，最近（2月11日(rì)），龍湖與旭輝也分(fēn)别取得(de)了50億元中期票據的注冊通知書(shū)。
龍湖募集說(shuō)明書(shū)顯示，票據注冊金額爲50億元，本期發行金額上限爲30億元，發行品種有兩種，品種一爲3+3年期，品種二爲5+3年期，主體(tǐ)信用等級爲AAA。
旭輝募集說(shuō)明書(shū)顯示，本期票據注冊金額爲50億元，本期發行金額爲20億元，發行期限爲5年期，附第3年末發行人(rén)調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。
衆所周知，這輪危機(jī)，規模房(fáng)企的暴雷給行業造成巨大(dà)的負面影(yǐng)響。但(dàn)，目前已經出現了前期「暴雷」的房(fáng)企逐步恢複銷售、恢複運營的情況，這對行業來(lái)說(shuō)極具示範意義。這離(lí)不開政策的拉動。
從(cóng)市場角度來(lái)說(shuō)，扶持政策從(cóng)落地到真正發揮威力，有3-6個月時間。而扶持政策從(cóng)去(qù)年9月份已經開始，所以，威力已經在領先的城(chéng)市顯露。
三是促銷将會帶動跑量
最近，廣州一個豪宅項目的備案價超過14萬/平米，引發了市場熱(rè)議(yì)，因爲2021年全年廣州的新盤沒有一個備案價是超過10萬/平方米的，該項目周邊的二手房(fáng)均價也基本都(dōu)在10萬。
不過，就(jiù)明源君的調研來(lái)看(kàn)，目前房(fáng)企普遍延續去(qù)年下半年以價換量的态勢，未來(lái)一段時間也大(dà)都(dōu)不會提價。即便有，也會配套一些優惠的購(gòu)房(fáng)政策，以便在小陽春跑一波量。這也會刺激購(gòu)房(fáng)需求，加速小陽春到來(lái)。
小 結
同是半杯水，樂觀的人(rén)會說(shuō)：「還(hái)有半杯水」，悲觀的人(rén)會說(shuō)：「怎麽隻有半杯水」。我們必須成爲樂觀主義者，因爲悲觀者或許正确，但(dàn)唯有樂觀者才能成功。或者更準确地說(shuō)，樂觀且時刻準備着，才能成功。因爲，行業是否到了黑(hēi)鐵時代還(hái)有争論，但(dàn)躺着賺錢的時代過去(qù)了已是共識。
2022年上半年是房(fáng)企債務到期的高峰階段，房(fáng)企的資金壓力仍然較大(dà)，随着銷售行情的回暖，預計(jì)到下半年，房(fáng)企現金流壓力将逐步緩解。當然，房(fáng)地産行業的去(qù)杠杆過程将長期持續。未來(lái)，想要繼續發展，當然需要調整負債、運營等模式，但(dàn)這一切都(dōu)要建立在能熬過當下的高壓，千萬不要倒在黎明之前。趕緊抓住小陽春，加油幹吧(ba)。
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