行業資訊
1.
2月11日(rì)，預售資金松綁的傳聞，刺激了地産股集體(tǐ)爆發。其實，高估了政策的作用力。因爲，預售資金總體(tǐ)趨勢是“監管趨嚴”。很簡單，過去(qù)監管得(de)太松了。從(cóng)暴雷的企業案例看(kàn)，沒有不挪用或套取預售資金的。如(rú)果再從(cóng)“保交樓”的樓市新任務來(lái)看(kàn)，也應該嚴格監管。
另外，這幾年爛尾樓太多了，住建部門(mén)疲于奔命，這是在爲過去(qù)行業快(kuài)消式的“高周轉”在買單。未來(lái)一段時間，房(fáng)地産要發展新模式，過去(qù)高速增長時期，5個蓋子蓋10個鍋的風(fēng)險還(hái)會暴露，還(hái)要爲此買單。要痛苦少一點，就(jiù)必須強化監管。當然，強化監管不是一棍子打死。
而是，規範和一以貫之
過去(qù)，各地都(dōu)有預售資金監管辦法，但(dàn)效果不好。因爲，地方政府、開發商、施工(gōng)單位、銀行是同盟關系。挪用預售資金，去(qù)擴大(dà)地産投資，相(xiàng)當于違規“加杠杆”，對擴大(dà)賣地買房(fáng)、提高地價房(fáng)價、增加貸款收益，都(dōu)有好處，地方怎麽會強監管呢(ne)？銀行怎麽會截留呢(ne)？施工(gōng)和監理(lǐ)單位也會配合開發商套取預售資金，一方面，他(tā)們很弱勢，另一方面能擴大(dà)業務量。
未來(lái)，預售資金監管的原則是規範和透明、“既管好、又不管死”。管好，就(jiù)是嚴格專用賬戶，專款專用，資金閉環運營，不能挪用、套取，嚴格按節點使用，确保交付、房(fáng)屋質量，這是本源。“不管死”，就(jiù)是到提取節點、超額的、有銀行保函的、信用優質的，都(dōu)能提。
預售資金監管，本質上還(hái)是回歸“預售”的本源！
也就(jiù)是，我們爲什麽要搞商品房(fáng)預售制度，而不是現售，目的是“降低房(fáng)屋成本、增加住房(fáng)供應”。但(dàn)是，這是從(cóng)開發商利益考慮的，怎麽保障小業主的利益呢(ne)？那就(jiù)“專用賬戶，專款專用”。既不能因噎廢食，取消預售制度；也不能不好好監管，而是兩個方面要結合起來(lái)。
2.
疑惑都(dōu)是，爲啥盯着預售資金監管？
近期，地産債務風(fēng)險爆發，司法糾紛、保護債權等，都(dōu)來(lái)查封預售資金賬戶，導緻資金被凍結、暴力“抽走”，影(yǐng)響工(gōng)程進度和交付。爲此，前段時間最高人(rén)民(mín)法院等三部門(mén)發了一個文，大(dà)意是司法保全債權，不能影(yǐng)響項目建設相(xiàng)關費用的正常支付，不能超額查封和劃扣。
這就(jiù)扯出一個問(wèn)題
開發商項目普遍“超融”。拿預售資金做擔保的，有土(tǔ)地前融、有開發貸、有私募、有其他(tā)擔保等。也就(jiù)是，預售款根本蓋不住債務。當房(fáng)價上漲，5個蓋子能蓋住10個鍋。當房(fáng)子賣不動了，蓋不住了，一下子冒出來(lái)很多不知名的債務人(rén)，所有債權人(rén)都(dōu)慌了，都(dōu)來(lái)申請(qǐng)查封和保全。
這時候，金融部門(mén)要“防風(fēng)險”，銀行要确保貸款質量，也來(lái)查封；同時，“三保”（保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定）成了樓市的新任務，各地的住建部門(mén)擔心資金被抽走，難以保交付，也對預售資金強化了監管。這裡(lǐ)，有幾個怪現象，銀行抽走正常的貸款、超額查封和監管。
說(shuō)到底，市場對于如(rú)下問(wèn)題，心裡(lǐ)沒底：
l 銀行貸款有多少，債券有多少，私募有多少？
l 表内負債有多少，表外負債有多少？
l 企業到底有多少可(kě)售貨值？
l 企業的盈利能力究竟如(rú)何？
信息極其不透明，就(jiù)連“三道紅(hóng)線”達标的企業，也暴雷。到最後，所有人(rén)都(dōu)關心一個問(wèn)題，“到底欠了多少錢？我的錢能否拿回來(lái)？”當債權人(rén)一個接一個浮出來(lái)，雷一個接一個爆發，市場銷售下行，情緒越來(lái)越恐慌。不趕快(kuài)行動，馬上查封，借出去(qù)的錢，就(jiù)打水漂了。
當每個債權人(rén)都(dōu)這麽想，就(jiù)會導緻“個體(tǐ)理(lǐ)性導緻集體(tǐ)非理(lǐ)性”的結果。于是，就(jiù)出現了多方查封、超額查封，甚至随意抽走賬上資金、未到期被抽貸等現象。對住建部門(mén)來(lái)講，也要超額監管，确保交樓。因爲，有的銷售資金根本未進賬戶，已被拿走；随時都(dōu)有可(kě)能爆出來(lái)，某一筆材料款、農民(mín)工(gōng)工(gōng)資，開發商說(shuō)支付了，但(dàn)其實并未支付；随時都(dōu)有維權的人(rén)堵門(mén)口。
沒辦法，隻能多監管一些資金，以防後患。
3.
去(qù)年10月份，監管部門(mén)提出，開發商合理(lǐ)融資需求要滿足；去(qù)年12月又提出，鼓勵國(guó)企央企、穩健民(mín)企“收并購(gòu)”出險企業項目，且這類貸款和債券不計(jì)入“三道紅(hóng)線”。但(dàn)是，1月份的數據顯示，房(fáng)地産債券淨融資爲-154億，延續了去(qù)年下半年以來(lái)持續負增長的态勢。
簡單來(lái)講，到底欠了多少錢，貨值是否貨真價實，風(fēng)險到底有多大(dà)，這些都(dōu)沒有搞清楚的情況下，對非頭部、非國(guó)有房(fáng)企，銀行的态度仍然相(xiàng)當謹慎。這也就(jiù)不奇怪，爲何被稱爲“第一單”的招商蛇口30億并購(gòu)票據，未去(qù)“救民(mín)企”，而是去(qù)并購(gòu)國(guó)企上海城(chéng)投旗下的城(chéng)更項目。
即便是有洽談的項目，“殺價”也很厲害。已經賣掉的項目，比如(rú)世茂、融創、雅居樂等，要麽是資産清晰的物業管理(lǐ)項目，要麽就(jiù)是産生(shēng)正現金流的項目。反正，都(dōu)是優質資産，而且還(hái)得(de)“割肉”。說(shuō)來(lái)也唏噓，正所謂禍兮福所倚，福兮禍所伏；成也蕭何，敗也蕭何。
政府絕不“拉郎配”，也不擔心部分(fēn)企業暴雷、倒閉。因爲，“壞的市場經濟出清”，這是防風(fēng)險的長效機(jī)制。想想上世紀90年代，沒有大(dà)批僵屍企業倒閉，哪來(lái)今天的“中國(guó)制造”。何況，不誇張地說(shuō)，部分(fēn)民(mín)企作奸犯科(kē)，盈利進了老闆腰包，風(fēng)險給了農民(mín)工(gōng)、小業主和金融機(jī)構。
有人(rén)問(wèn)我，難道不擔心地産下行，沖擊經濟、投資、就(jiù)業嗎(ma)？想多了，風(fēng)物長宜放(fàng)眼量，結構調整早已開展，國(guó)企、央企、城(chéng)投、穩健民(mín)企，已經成爲行業的生(shēng)力軍。土(tǔ)地供應和城(chéng)市更新，基本向他(tā)們傾斜。别再較勁“誰進誰退”了，現在要糾偏壞的市場化，回歸地産的公共屬性。
未來(lái)，上述企業既要推進地産項目，也要承擔社會責任，比如(rú)大(dà)量基建開發、城(chéng)市更新、老舊改造。地産盈利彌補基建上的虧損和現金流缺口，已經成爲新模式了。國(guó)家“十四五”規劃，在構建國(guó)内消費大(dà)循環中，有這麽一句話(huà)：促進金融，房(fáng)地産同實體(tǐ)經濟協調發展。
上面講的地産新模式（之一），就(jiù)是地産和實體(tǐ)經濟的無縫對接。現在，新老基建、公共設施補短(duǎn)闆，已經成爲經濟穩定的引擎，背後則是地産的強大(dà)支撐。同時，金融資源的調整，已經開始了。2月8日(rì)，央行發文，保障性租賃住房(fáng)貸款不納入銀行房(fáng)地産貸款集中度考核。
4.
回過頭，再看(kàn)預售資金新政，就(jiù)更能理(lǐ)解其正本清源的本色了：該嚴格監管的，一毫也不差，确保竣工(gōng)交付，确保農民(mín)工(gōng)和小業主的利益；該提取的，絕對讓你(nǐ)提取。但(dàn)根本上講，預售資金監管的重點，就(jiù)在“保民(mín)生(shēng)”、“保穩定”。在這種情況下，能救企業的，隻有企業自(zì)己。
絕不是，不負責任的所謂專家說(shuō)的“房(fáng)企有望獲更多流動性”，“放(fàng)松對預售資金賬戶的監管”。
記住，靠貨币投放(fàng)、房(fáng)價上漲，讓問(wèn)題自(zì)動消解，把風(fēng)險、内卷再推高一個層級、留給明後年，這不可(kě)能。未來(lái)，隻有兩條路(lù)，一是買房(fáng)子，二是賣資産。供給端沖擊（民(mín)企債務風(fēng)險）繼續存在，促銷賣房(fáng)和割肉賣項目，還(hái)會是普遍現象。由此，市場情緒就(jiù)不會太高，資金不會大(dà)規模流入地産。
1月份政策如(rú)此友好，但(dàn)居民(mín)長期貸款明顯下降，同比減少了4270億元。供給端沖擊繼續存在，風(fēng)險未出清，大(dà)家還(hái)是觀望的好。即便今年二季度樓市回升，至多也是不好不壞的“溫吞水”行情。
近期，郁亮講了，“行業進入縮表出清階段”，縮表出清就(jiù)是去(qù)金融化，這是個必然的趨勢，也是痛苦的過程。今年背水一戰，要麽死、要麽活，沒有中間狀态。能解決過去(qù)累積下來(lái)的包袱就(jiù)有開始新征程的機(jī)會，包袱甩不掉就(jiù)活不下去(qù)。不要再心存幻想，必須要快(kuài)速、堅決出清。
聯系電話(huà)：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
